Federální vláda chápe, že hypotéky na bydlení jsou největší finanční zátěží, kterou Američané za své životy kdy nese. S cílem poskytnout přestávku (a pravděpodobně povzbudit lidi k účasti na trhu s nemovitostmi), služba Internal Revenue Service (IRS) umožňuje daňovým poplatníkům odpočítat si úroky zaplacené z jejich hypotéky.
Ale co když dostanete druhou domácí hypotéku? Záleží na tom, pro co to používáte? Můžete si úrok odečíst na dobu neurčitou?
Podrobně se podíváme na daňové důsledky přijetí druhé hypotéky, ukážeme vám, jak postupovat při výpočtu odpočtu daně, a zdůrazníme různá omezení a úskalí.
Základy
Nejprve musíte pochopit, co představuje „kvalifikovaný domov“ (ten, na který se vztahuje odpočet hypotečních úroků) a jak IRS definuje „hypoteční úrok“ a „hypoteční dluh“.
Pro začátečníky se „kvalifikovaným domem“ rozumí buď váš hlavní domov, kde normálně bydlíte, nebo druhý domov. Mobilní domy, obytné přívěsy, apartmány a čluny se kvalifikují, pokud mají „spací, kuchyňské a toaletní potřeby“, jak uvádí IRS Publikace 936.
Pokud požadujete odpočty u domu, který funguje jako něco jiného, jako je nájemní nemovitost nebo kancelář, přicházejí do hry některá nuanční pravidla a výpočty týkající se toho, kolik času zaberete prostory. Zde se můžete odkazovat na specifika, ale obecně platí, že pokud si pronajmete druhý dům, musíte tam žít alespoň 14 dní nebo více než 10% z doby, po kterou si pronajímá více než rok (podle toho, co je delší) být schopen odečíst hypoteční úrok z něj. (Pokud tam nežijete vůbec, jste pronajímatelem a do hry přichází celá řada pravidel: viz Srážky daní pro majitele nemovitosti k pronájmu ).
Hypoteční úrok se vztahuje pouze na úroky zaplacené z půjček, které používají váš dům (domácnosti) jako kolaterál. To zahrnuje:
IRS nastiňuje tři kategorie hypotečního dluhu. Liší se v závislosti na tom, kdy jste dluh vybrali, a na co byly výnosy použity:
- Dědičný dluh se vztahuje na hypotéky, které váš domov zajistil 13. října 1987 nebo dříve (poté, co vstoupila v platnost současná daňová pravidla). Dluh pořízení domu se vztahuje na hypotéky vzaté po 13. říjnu 1987, které byly použity k nákupu, výstavbě nebo vylepšování vašeho domu (tj. Renovace, opravy atd.). Dluh nebo půjčka vlastního kapitálu se vztahuje na hypotéky uzavřené po 13. říjnu 1987, které byly použity pro jiné účely, které nesouvisí s bydlením, jako je financování školného, nové auto, dovolená nebo skoro nic jiného než nákup, stavba nebo zlepšování domu.
Srážky
To záleží na tom, jaký druh dluhu již máte - a na tom, co ještě chcete převzít. Pokud jste manželé a sdílíte společně, můžete odečíst úrok pouze z dluhu na pořízení domu ve výši 1 milionu USD nebo méně a dluhu na domácí kapitál celkem ve výši 100 000 USD nebo méně. Pokud je svobodný, nebo se oženil a podal samostatně, pak se vaše limity staly 500 000 USD za dluh na pořízení domů a 50 000 dolarů za domácí kapitál.
Jinými slovy, pokud se vaše hypotéka nebo hypotéky používají k nákupu, výstavbě nebo zdokonalení vašeho primárního a / nebo druhého domu (což z něj činí dluh za získání domu) a celkem 1 milion USD, můžete odečíst vše, co jste zaplatili v úroku. Například, pokud máte 4% úrokovou sazbu na každou ze dvou hypoték, které dohromady tvoří až 1 milion USD, můžete si odečíst všechny roční platby úroků ve výši 40 000 $.
Pokud je však váš dluh na pořízení domova, řekněme, 2 miliony dolarů, pak byste si mohli odečíst pouze polovinu celkového úroku, který jste v daném roce zaplatili za hypotéky v hodnotě 2 milionů dolarů. Pokud by se použily stejné 4% úrokové sazby, pak byste si mohli odpočíst pouze 40 000 $ namísto 80 000 USD, které jste pravděpodobně v daném roce zaplatili v úroku. (To je něco, co je třeba zvážit pro každého, kdo se snaží financovat sedmimístnou nemovitost. Viz Jumbo Vs. Konvenční hypotéky: Jak se liší .)
Ačkoli se tento limit nevztahuje na dědický dluh, nemůžete provést další odpočty na nové hypotéky, pokud váš dědický dluh již přesáhl 1 milion USD. Co když máte jen 900 000 dolarů na dědický dluh? Pak jste mohli odečíst úrok pouze za dalších 100 000 dolarů z dluhu na pořízení domů.
Toto je přinejmenším obecné pravidlo. IRS poskytuje pracovní list k určení skutečného odpočitatelného úroku z hypotéky na bydlení.
Papírování
Pokud jste zaplatili hypoteční úrok v hodnotě nejméně 600 USD, obdržíte od držitele hypotéky nebo věřitele (obvykle je to formulář 1098) oznámení několik měsíců před časem pro podání daňového přiznání. Spolu s částkou vašich ročních plateb v dolarech se v tomto Prohlášení o hypotečním úroku zobrazí také vaše placené pojistné na hypoteční pojištění a zaplacené odpočitatelné body (pokud jste v tomto roce zakoupili dům). Jakmile budete mít tento dokument po ruce, budete jej používat k vyplnění svého daňového přiznání, na formuláři 1040, dodatek A (položková odpočty).
S dluhem na pořízení domova a dluhem na vlastní kapitál si můžete technicky půjčit 1, 1 milionu dolarů na váš domov. Pokud však narazíte na další dluh, který překračuje tento práh, bude možné odečíst úrok, pokud byly tyto výnosy použity na kvalifikované výdaje, jako je investice (také vykázaná v příloze A) nebo podnikání (plán C nebo C-EZ).
Refinancování, body a prémie
Kromě toho, pokud platíte body za novou hypotéku, můžete si je odečíst po celou dobu trvání úvěru. Za předpokladu, že refinancujete novou 30letou hypotéku, můžete si každý rok odečíst 1/30 z toho, co jste zaplatili v bodech. Pokud jste odečetli všechny body do doby, kdy prodáte nebo refinancujete dům (znovu), můžete si v tomto roce odečíst zbývající částky najednou. Odpočet zapíšete do Plánu A, formulář 1040, řádek 12.
Pokud váš upravený hrubý příjem nepřesáhne 109 000 $ (nebo 54 500 $, pokud se vezmete a podáte samostatně), můžete si také odečíst část nebo všechny své pojistné na hypoteční pojištění. To by spadalo do vaší kategorie „dluh za nákup domů“.
Sečteno a podtrženo
Daňová pravidla jsou komplikovaná, nelze to popřít, ale pokud budete postupovat správně, ustanovení vám mohou ušetřit tisíce dolarů ročně. Než se rozhodnete uzavřít druhou hypotéku, nezapomeňte se poradit s kvalifikovaným daňovým profesionálem.
