Obsah
- První výhoda Homebuyer
- Zvažte tyto před zakoupením
- Proces nákupu
- Rady pro nové majitele domů
- Sečteno a podtrženo
Koupě domu může být pro první časovač náročná. Koneckonců existuje tolik kroků, úkolů a požadavků a možná budete mít obavy z toho, že uděláte drahou chybu. Ale první homebuyers skutečně mají některé speciální výhody vytvořené na podporu nových účastníků na trhu s nemovitostmi. Chcete-li demystifikovat tento proces, abyste ze svého nákupu získali co nejvíce, zde je přehled toho, co musíte zvážit, než si koupíte, a co můžete očekávat od samotného procesu nákupu, plus tipy, jak usnadnit život poté, co si koupíte svůj první domov..
Klíč s sebou
- První homebuyers, jak je definováno americkým ministerstvem bydlení a rozvoje měst, mohou získat pomoc od státních programů, daňových úlev a půjček federálně zajištěných. Než začnete hledat, zvažte typ pobytu, který bude sloužit vašim potřebám, co vy si můžete dovolit, kolik financování si můžete zajistit a kdo vám pomůže s vyhledáváním. Koupě domu zahrnuje nalezení nemovitosti, zajištění financování, vytvoření nabídky, získání domácí inspekce a uzavření nákupu. Jakmile jste se přestěhovali v, je důležité udržovat váš domov a také zachovat úspory.
První výhoda Homebuyer
Nákup domu je stále považován za klíčový aspekt amerického snu. Jako první kupující máte přístup ke státním programům, daňovým úlevám a federálně zajištěným půjčkám, pokud nemáte obvyklou minimální zálohu - ideálně 20% z kupní ceny konvenčního úvěru - nebo jste člen určité skupiny (viz důležitý popisek níže). A můžete se kvalifikovat jako první kupující, i když nejste nováček.
Podle US Department of Housing and Urban Development (HUD) je prvním homebuyerem někdo, kdo splňuje některou z následujících podmínek:
- Jednotlivec, který tři roky nevlastnil hlavní bydliště. Pokud jste vlastnili dům, ale váš manžel nemá, můžete si místo zakoupit společně jako první homebuyers.A osamělý rodič, který vlastnil dům pouze s bývalým manželem, zatímco byl ženatý. manžel / manželka. Fyzická osoba, která vlastní pouze hlavní bydliště, které není trvale připojeno k stálé nadaci v souladu s příslušnými předpisy. Fyzická osoba, která vlastní pouze nemovitost, která nebyla v souladu se státními, místními nebo vzorovými stavebními předpisy - a která nelze dosáhnout shody za méně než náklady na vytvoření trvalé struktury.
Nejlepší tipy pro nákup vašeho prvního domova
6 otázek, které je třeba zvážit před zakoupením
Prvním krokem je zjistit, jaké jsou vaše dlouhodobé cíle a jak vlastnictví domu s těmito cíli zapadá. Možná jednoduše hledáte transformaci všech těch „zbytečných“ plateb nájemného na hypoteční splátky, které vám poskytnou něco hmatatelného: vlastní kapitál. Nebo možná vidíte vlastnictví domu jako znamení nezávislosti a užíváte si představy, že jste svým vlastním pronajímatelem. Nákup domu může být také dobrou investicí. Zúžení vašich velkých cílů vlastnictví domu vás nasměruje správným směrem. Zde je šest otázek, které je třeba zvážit.
1. Jaké je vaše finanční zdraví?
Než kliknete na stránky s online výpisy nebo se do svého vysněného domu zamilujete, proveďte seriózní audit svých financí. Musíte být připraveni na nákup i na průběžné výdaje domu. Výsledek tohoto auditu vám řekne, zda jste připraveni učinit tento velký krok, nebo zda potřebujete udělat více pro přípravu. Následuj tyto kroky:
Podívejte se na své úspory. Nemusíte uvažovat o koupi domu, než budete mít nouzový spořicí účet se životními náklady tři až šest měsíců. Když si koupíte dům, vzniknou značné počáteční náklady včetně nákladů na zálohu a uzavření. Potřebujete peníze odložené nejen na tyto náklady, ale také na pohotovostní fond. Věřitelé to budou vyžadovat.
