Co je UPREIT?
UPREIT znamená zastřešující partnerství důvěru investic do nemovitostí. UPREIT je jedinečná struktura REIT, která umožňuje majitelům nemovitostí vyměnit svůj majetek za vlastnictví akcií v UPREIT. Na UPREIT se však obvykle vztahuje výměna podle oddílu 721 interního daňového zákoníku (IRC).
Klíč s sebou
- UPREIT je jedinečná struktura REIT, která umožňuje majitelům nemovitostí vyměnit svůj majetek za vlastnictví akcií v UPREITu. Výměny cenných papírů za akcii v UPREITu jsou obecně povoleny podle oddílu 721 hlavy 26 Kodexu Internal Revenue Code.UPREIT přispěvatelé majetku mohou odložit daně z prodeje nemovitosti výměnou za jednotky UPREIT, i když daně z kapitálových výnosů z jednotek UPREIT podléhají standardnímu zdanění REIT.
Porozumění UPREITům
Investiční fondy do nemovitostí (REIT) byly představeny společností Dwight D. Eisenhower jako typ alternativního podílového fondu nemovitostí. REIT jsou vytvářeny jako typ portfolia nemovitostí, který zahrnuje nemovitosti a kapitál na financování nemovitostí. REIT jsou účetní jednotkou, která investorům umožňuje provádět investiční příspěvky na podílové jednotky nebo akcie podniku.
Protože se REIT na trhu vyvíjely, byly vyvinuty některé alternativní struktury, které zajišťují různé typy investorů. UPREIT je jednou takovou strukturou, která je známa především svým příspěvkem na majetkové příspěvky výměnou za vlastnictví akcií. DownREIT a některé další alternativy byly také vytvořeny jako odnože.
Při jejich tvorbě se REIT mohou rozhodnout pro jakýkoli typ obchodní struktury. Veřejně obchodované REITy budou strukturovány jako korporace. Soukromé REITy se obvykle rozhodnou, že budou strukturovány jako svěřenská společnost nebo sdružení, i když si mohou také zvolit jiné statusy. Stejně jako většina jiných společností, i soukromé subjekty mají možnost zdanit se jako korporace.
Pro jakýkoli REIT je nejdůležitější to, že splňují požadavky hlavy 26 IRC, oddílů 856-859. Při splnění těchto požadavků může REIT převést veškerý svůj příjem na své akcionáře. Jako takový je příjem z průchodu považován za odpočet a REIT platí daně jen velmi málo. Hlavním požadavkem je, aby se více než 90% podnikání týkalo nemovitostí.
Zvláštní úvahy
Místo prodeje nemovitosti může majitel přispět k UPREIT výměnou za jednotky. Akciové jednotky mají obecně stejnou hodnotu jako majetek s přispěním. Vzhledem k tomu, že nemovitost prodaná společnosti REIT je zahrnuta do oddílu 721 IRC, transakce nevytváří zdanitelnou událost.
Při převodu z vlastnictví na akcii může UPREIT diktovat zvláštní ustanovení. Burza často poskytuje prodávajícímu speciální jednotky, které umožňují prodejci nemovitosti zvolit si, jak by se chtěli vložit do REIT. Prodejci nemovitostí mohou mít možnost okamžitě převést jednotky na REIT akcie. Mohou být k dispozici i další opce, jako je držení akcií po dobu minimálně jednoho roku a poté příjem hotovosti.
Jakmile investor prodá svůj majetek společnosti UPREIT, společnost UPREIT vlastní nemovitost a veškerou správu s tím spojenou. Správa UPREIT může být poněkud složitější než základní REIT, a to kvůli možnosti výměny podle § 721 a všem ustanovením, která s tímto novým podílníkem přicházejí. Manažeři UPREIT jsou zodpovědní za správu svého portfolia REIT za účelem generování výnosů.
Akcie společnosti UPREIT se mohou pohybovat v závislosti na činnostech správy, oceňování nemovitostí, financování obchodů a dalších uskutečněných transakcí. To může akcionářům způsobit volatilitu. Akcionáři UPREIT budou mít obvykle flexibilní likviditu, která jim umožní snadno převádět své akcie na hotovost, kdykoli se rozhodnou.
Výhody UPREITů
UPREIT může být životaschopnou volbou pro každého vlastníka nemovitosti, který chce prodat svůj majetek. Jako takový se může odvolat jak k jednotlivým vlastníkům nemovitostí, tak k vlastníkům komerčních nemovitostí. Každý vlastník nemovitosti, který se rozhodne provést výměnu § 721 za UPREIT, může získat hodnotu nemovitosti ve formě jednotek UPREIT.
Výměny podle oddílu 721 za UPREIT nevytvářejí zdanitelnou událost. Podílníci jsou však zdaňováni na základě obecných standardů zdanění REIT. Někteří majitelé nemovitostí se mohou rozhodnout použít tento typ investice pro plánování nemovitostí, protože to může obejít daně úplně.
Požadavky na UPREIT
UPREIT je REIT podle všech standardních účetních a daňových pokynů. UPREITy byly vytvořeny, aby umožnily vklad nemovitosti do REIT výměnou za vlastnické podíly. Toto strukturování je proto vedeno standardy IRC § 721, které pojednává o daňových štítcích pro majetkové burzy. Obecně lze jakýkoli REIT, který umožňuje výměnu podle § 721 v rámci REIT, považovat za UPREIT.
Většina REIT se zaměří na konkrétní segment trhu s nemovitostmi, ačkoli hlavní standardy pouze diktují, že nemovitostní nemovitost a související financování musí tvořit více než 90% podnikání. UPREITy se obvykle budou řídit stejnou investiční strategií se zaměřením na cílenou nemovitost.
Oddíl 721 stanoví hlavní standardy pro uvolňování podílnických jednotek výměnou za majetek. Sekce 721 může být alternativou k výměnám IRC Sekce 1031. Výměny podle oddílu 1031 umožňují vlastníkovi nemovitosti prodat svůj majetek a investovat výtěžek do výměny podobného druhu, aby nedošlo k zdanění.
Výměny podle oddílu 1031 však nejsou v UPREIT povoleny, protože vyžadují výměny podobného druhu a nedovolují, aby majetkové burzy sdílely vlastnictví. Výměna oddílu 721 za UPREIT tedy může být atraktivní. Výměny 721 a 1031 umožňují vlastníkovi nemovitosti odložit daně.
UPREIT vs. DownREIT
UPREIT, DownREIT a všechny další speciální entity REIT jsou jednoduše REITy ve svém jádru se zvláštními ustanoveními, která jim umožňují určitou flexibilitu. DownREIT umožňuje investorovi nemovitostí vstoupit do společného podniku s REIT. V DownREIT je výměna jednotek primárně založena na hodnotě nemovitosti ve společném podniku, která může vytvářet lepší výnosy pro podílníka společného podniku.
