Co je ustanovení o převzetí
Předpokladová doložka je ustanovení v hypoteční smlouvě, které umožňuje prodejci domu přenést odpovědnost za stávající hypotéku na kupujícího nemovitosti. Jinými slovy, nový majitel domu přebírá existující hypotéku. Nový kupující musí obvykle splňovat úvěrové a jiné kvalifikace.
ROZDĚLENÍ DOLŮ Předpoklad
Pokud je úroková sazba na stávající hypotéku nižší než současná tržní sazba, stává se předpokladová doložka atraktivním prodejním bodem. Kupující se také může vyhnout mnoha nákladům na uzavření, i když transakce obvykle zahrnuje některé poplatky. Některé náklady zahrnují vyhledávání titulu, razítka dokumentů a daně.
Pro většinu majitelů domů jsou výhody doložky o domněnce teoretické, protože obvyklé hypotéky obecně praxi zakazují. Banky se mračily, protože píšou hypotéky na základě bonity původního dlužníka, nikoliv neznámého kupujícího. Schopnost nového vlastníka splácet může být obtížné vyhodnotit a banka může být neochotná převzít své riziko. Navíc, i když by banka schvalovala úvěruschopnost nového dlužníka, ztratila by z toho zálohy a náklady na uzavření vzniklé zbrusu nové hypotéky. Je také pravděpodobné, že současné tržní úrokové sazby jsou vyšší než sazby uvedené v původní poznámce.
Protože je zřídkakdy v zájmu banky umožnit předpoklady, většina hypoték zahrnuje klauzuli o splatnosti, která vyžaduje prodej zbývajícího zůstatku při prodeji nemovitosti. Banka se nepodepíše na zástavní právo, dokud nebude splacena hypotéka, což podstatně znemožňuje prodej.
Předpoklady jsou však standardní u hypoték podporovaných vládou od Federální správy bydlení (FHA), Veterans Administration (VA) a Ministerstva zemědělství USA (USDA). Nový vlastník musí stále splňovat úvěrové a kvalifikační standardy. Tyto hypotéky podporované vládou představují téměř 20 procent všech amerických hypoték.
Jak funguje předpokladová klauzule?
Představte si, že člověk chce převzít hypotéku od prodávajícího, který má 30letou hypotéku ve výši 240 000 USD za 3, 5 procenta, za kterou zaplatil pět let. Zbývající zůstatek, včetně úroků, je asi 323 300 $ a zbývá 25 let v původní notě. Předpokládejme, že současná tržní úroková sazba je na 4%. Pokud by nový kupující vzal 30letou hypotéku s pevnou úrokovou sazbou na stejnou půjčku ve výši 240 000 USD, dosáhl by zůstatek s úrokem splatným na konci této doby asi 412 500 USD. Nový kupující by také musel předložit finanční instituci jednorázovou zálohu.
Předpokládáním hypotéky prodávajícího by kupující během doby půjčky ušetřil asi 89 000 dolarů. S půjčkou na základě doložky o předpokladu existuje také pět let platební povinnosti. Jakákoli jednorázová platba by byla poskytnuta prodejci k vyrovnání vlastního kapitálu, který si vytvořili doma. Navíc kupující se vyhne tisícům dolarů na uzavření nákladů.