Jednou z největších výzev je udržení vašich úspor v dostupném, relativně bezpečném vozidle, které stále poskytuje návratnost, takže budete držet krok s inflací.
- Pokud máte jeden až tři roky na realizaci svého cíle, může být dobrou volbou vkladový certifikát. Nebude vás to zbohatnout, ale neztratíte ani peníze (pokud nedostanete sankci za včasné vyplacení peněz). Stejný nápad lze použít na nákup krátkodobého dluhopisu nebo portfolia s pevným výnosem, které vám poskytne určitý růst, ale také vás ochrání před bouřlivou povahou akciových trhů. Pokud máte šest měsíců až rok, mějte peníze v likviditě. Nejlepší možností by mohl být spořicí účet s vysokým výnosem. Ujistěte se, že je pojištěn FDIC (většina bank je), takže pokud banka klesne, budete mít stále přístup k vašim penězům až do výše 250 000 $.
Zkontrolujte své výdaje. Musíte přesně vědět, kolik utratíte každý měsíc - a kam to jde. Tento výpočet vám řekne, kolik můžete přidělit na splácení hypotéky. Nezapomeňte na účet všeho - pomůcky, jídlo, údržbu a platby aut, dluhy studentů, oblečení, aktivity dětí, zábavu, spoření na důchod, pravidelné úspory a jakékoli další položky.
Zkontrolujte svůj kredit. Obecně platí, že pro získání úvěru na bydlení budete potřebovat dobrý úvěr, historii placení účtů včas a maximální poměr dluhu k příjmu (DTI) 43%. Věřitelé v těchto dnech obecně upřednostňují omezit výdaje na bydlení (jistina, úroky, daně a pojištění majitelů domů) na asi 30% hrubého měsíčního příjmu dlužníků, i když toto číslo se může v závislosti na místním trhu s nemovitostmi značně lišit.
2. Který typ domu bude nejlépe vyhovovat vašim potřebám?
Při koupi rezidenční nemovitosti máte několik možností: tradiční rodinný dům, duplex, městský dům, byt, družstvo nebo vícegenerační dům se dvěma až čtyřmi jednotkami. Každá varianta má své výhody a nevýhody, v závislosti na vašich cílech vlastnictví domu, takže se musíte rozhodnout, který typ nemovitosti vám pomůže dosáhnout těchto cílů. Můžete si ušetřit na pořizovací ceně v jakékoli kategorii výběrem fixátoru-horní, ale musíte být upozorněni: Množství času, vlastního kapitálu a peněz potřebných k přeměně fixu-top ve vašem vysněném domě může být mnohem více, než jste vyjednali pro.
3. Které konkrétní vlastnosti chcete, aby váš ideální domov měl?
I když je dobré si v tomto seznamu zachovat určitou flexibilitu, děláte možná největší nákup svého života a zasloužíte si, aby tento nákup vyhovoval vašim potřebám a přáním co nejblíže. Váš seznam by měl obsahovat základní touhy, jako je velikost a sousedství, až po menší detaily, jako je rozložení koupelny a kuchyně vybavená trvanlivými spotřebiči.
4. Na jakou hypotéku máte nárok?
Než začnete nakupovat, je důležité získat představu o tom, kolik vám půjčí věřitel ke koupi svého prvního domu. Můžete si myslet, že si můžete dovolit 300 000 dolarů domů, ale věřitelé si mohou myslet, že jste dobří jen za 200 000 dolarů na základě faktorů, jako je kolik jiného dluhu máte, váš měsíční příjem a jak dlouho jste byli ve své současné práci. Mnoho realitních kanceláří navíc nebude trávit čas s klienty, kteří nevysvětlili, kolik si mohou dovolit utratit.
Před umístěním nabídky na dům se ujistěte, že jste si předem půjčili půjčku: V mnoha případech prodejci ani nezabaví nabídku, která není doprovázena hypotékou. Uděláte to tak, že požádáte o hypotéku a dokončíte potřebné doklady. Je výhodné nakupovat pro věřitele a porovnávat úrokové sazby a poplatky pomocí nástroje, jako je hypoteční kalkulačka nebo vyhledávání Google.
