Co je to přídavný faktor?
Faktor navýšení je procento hrubého využitelného prostoru budovy, který se přidá k pronajatému prostoru každého nájemce, aby určil jejich celkový nájem.
Klíč s sebou
- Faktor navýšení je procento hrubého využitelného prostoru budovy, který se přidává do pronajatých prostor každého nájemce, aby určil jejich celkový nájem. Faktor doplňku hraje důležitou roli při stanovování nájemného, zejména u komerčních nemovitostí. porozumět tomu, co pronajímatel klasifikuje jako použitelný (přídavný faktor) versus nepoužitelný (ztrátový faktor) čtvercové záběry.
Porozumění faktoru doplňku
Faktor navýšení je množství použitelných čtverečních stop v komerční nemovitosti vydělené počtem pronajímatelných čtverečních stop. Výsledek tohoto výpočtu bude jeden, budou-li obě čísla stejná, ale vždy je nižší než jedna, protože některé čtvercové záběry v budově nebudou pronajímatelné. Tento pronajímatelný čtvercový záběr zahrnuje prostor označený jako společný prostor, který je sdílen s dalšími nájemníky. V budově záměrně navržené s velkým množstvím prostoru vyhrazeného pro společné prostory pomáhá výpočet faktoru přírůstku pomoci komerčním pronajímatelům a nájemcům sjednat spravedlivou nájemní smlouvu.
Faktor navýšení hraje důležitou roli při stanovování leasingových sazeb. V komerčních nemovitostech se náklady na pronájem vypočítávají na základě pronajímatelné plochy s přídavným faktorem, který se používá pro využití společných prostor. Například budova o rozloze 20 000 čtverečních stop může mít 2 000 čtverečních stop společného prostoru, včetně foyer atd., Které mohou nájemníci společně využívat. Pro správnou cenu tohoto společného prostoru do nájmu vypočítá pronajímatel koeficient navýšení, který použije při nájmu nájemce.
V tomto případě je přídavným faktorem běžně využívaný prostor o rozloze 2 000 čtverečních stop dělený hrubým pronajímatelným prostorem 18 000 (20 000 mínus 2 000 čtverečních stop ve společném prostoru).
Cvičení Faktor přídavku = 2 000 SqFt ÷ 18 000 SqFt = 11, 11%
Pokud tedy nájemce pronajímá 1 000 čtverečních stop, pronajímatel si připočte 11, 11% jako faktor přičtení a účtuje nájemci 1, 111, 11 čtverečních stop, aby zakryl část sdíleného prostoru nájemce a jeho údržbu.
Faktor doplňku a faktor ztráty
Faktor navýšení je často spojen se ztrátovým faktorem. Faktor ztráty je nepoužitelný čtvercový záznam dělený pronajímatelným čtvercovým záběrem. Čtvercový záběr zahrnutý do faktoru ztráty zahrnuje konstrukční prvky, jako jsou vnitřní stěny, podpůrné sloupy a místnosti údržby, které nájemci nemohou použít. Ztrátový faktor je někdy klasifikován jako přídavný faktor, a proto musí nájemci rozumět tomu, co pronajímatel klasifikuje jako použitelné versus nepoužitelné čtvercové záběry. Pokud se nepoužitelné čtvercové záběry počítají do faktoru přírůstku, pak to znamená, že za stejné množství využitelného prostoru bude budova s nižším přírůstkem činit nájemce méně než budova s vyšším přírůstkem na faktor. Pokud však byla budova navržena se zaměřením na sdílené oblasti, pak vyšší přídavný faktor není záporný, pokud se jedná o hodnoty nájemce.
Potenciální nájemci často využívají faktor add-on, aby jim pomohli porovnat leasing a určit, který leasing nabízí nejlepší hodnotu. I když je faktor přídavku v tomto smyslu důležitý a užitečný, je stejně důležité objasnit, co se používá pro výpočet čísla, aby bylo jisté, že porovnáváte jablka s jablky.
