Co je to kombinovaný úvěr?
Kombinovaný úvěr se skládá ze dvou samostatných hypotečních úvěrů od stejného věřitele stejnému dlužníkovi. Jeden typ kombinované půjčky poskytuje finanční prostředky na výstavbu nového domu, po které následuje konvenční hypotéka po dokončení výstavby. Jiný typ kombinované půjčky poskytuje dvě souběžné půjčky na nákup stávajícího domu. Často se používá, když kupující nemůže přijít s 20% zálohou, ale chce se vyhnout placení za soukromé hypoteční pojištění (PMI).
Jak funguje kombinovaný úvěr
V případě nového domu kombinovaný úvěr obvykle sestává z hypotéky s nastavitelnou sazbou pro financování stavby, po které následuje druhá půjčka, obvykle 30letá hypotéka, jakmile je dům dokončen. Typicky bude druhá půjčka použita na splacení první půjčky, přičemž dlužníkovi zůstane pouze jediná půjčka.
Pro někoho, kdo si koupí existující dům, může mít kombinovaná půjčka podobu zástavy nebo hypotéky 80-10-10. Hypotéka 80-10-10 se skládá ze dvou půjček s jednou zálohou. Primární půjčka pokrývá 80% kupní ceny domu, druhá půjčka dalších 10% a kupující provádí 10% hotovostní zálohu.
Protože primární půjčka má poměr půjčky k hodnotě 80%, může se kupující obvykle vyhnout placení za soukromé hypoteční pojištění (PMI), což je obecně vyžadováno, když kupující doma provádějí platby méně než 20%. PMI není jednorázový náklad, ale musí být vyplácen ročně, dokud vlastní kapitál domu nedosáhne 20%. Obecně stojí dlužníky částku rovnající se 0, 5% až 1% hodnoty jejich půjčky každý rok.
Druhá půjčka představuje zbývající 20% zálohu. Zpravidla to bude ve formě úvěru na domácí kapitál (HELOC). HELOC funguje podobně jako kreditní karta, ale s nižší úrokovou sazbou, protože ji vlastní kapitál v domácnosti podporuje. Z toho důvodu vzbudí zájem pouze tehdy, když jej dlužník použije.
Kombinovaná půjčka může pomoci kupujícím domů vyhnout se dodatečným nákladům na soukromé hypoteční pojištění.
Výhody a nevýhody kombinované půjčky
Použití kombinační půjčky na nákup existujícího domu bývá nejčastější na aktivních trzích s bydlením. Vzhledem k tomu, že ceny stoupají a ceny domů jsou méně dostupné, hypotéky na zádech umožňují kupujícím půjčit si více peněz, než by jejich záloha mohla jinak dovolit. To může být výhodou, pokud kupující nepřevezmou více dluhů, než kolik zvládnou, pokud by se něco pokazilo.
Kombinované půjčky mohou být také možností pro lidi, kteří se snaží koupit nový domov, ale dosud neprodali svůj současný. V tomto scénáři by kupující mohl použít HELOC na pokrytí části zálohy na nový domov a poté vyplatit HELOC, když se starý dům prodává.
Kupující, kteří staví nový domov, mohou mít jednodušší nebo levnější možnosti než kombinovaná půjčka. Stavitel může například financovat výstavbu. Poté, co je dům kompletní, může kupující zařídit pravidelnou hypotéku a zaplatit staviteli. Případně může majitel domu použít samostatnou stavební půjčku a poté nakupovat za trvalou hypotéku.
Kombinovaná půjčka však může mít výhodu oproti dvěma samostatným půjčkám od různých půjčovatelů, a to kvůli jednorázovým nákladům na uzavření.