5. Kolik domů si vlastně můžete dovolit?
Někdy vám banka dá půjčku na více domů, než za které opravdu chcete zaplatit. To, že vám banka řekne, že vám půjčí 300 000 $, neznamená, že byste si měli tolik půjčit. Mnoho prvních homebuyerů udělalo tuto chybu a nakonec skončilo „chudým“, když zbývalo málo peněz poté, co provedli měsíční splátku hypotéky na pokrytí dalších nákladů, jako je oblečení, veřejné služby, prázdniny, zábava nebo dokonce jídlo.
Při rozhodování o tom, jak velká půjčka bude mít, se budete chtít podívat na celkové náklady domu, nejen na měsíční splátky. Zvažte, jak vysoké jsou daně z nemovitosti ve vámi vybrané čtvrti, kolik bude stát pojištění majitele domů, kolik očekáváte výdaje na údržbu nebo zlepšení domu a kolik budou vaše náklady na uzavření.
6. Kdo vám pomůže najít domov a provede vás nákupem?
Realitní agent vám pomůže najít domy, které vyhovují vašim potřebám a jsou ve vaší cenové kategorii, a poté se s vámi setkat, abyste si ty domy prohlédli. Jakmile si vyberete dům k nákupu, tito odborníci vám mohou pomoci při vyjednávání celého procesu nákupu, včetně provedení nabídky, získání půjčky a dokončení papírování. Kvalifikace realitního makléře vás může ochránit před jakýmkoli úskalím, se kterým se během procesu můžete setkat. Většina agentů obdrží provizi zaplacenou z výdělku prodávajícího.
1:34Kredity pro první kupce domů
Proces nákupu
Nyní, když jste se rozhodli vzít tento skok, pojďme prozkoumat, co můžete očekávat od samotného procesu homebuying. Může to být chaotický čas, kdy nabídky a protihmoty létají zuřivě, ale pokud jste připraveni na potíže (a papírování), můžete tímto procesem projít s neporušeným zdravým rozumem. Zde je základní postup, který můžete očekávat:
Najděte si domov
Nezapomeňte využít všech dostupných možností pro nalezení domovů na trhu, včetně použití realitního makléře, vyhledávání výpisů online a projížďky po čtvrtích, které vás zajímají při hledání značek k prodeji. Vysílejte také pár přátel se svými přáteli, rodinou a obchodními kontakty. Nikdy nevíte, odkud pochází dobrá reference nebo vedení v domácnosti.
Jakmile vážně nakupujete dům, nechodte do otevřeného domu bez agenta (nebo alespoň připravte vyhazovat jméno někoho, s kým údajně pracujete). Předtím, než se obrátíte na některého ze svých, můžete zjistit, jak to nemusí fungovat ve vašem nejlepším zájmu.
Pokud máte rozpočet, hledejte domy, jejichž plný potenciál se teprve musí realizovat. I když si nyní nemůžete dovolit nahradit odpornou tapetu v koupelně, možná budete chtít s ní chvíli žít výměnou za to, že se dostanete na místo, které si můžete dovolit. Pokud domov splňuje vaše potřeby, pokud jde o velké věci, které je obtížné změnit, jako je umístění a velikost, nenechte se těmi fyzickými nedokonalostimi odvrátit. První homebuyers by měli hledat dům, do kterého mohou přidávat hodnotu, protože to zajišťuje nápor vlastního kapitálu, který jim pomůže při žebříčku nemovitostí.
