Co je DownREIT?
DownREIT je společné úsilí mezi vlastníkem nemovitosti a důvěrou v investování do nemovitosti (REIT) za účelem získání a kontroly nemovitosti.
Klíč s sebou
- DownREIT je dohoda o partnerství mezi REIT a vlastníkem nemovitosti, která umožňuje odložení daně z prodeje oceněné nemovitosti. Existují dva typy DownREIT. První typ zahrnuje omezení na žádné kapitálové příspěvky od REIT, zatímco druhý typ zahrnuje významný kapitálový vklad od REITs.
Porozumění DownREIT
DownREIT zahrnuje dohodu o partnerství mezi vlastníkem nemovitosti a (REIT), která pomáhá majiteli nemovitosti při odkladu daně z kapitálových výnosů z prodeje oceněné nemovitosti. UPREIT byl vynalezen po recesi nemovitostí v 90. letech, aby usnadnil investování kapitálu do realitního průmyslu. DownREIT se vyvinul z UPREIT.
Majitelé nemovitostí, kteří přispívají majetkem na DownREIT, dostávají provozní jednotky v partnerství. Tento subjekt partnerství a vztah vlastníka nemovitosti k němu lze strukturovat různými způsoby v závislosti na struktuře REIT a případných UPREITů. V případě DownREIT musí REIT souhlasit se smlouvou o zastavení nebo blokování prodeje vložených aktiv.
Existují dva typy kategorií partnerství DownREIT. V prvním typu partnerství poskytuje REIT omezený kapitál bez kapitálu a komanditní partneři dostávají preference na distribuci provozní hotovosti ve výši rovné dividendám REIT. Druhá kategorie REIT zahrnuje vklad významného kapitálu z REIT. Generální partner obdrží distribuci rovnající se návratnosti kapitálu.
DownREIT Oproti UPREIT
DownREIT se používá méně často než UPREIT, protože je složitější a nemusí mít stejné daňové výhody jako UPREIT. Přispívání majetku k DownREIT je komplexní transakce vyžadující profesionální daňové a investiční poradenství. Pokud transakce není strukturována s mimořádnou péčí, může IRS považovat převod majetku do DownREIT výměnou za provozní jednotky za zdanitelnou transakci podle maskovaného prodeje nebo pravidel proti zneužívání. Z tohoto důvodu může být UPREIT logičtější volbou pro vlastníka nemovitosti, jehož hlavním zájmem je odložit daň z příjmu.
Na rozdíl od UPREIT, kde není vlastnictví nemovitostí zahrnuto, DownREIT zahrnuje vlastnictví nemovitosti. Část této nemovitosti je vlastněna přímo, zatímco jiné mohou být vlastněny prostřednictvím omezeného partnerství s těmi, kteří k ní přispěli majetkem.
DownREIT může být logickou možností, pokud se majitel nemovitosti domnívá, že jeho nemovitost ocení více než ostatní podíly REIT, protože si zachovává větší zájem o svůj přispěný majetek s DownREIT, než by měl s UPREIT.
Vzhledem k tomu, že vlastnická struktura DownREIT je složitější, převádění provozních jednotek na hotovost vyžaduje složitější výpočty. Stejně tak UPREIT a DownREIT fungují odlišně jako investice, protože jsou strukturovány odlišně. S DownREIT může partnerství mezi REIT a investorem fungovat odlišně než výkon REIT jako celku.
DownREIT jsou podobné jako UPREIT, ale ve své hodnotě jako nástroje plánování nemovitostí. Oba zvyšují základnu provozních jednotek po smrti vlastníka, což umožňuje bezcelní převod oceňované nemovitosti na dědice. Dědici pak mohou převést provozní jednotky na REIT akcie nebo hotovost bez placení daně.
Příklad DownREIT
Zvažte portfolio pěti nemovitostí v hodnotě 100 milionů dolarů. Nemovitosti mají dluh rovný 80 milionům USD při 8% úrokové sazbě. Partneři, kteří vlastní nemovitost, mají kumulativní zůstatek na kapitálovém účtu ve výši 5 milionů USD. REIT vstupuje do transakce a splácí stávající dluh za nemovitost ve výši 60 milionů USD a nahrazuje zůstatky kapitálových účtů pro zbývající partnery dluhem ve výši 7%. Akcie jsou vydávány jako provozní jednotky pro zbývajících 20 milionů USD v držení partnerů a REIT se stává většinovým držitelem, zatímco zbývající partneři se stávají GP a LP.
