Desítky hypotečních úvěrů vyhlásí bankrot během několika týdnů. Trh je plný obav z velké globální úvěrové krize, která by mohla ovlivnit všechny třídy dlužníků. Centrální banky využívají nouzové klauzule k vniknutí likvidity na vyděšené finanční trhy. Realitní trhy klesají po letech rekordních maxim. Míra uzavření trhu se ve druhé polovině roku 2006 a v roce 2007 zdvojnásobila.
Zprávy znějí zastrašující, ale co to všechno znamená?
V současné době se nacházíme ve finanční krizi, která se soustředí na americký trh s bydlením, kde spád ze zmrazeného hypotečního trhu s hypotékami se šíří na úvěrové trhy, jakož i na domácí a globální akciové trhy. Čtěte dále a dozvíte se více o tom, jak trhy klesly tak daleko, a co může čekat dopředu.
Cesta k krizi
Byl to případ jedné skupiny nebo jedné společnosti, která usnula za volantem? Je to výsledek příliš malého dohledu, přílišné chamtivosti nebo prostě nedostatečného porozumění? Jak se často stává, když se finanční trhy zhoršují, odpověď je pravděpodobně „všechno výše uvedené“
Pamatujte , že trh, který dnes sledujeme, je vedlejším produktem trhu před šesti lety. Přetočte se zpět na konec roku 2001, kdy strach z globálních teroristických útoků po 11. září přerostl již bojující ekonomiku, která právě začala vycházet z recese vyvolané technologickou bublinou koncem 90. let. (Související informace najdete v části Největší selhání trhu a převzetí strachu a chamtivosti .)
V reakci na to v průběhu roku 2001 začal Federální rezervní systém dramaticky snižovat sazby a sazba fededovaných fondů dosáhla v roce 2003 1%, což je v parlance centrálního bankovnictví v zásadě nula. Cílem nízké sazby federálních fondů je rozšířit nabídku peněz a podpořit půjčky, což by mělo podnítit výdaje a investice. Myšlenka, že výdaje byly „vlastenecké“, byla široce propagována a všichni - od Bílého domu až po místní asociaci rodičů a učitelů - nás povzbuzovali, abychom kupovali, kupovali, kupovali.
Fungovalo to a ekonomika se začala v roce 2002 neustále rozšiřovat.
Nemovitost začíná vypadat atraktivní
Když se do ekonomiky dostaly nižší úrokové sazby, začal se trh s nemovitostmi šílenstvím, protože počet prodaných domů - a ceny, za které se prodávaly - dramaticky vzrostl od roku 2002. V té době se sazba na 30letá hypotéka s pevnou sazbou byla na nejnižší úrovni za posledních 40 let a lidé viděli jedinečnou příležitost získat přístup k téměř nejlevnějšímu dostupnému kapitálu. (Související čtení viz Proč bubliny na trhu s bydlením a jak úrokové sazby ovlivňují akciový trh .)
Investiční banky a zabezpečení zajištěné aktivy
Pokud by byl trh s bydlením vyřešen pouze slušnou rukou - řekněme, s nízkými úrokovými sazbami a rostoucí poptávkou - všechny problémy by byly docela omezené. Bohužel to byla rozdána fantastická ruka, díky novým finančním produktům, které se točily na Wall Street. Tyto nové produkty se nakonec rozšířily do širokého spektra a byly zahrnuty do penzijních fondů, hedgeových fondů a mezinárodních vlád.
A jak se nyní učíme, mnoho z těchto produktů skončilo tím, že za nic nestojí.
Jednoduchý nápad vede k velkým problémům
Zabezpečení zajištěné aktivy (ABS) existuje již po celá desetiletí a ve svém jádru spočívá jednoduchý investiční princip: Vezměte spoustu aktiv, která mají předvídatelné a podobné peněžní toky (jako je hypotéka na bydlení jednotlivce), a spojte je do jednoho spravovaného balíčku. který shromažďuje všechny jednotlivé platby (hypoteční splátky) a pomocí peněz vyplatí investorům kupón na spravovaném balíčku. Tím se vytvoří cenný papír zajištěný aktivem, ve kterém podkladová nemovitost působí jako kolaterál. (Další informace naleznete v článku Přidělení aktiv s pevným příjmem .)