Zvažte své možnosti financování a zabezpečte financování
První homebuyers mají širokou škálu možností, jak jim pomoci dostat se do domu - a to jak ty, které jsou k dispozici každému kupujícímu, včetně hypotéky zajištěné Federálním úřadem pro bydlení (FHA), tak i ty, které jsou zaměřeny zejména na nováčky. Mnoho prvních homebuyer programů nabízí minimální zálohy až 3% až 5% (oproti standardním 20%) a některé z nich nevyžadují zálohy vůbec. Nezapomeňte se podívat nebo zvážit:
- Seznam zdrojů HUD. Ačkoli samotná vládní agentura neposkytuje granty přímo jednotlivcům, poskytuje finanční prostředky vyčleněné pro první homebuyery organizacím se statusem osvobozené od daně IRS. Webová stránka HUD obsahuje podrobnosti. FHA (a jeho úvěrový program) je součástí HUD. Vaše IRA. Každý první homebuyer může vybrat ze svého individuálního tradičního IRA nebo Roth IRA až 10 000 dolarů bez zaplacení 10% pokuty za předčasný výběr (ale pokud používáte tradiční IRA, budete stále platit daně). To znamená, že pár by mohl vybrat maximálně 20 000 $ (10 000 $ z každého účtu), které použije k nákupu v prvním domě. Stačí vědět, že pokud peníze nevrátíte do 120 dnů - a máte méně než 59½ -, podléhá 10% pokutě. Za výběr (y) budete také dlužit daně z příjmu. Programy vašeho státu. Mnoho států, včetně Illinois, Ohio a Washingtonu, nabízí finanční pomoc se zálohovými a závěrečnými náklady, jakož i s výdaji na rehabilitaci nebo vylepšení nemovitosti, pro první homebuyery, kteří se kvalifikují. Způsobilost v těchto programech je obvykle založena na příjmu a často na velikosti kupní ceny nemovitosti. Indiánské možnosti. Domorodci z Ameriky mohou požádat o půjčku podle oddílu 184. Tento úvěr vyžaduje 1, 5% poplatek za předběžnou záruku a 2, 25% zálohu na půjčky nad 50 000 USD (u úvěrů pod touto částkou je to 1, 24%). Půjčky podle článku 184 lze použít pouze pro rodinné domy (jedna až čtyři jednotky) a pro primární rezidence.
Nebuďte vázáni loajalitou k vaší současné finanční instituci, když hledáte předběžný souhlas nebo hledáte hypotéku: Nakupujte, i když máte nárok pouze na jeden typ půjčky. Poplatky se mohou překvapivě lišit. Například úvěr FHA může mít různé poplatky v závislosti na tom, zda žádáte o úvěr prostřednictvím místní banky, družstevní záložny, hypotečního bankéře, velké banky nebo hypotečního makléře. Hypoteční úrokové sazby, které mají samozřejmě velký dopad na celkovou cenu, kterou za svůj domov zaplatíte, se mohou také lišit.
Poté, co jste se vypořádali s věřitelem a přihlásili se, věřitel ověří všechny poskytnuté finanční informace (kontrola kreditního skóre, ověření informací o zaměstnání, výpočet DTI atd.). Věřitel může předběžně schválit dlužníka za určitou částku. Uvědomte si, že i když jste byli předem schváleni pro hypotéku, vaše půjčka může propadnout na poslední chvíli, pokud uděláte něco pro změnu svého úvěrového skóre, například financování nákupu automobilu.
Některé úřady také doporučují mít záložního věřitele. Kvalifikace na úvěr není zárukou, že vaše půjčka bude nakonec financována: Pokyny pro upisování se mohou změnit, analýza rizika věřitele se může změnit a trhy investorů se mohou změnit. Klienti mohou podepisovat dokumenty o půjčce a úschově a poté mohou být upozorněni 24 až 48 hodin před uzavřením, že věřitel zmrazil financování svého úvěrového programu. Mít druhého věřitele, který vás již kvalifikoval pro hypotéku, vám dává alternativní způsob, jak tento proces udržet v plánu nebo blízko něj.
Učinit nabídku
Váš realitní makléř vám pomůže rozhodnout se, kolik peněz chcete domu nabídnout, spolu s podmínkami, o které chcete požádat. Váš zástupce poté nabídku předloží agentovi prodávajícího; prodejce přijme vaši nabídku nebo vydá protinávrh. Poté můžete přijmout, nebo pokračovat tam a zpět, dokud nedosáhnete dohody nebo se nerozhodnete zavolat.
Před odesláním nabídky se znovu podívejte na svůj rozpočet. Tentokrát je faktorem odhadovaných nákladů na uzavření (které se mohou pohybovat od 2% do 5% kupní ceny), nákladů na dojíždění a případných okamžitých oprav a povinných zařízení, které budete potřebovat, než se budete moci nastěhovat. být přepadeni vyššími nebo neočekávanými službami a dalšími náklady, pokud se stěhujete z pronájmu do většího domu. Můžete například požadovat účty za energii za posledních 12 měsíců, abyste získali představu o průměrných měsíčních nákladech.
Při kontrole rozpočtu nezapomínejte na skryté náklady, jako je například prohlídka domu, pojištění domácnosti, daně z nemovitosti a poplatky majitelům domů.
