Jaká je míra kapitalizace terminálu?
Míra kapitalizace terminálu, známá také jako výstupní sazba, je sazba použitá k odhadu hodnoty dalšího prodeje nemovitosti na konci doby držení. Očekávaný čistý provozní příjem (NOI) za rok se dělí koncovým stropem (vyjádřeným v procentech), aby se získala konečná hodnota. Míra kapitalizace terminálu se odhaduje na základě srovnatelných transakčních údajů nebo toho, co se považuje za vhodné pro umístění a atributy konkrétní vlastnosti.
Klíč s sebou
- Míra terminální kapitalizace se používá k odhadu prodejní hodnoty nemovitosti na konci doby držení. Počáteční kapitalizační sazba je plánovaná hodnota NOI za první rok vydělená pořizovací cenou nemovitosti. je nižší než míra zavádění, obvykle to znamená, že investice do nemovitosti byla zisková.
Pochopení míry kapitalizace terminálu
Míra zavádění je plánovaný čistý provozní zisk za první rok (NOI) dělený počáteční investicí nebo kupní cenou. Naproti tomu míra kapitalizace terminálu je předpokládaná hodnota NOI za poslední rok (výstupní rok) dělená prodejní cenou. Pokud je tato sazba nižší než počáteční sazba, obvykle to znamená, že investice do nemovitosti byla zisková.
Většina odborníků investujících do nemovitostí souhlasí s tím, že je důležité přizpůsobit míru kapitalizace terminálu aktuální sazbě na trhu, přičemž je třeba mít na paměti, že může být bezpečnějším testem pro vývoj, který by mírně posunul sazbu terminálu. Dynamická tabulka může být užitečná pro zátěžové testování vývojového projektu s cílem stanovit nejvyšší míru kapitalizace terminálu, která by stále poskytovala investorům dostatečnou výhodu.
Důvěryhodní investoři do nemovitostí hledají trhy a typy nemovitostí, u nichž se očekává pokles tržní kapitalizace, protože nižší míra terminální kapitalizace ve srovnání s úvodní sazbou bude mít za následek kapitálové zisky za předpokladu, že čistý provozní příjem nebude pokles v průběhu doby držení. Některá data, která je třeba vzít v úvahu, zahrnují metriky nabídky a poptávky pro každou kategorii prostoru, jakož i za služby a náklady, o nichž se předpokládá, že souvisejí s každou oblastí provozu.
I když budoucnost je vždy nejistá, na konci jakéhokoli období držení jsou jisté: budovy stárnou a trhy se změní. Je proto zásadní, aby všichni investoři do nemovitostí sestavili a analyzovali co nejvíce dat, aby přesně určili míru kapitalizace terminálu pro projekt.
Příklad míry kapitalizace terminálu
Investor kupuje plně obsazenou nemovitost za 100 milionů dolarů. NOI za první rok se odhaduje na 5, 0 milionu USD. Míra zavádění je tedy 5, 0%. O sedm let později se investor domnívá, že míra kapitalizace terminálu je přibližně 4, 0%. V loňském roce se NOI, který vzal v úvahu zvyšování nájemného, odhaduje na 5, 5 milionu USD (opět za předpokladu plné obsazenosti). Hodnota dalšího prodeje se odhaduje na 137, 5 milionu USD (5, 5 milionu USD v NOI děleno 4, 0% terminální kapitalizací, nebo výstupní sazbou).