Dalším velkým plusem bylo, že ratingové agentury, jako jsou Moody's a Standard & Poor's, daly na mnoho z těchto cenných papírů známku „AAA“ nebo „A +“, což signalizuje jejich relativní bezpečnost jako investici. (Chcete-li získat podrobnější informace, přečtěte si článek Co je rating společnosti? )
Výhodou pro investora je, že může získat diverzifikované portfolio aktiv s pevným výnosem, které dorazí jako platba kupónem.
Vládní národní hypoteční asociace (Ginnie Mae) už léta sdružuje a prodává sekuritizované hypotéky jako ABS; jejich hodnocení AAA měla vždy záruku, kterou poskytla vláda Ginnie Maeové. Investoři získali vyšší výnos než státní pokladny a Ginnie Mae dokázala využít financování k nabídnutí nových hypoték.
Rozšíření okrajů
Díky prudkému trhu s nemovitostmi se také vytvořila aktualizovaná forma ABS, pouze tyto ABS byly plněny hypotečními úvěry na nižší hypotéku nebo úvěry kupujícím s méně než hvězdným úvěrem. (Chcete-li se dozvědět více o subprime, přečtěte si Subprime Je často subpar a subprime půjčování: Pomáhá ruku nebo nedotčené? )
Úvěry subprime, spolu s jejich mnohem vyššími riziky selhání, byly umístěny do různých tříd rizik nebo tranší, z nichž každá přišla s vlastním splátkovým kalendářem. Horní tranše byly schopny získat rating AAA - i když obsahovaly subprime půjčky - protože těmto tranžím byly slíbeny první dolary, které přišly do cenného papíru. Nižší tranše nesly vyšší kuponové sazby, aby kompenzovaly zvýšené riziko selhání. Po celou dobu byla „akciová“ tranše vysoce spekulativní investicí, protože její peněžní toky by mohly být v podstatě vyhlazeny, pokud by se výchozí sazba na celém ABS kryla nad nízkou úrovní - v rozmezí 5 až 7%. (Chcete-li se dozvědět více, přečtěte si článek Za scénami vaší hypotéky .)
Najednou měli dokonce i subprime věřitelé hypotéky způsob, jak prodat svůj rizikový dluh, což jim zase umožnilo tento dluh prodat ještě agresivněji. Wall Street tam měla vyzvednout své subprime úvěry, zabalit je do jiných půjček (některé kvality, některé ne) a prodat je investorům. Téměř 80% těchto sdružených cenných papírů se navíc magicky stalo investičním stupněm (s ratingem „A“ nebo vyšším), a to díky ratingovým agenturám, které za svou práci v hodnocení ABS získaly lukrativní poplatky. (Další informace naleznete v tématu Co znamená investiční stupeň? )
V důsledku této činnosti se stalo velmi výhodné vytvářet hypotéky - i ty rizikové. Netrvalo dlouho a hypoteční věřitelé přehlédli i základní požadavky, jako je doklad o příjmu a záloha; Hypotéky na úvěry s hodnotou 125% byly upisovány a poskytovány budoucím majitelům domů. Logika spočívá v tom, že vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí rostou tak rychle (střední ceny domů rostly až o 14% ročně do roku 2005), hypotéka na hypotéku na LTV by byla za méně než dva roky 125% nad vodou.
Pákový efekt na druhou
Posilující smyčka se začala otáčet příliš rychle, ale s Wall Street, Main Street a každým mezi těžit z jízdy, kdo chtěl brzdit?
Rekordně nízké úrokové sazby se spojily se stále se uvolňujícími úvěrovými standardy, které tlačily ceny nemovitostí na rekordní maxima ve většině Spojených států. Stávající majitelé domů refinancovali rekordní počet a využívali nedávno vydělaného kapitálu, který by bylo možné získat za několik set dolarů vynaložených na domácí hodnocení. (Pro související čtení viz Půjčky na vlastní kapitál: Náklady a Půjčka na domácí kapitál: Co to je a jak to funguje .)
Mezitím se díky likviditě na trhu mohly investiční banky a další velcí investoři stále více a více půjčovat (zvýšený pákový efekt) na vytváření dalších investičních produktů, mezi něž patřila nejistá subprime aktiva.