Nechte si dům prohlédnout
I když se zdá, že dům, který plánujete koupit, je bezchybný, neexistuje žádná náhrada za to, že vyškolený odborník provede domácí prohlídku nemovitosti z hlediska kvality, bezpečnosti a celkového stavu vašeho potenciálního nového domova. Nechcete se zasekávat s peněžní jámou nebo s bolestí hlavy při provádění mnoha neočekávaných oprav. Pokud domácí prohlídka odhalí vážné vady, které prodejce nezveřejnil, budete obecně moci svou nabídku zrušit a získat zálohu zpět. Případně můžete vyjednat, že prodávající provede opravu nebo diskontuje prodejní cenu.
Zavřít - nebo jít dál
Pokud jste schopni vyřešit dohodu s prodejcem, nebo ještě lépe, pokud kontrola neodhalila žádné významné problémy, měli byste být připraveni zavřít. Uzavření v podstatě zahrnuje podepsání tuny papírování ve velmi krátkém časovém období, zatímco se modlíme, aby na poslední chvíli nic neproniklo.
Věci, se kterými se budete v závěrečných fázích nákupu zabývat a za které budete platit, mohou zahrnovat hodnocení domácnosti (hypoteční společnosti to vyžadují, aby chránily svůj zájem o dům), vyhledávání titulů, aby se ujistil, že nikdo jiný než prodejce má nárok na nemovitost, získání soukromého hypotečního pojištění nebo na záda, pokud je záloha nižší než 20%, a dokončení hypotéky. Další náklady na uzavření mohou zahrnovat poplatky za vznik úvěru, pojištění titulu, průzkumy, daně a poplatky za úvěrové zprávy.
Gratulujeme, nový majitel domu! Co teď?
Podepsali jste papíry, zaplatili movers a nové místo se začíná cítit jako doma. Hra skončila, že? Ne tak docela. Náklady na vlastnictví domu přesahují zálohy a měsíční splátky hypotéky. Podívejme se nyní na několik konečných tipů, jak učinit život nového majitele domu zábavnějším a bezpečnějším.
Pokračujte v ukládání
S vlastnictvím domu přichází velké neočekávané výdaje, jako je výměna střechy nebo pořízení nového ohřívače vody. Založte nouzový fond pro svůj domov, abyste nebyli chyceni mimo dohled, když tyto náklady nevyhnutelně vzniknou.
Provádějte pravidelnou údržbu
S velkým množstvím peněz, které dáváte do svého domova, se o to budete chtít postarat. Pravidelná údržba může snížit vaše náklady na opravu tím, že umožňuje odstranit problémy, když jsou malé a zvládnutelné.
Ignorujte trh s bydlením
Nezáleží na tom, co váš dům stojí v kterémkoli daném okamžiku, s výjimkou okamžiku, kdy jej prodáte. To, že si budete moci vybrat, kdy svůj domov prodáte, bude místo toho, aby byl nucen jej prodat kvůli přemístění zaměstnání nebo finančnímu utrpení, největším určujícím faktorem, zda z vaší investice uvidíte solidní zisk.
Nespoléhejte na prodej vašeho domova, abyste mohli financovat svůj důchod
I když vlastníte dům, měli byste se co nejvíce snažit, abyste každý rok uložili maximum na své penzijní spořicí účty. I když se může zdát obtížné uvěřit každému, kdo si všiml štěstí, které někteří lidé dosáhli během bubliny na bydlení, nemusíte nutně zabíjet, když prodáváte dům. Pokud se chcete podívat na svůj domov jako na zdroj bohatství v důchodu, jakmile splácíte hypotéku, zvažte peníze, které jste utráceli za měsíční platby, za zdroj financování vašich životních a léčebných výdajů v důchodu. Důchodci také často chtějí zůstat na místě (navzdory všem článkům, které vidíte o snižování nebo odchodu do důchodu v exotických lokalitách).
Sečteno a podtrženo
Tento přehled by vám měl pomoci dostat se na cestu k vyplnění všech mezer ve vašich znalostech o nákupu domů. Nezapomeňte, že čím více se o procesu předem vzděláváte, tím méně stresující bude, a tím je pravděpodobnější, že dostanete dům, který chcete, za cenu, kterou si můžete dovolit. Až bude hotovo, budete mít jistotu, která pochází z úspěšného vyjednávání zásadního kroku ve vašem životě.
