Co je to hotovostní refinancování?
Ve světě nemovitostí je refinancování procesem nahrazení stávající hypotéky novou hypotékou, která obvykle rozšiřuje výhodnější podmínky na dlužníka. Refinancováním může být dlužník schopen snížit své měsíční splátky hypotéky, sjednat nižší úrokovou sazbu, znovu sjednat počet let - nebo dobu trvání úvěru, odstranit jiné dlužníky z úvěrového závazku nebo získat přístup k hotovosti prostřednictvím vlastního kapitálu, který má vybudované v průběhu času.
Hotovostní refinancování je možnost refinancování hypotéky, u které je nová hypotéka vyšší než stávající výše úvěru, aby bylo možné převést vlastní kapitál na hotovost.
Klíč s sebou
- V případě hotovostního refinancování je nová hypotéka na více než předchozí hypoteční zůstatek a rozdíl je vyplácen v hotovosti. Obvykle platíte vyšší úrokovou sazbu nebo více bodů za hotovostní refinanční hypotéku ve srovnání s úrokovou sazbou - a termínované refinancování, ve kterém vaše výše hypotéky zůstává stejná. V závislosti na poměru půjčky a hodnoty vaší nemovitosti věřitel stanoví maximální částku, kterou částku můžete vzít při refinancování.
Refundace sazeb a termínů vs. cash-out
Nejzákladnější refinancování hypotečního úvěru je sazba a termín. U tohoto typu se dlužník pokouší dosáhnout nižší úrokové sazby a / nebo upravit dobu půjčky. Například, pokud byla nemovitost zakoupena před lety, kdy byly sazby vyšší, mohl by dlužník považovat za výhodné refinancovat, aby využil výhod nižších úrokových sazeb, které nyní existují.
Proměnné se také mohly změnit v životě dlužníka, aby nyní mohli zvládnout 15letou hypotéku (což výrazně ušetří na výplatách úroků), i když to znamená vzdát se nižších měsíčních splátek své současné 30leté hypotéky.
Refinancování výplaty hotovosti má jiný cíl. Umožňuje vypůjčovatelům převést vlastní kapitál na hotovost vytvořením nové hypotéky za větší částku, než jaká je v současné době dlužná. Dlužník obdrží rozdíl mezi oběma půjčkami v hotovosti. To je možné, protože dlužník dluží půjčovací instituci pouze to, co zbývá z původní výše hypotéky. Dodatečná částka půjčky refinancované, výplaty hypotéky se vyplácí dlužníkovi v hotovosti při uzavření.
Ve srovnání s úrokovými podmínkami půjčky s výplatou zpravidla přicházejí s vyššími úrokovými sazbami nebo jinými náklady, jako jsou body. Věřitelé se obávají, že dlužníci, kteří již uzavřeli podstatný kapitál, mohou s větší pravděpodobností odejít na svou novou půjčku, i když vysoké skóre úvěru a nízký poměr úvěru k hodnotě (LTV) mohou tyto obavy zmírnit a pomoci dlužníkovi získat výhodná nabídka.
Příklad vrácení peněz
Majitel domu vzal hypotéku ve výši 200 000 dolarů na koupi nemovitosti a po mnoha letech stále dluží 100 000 dolarů. To znamená, že majitel vytvořil domácí kapitál ve výši nejméně 100 000 USD (za předpokladu, že hodnota nemovitosti neklesla pod 200 000 USD). Chcete-li převést část tohoto kapitálu na hotovost, mohl se majitel rozhodnout pro refinancování v hotovosti.
Pokud by chtěli převést 50 000 USD svého vlastního kapitálu, mohli by refinancovat tím, že si vezmou novou půjčku v celkové výši 150 000 USD. Nová hypotéka by spočívala ve zbývajícím zůstatku 100 000 USD z původní půjčky plus požadované 50 000 USD, které by bylo možné vzít v hotovosti. Jinými slovy, mohou převzít novou hypotéku ve výši 150 000 USD, splatit 100 000 dolarů dlužných za první hypotéku a zbývajících 50 000 dolarů.
Maximální částka, kterou má majitel k dispozici při refinancování peněz, závisí na poměru půjčky a hodnoty nemovitosti.
Limity možností výplaty refinancování
Výpočtem současného poměru půjčky k hodnotě nemovitosti (LTV) může věřitel stanovit maximální částku půjčky pro refinancování v hotovosti. Věřitel zkoumá současnou tržní hodnotu nemovitosti ve srovnání s nezaplaceným zůstatkem dlužníka za existující půjčku.
Pokud použijeme předchozí příklad - a předpokládáme, že současná tržní hodnota nemovitosti je 250 000 USD - a že věřitel nastavil maximální LTV na 80%, maximální částka pro refinancování v hotovosti by činila 100 000 USD. 80% LTV by stanovilo, že maximální částka nové půjčky by byla 200 000 $ nebo 250 000 x 0, 80. Po splacení počáteční hypotéky (100 000 USD) by dlužník měl k dispozici hotovost ve výši 100 000 USD.