Zajištěný dluh se připojí k Fray
Schopnost půjčit více bank a dalších velkých investorů výzvu k vytvoření zajištěných dluhových závazků (CDO), které v podstatě nashromáždily kapitálové a mezaninové (středně až nízké hodnocené) tranše z MBS a znovu je přebalily, tentokrát do mezzaninu CDO.
Použitím stejného platebního schématu „stékají dolů“ mohla většina mezaninových CDO získat rating AAA a přistál je v rukou zajišťovacích fondů, penzijních fondů, komerčních bank a dalších institucionálních investorů.
Cenné papíry zajištěné hypotékou na bydlení (RMBS), ve kterých peněžní toky pocházejí z rezidenčních dluhů, a CDO účinně odstraňovaly komunikační linie mezi dlužníkem a původním věřitelem. Náhle kolaterál ovládali velcí investoři; v důsledku toho byla vyjednána jednání o opožděných splátkách hypotéky pro model „přímého uzavření trhu“ investora, který se snaží snížit své ztráty. (Další informace naleznete v části Ukládání vašeho domova z uzavření .)
Tyto faktory by však nezpůsobily současnou krizi, pokud by 1) trh s nemovitostmi pokračoval v rozmachu a 2) vlastníci domů mohli skutečně platit hypotéky . Protože se to však nestalo, tyto faktory později pomohly podnítit počet zabavení.
Kurzy upoutávek a ARM
Vzhledem k tomu, že hypoteční věřitelé vyvážejí většinu rizika při poskytování subprime půjček ze dveří investorům, mohli volně navrhnout zajímavé strategie, jak získat půjčky svým uvolněným kapitálem. Použitím teaserových sazeb (speciální nízké sazby, které by vydržely první rok nebo dva z hypotéky) v hypotékách s nastavitelnou sazbou (ARM), mohli dlužníci nalákat do původně dostupné hypotéky, ve které by platby stoupaly na tři, pět nebo sedm let. (Chcete-li se dozvědět více, přečtěte si ARMed And Dangerous a American Dream or Mortgage Nightmare? )
Vzhledem k tomu, že trh s nemovitostmi se v letech 2005 a 2006 tlačil na nejvyšší hodnoty, byly na majitele domů stále častěji tlačeny upomínkové sazby, ARM a půjčka typu „pouze úroky“ (pokud se prvních pár let neprovádějí žádné základní platby). Jak tyto půjčky staly se více obyčejné, méně dlužníků zpochybňovalo podmínky a místo toho byli lákáni vyhlídkou na možnost refinancování během několika let (s obrovským ziskem, argument uvedl), což jim umožnilo provést jakékoli platby dobíjení by byly nutné. Na vzkvétajícím trhu s bydlením však dlužníci nezohlednili, že jakékoli snížení domácí hodnoty by dlužníka nechalo s neudržitelnou kombinací platby balónem a mnohem vyšší platby hypotéky.
Trh tak blízko domova, jako je nemovitost, je nemožné ignorovat, když střílí na všechny válce. V průběhu pěti let se ceny domů v mnoha oblastech doslova zdvojnásobily a téměř každý, kdo si nekoupil dům nebo refinancoval, se v závodě za to, že na tomto trhu vydělal peníze, považoval za sebe. Hypoteční věřitelé to věděli a tlačili stále agresivněji. Nové domy nemohly být postaveny dostatečně rychle a zásoby domů rostly.
Trh CDO (zajištěný hlavně subprime dluhem) se v roce 2006 zvýšil na více než 600 miliard dolarů, což je více než desetinásobek částky vydané jen o deset let dříve. Tyto cenné papíry, přestože byly nelikvidní, byly na sekundárních trzích netrpělivě vyzvednuty, což je naštěstí zaparkovalo do velkých institucionálních fondů za jejich tržní úrokové sazby.
Začnou se objevovat trhliny
Do poloviny roku 2006 se však začaly objevovat trhliny. Prodej nových domů se zastavil a střední prodejní ceny zastavily jejich stoupání. Úrokové sazby - i když stále historicky nízké - rostly, inflační obavy jim hrozily zvýšit. Všechny snadno zapisovatelné hypotéky a upřesnění již byly provedeny a první z roztřesených ARM, napsaných o 12 až 24 měsíců dříve, se začala resetovat.
Výchozí sazby začaly prudce stoupat. Náhle CDO nevypadalo tak přitažlivě pro investory při hledání výnosu. Koneckonců, mnoho CDO bylo přebaleno tolikrát, že bylo obtížné říci, kolik vystavení subprime bylo v nich.
Crunch of Easy Credit
Netrvalo dlouho, než se zprávy o problémech v tomto odvětví dostaly z diskuzí do zasedacích místností do titulních zpráv.
Skóre hypotečních úvěrů - bez dalších dychtivých sekundárních trhů nebo investičních bank na prodej svých půjček - bylo odříznuto od toho, co se stalo hlavním zdrojem financování, a bylo nuceno ukončit provoz. Výsledkem bylo, že CDO přešly z nelikvidních na neobchodovatelné.
S ohledem na veškerou tuto finanční nejistotu se investoři stali mnohem averznější k riziku a hledali uvolnění pozic v potenciálně nebezpečných MBS a jakékoli zajištění s pevným výnosem, které za vnímanou úroveň rizika nezaplatilo řádnou rizikovou prémii. Investoři hromadně hlasovali o tom, že rizika rizikových hypoték nestojí za to.
Uprostřed tohoto letu do kvality se tříměsíční státní pokladniční poukázky staly novým „nutným“ produktem s pevným výnosem a výnosy během několika dní šokovaly 1, 5%. Ještě pozoruhodnější než nákup státních dluhopisů zajištěných státem (a krátkodobých dluhopisů) bylo rozpětí mezi obdobnými podnikovými dluhopisy a pokladničními poukázkami, které se rozšířily z přibližně 35 základních bodů na více než 120 základních bodů za méně než týden.
Tyto změny mohou znít jako minimální nebo nepoškozené pro netrénované oko, ale na moderních trzích s pevným příjmem - kde pákový efekt je králem a levný úvěr je pouze současným šaškem - může pohyb této velikosti způsobit mnoho škod. To dokládal kolaps několika hedgeových fondů. (Další informace o těchto kolapsech naleznete v části Ztráta Amaranth Gamble a masivní zajištění fondu .)
Mnoho institucionálních fondů čelilo maržovým a kolaterálním výzvám nervových bank, které je donutily prodávat další aktiva, například akcie a dluhopisy, aby získaly hotovost. Zvýšený prodejní tlak se zmocnil akciových trhů, protože hlavní průměry kapitálu na celém světě byly zasaženy prudkým poklesem během několika týdnů, což účinně zastavilo silný trh, který v červenci 2007 přivedl průmyslový průměr Dow Jones na historicky nejvyšší maxima.
Aby pomohly zastavit dopad krize, pomohly centrální banky USA, Japonska a Evropy prostřednictvím injekcí v hotovosti ve výši několika stovek miliard dolarů bankám při řešení jejich problémů s likviditou a stabilizaci finančních trhů. Federální rezervní systém také snížil sazbu diskontního okna, což finančním institucím zlevnilo půjčování prostředků od Fedu, přidávání likvidity do jejich operací a pomoc při potírání aktiv. (Chcete-li se dozvědět více, přečtěte si seznámení s hlavními centrálními bankami .)
Přidaná likvidita pomohla stabilizovat trh do určité míry, ale plný dopad těchto událostí není dosud jasný.
Závěr
Co se týče dluhu zajištěného dluhem nebo jeho finančních příbuzných, není nic špatného nebo špatného. Je to přirozený a inteligentní způsob, jak diverzifikovat rizika a otevřít kapitálové trhy. Stejně jako cokoli jiného - bublina dotcomů, kolaps Long-Term Capital Management a hyperinflace na začátku 80. let - bude-li strategie nebo nástroj zneužíván nebo převařen, bude třeba arénu dobře protřepat. Říkejme tomu přirozené rozšíření kapitalismu, kde chamtivost může inspirovat inovace, ale pokud není zaškrtnuta, jsou pro obnovení rovnováhy v systému zapotřebí velké tržní síly.
Co bude dál?
Kam tedy odtud půjdeme? Odpověď na tuto otázku se zaměří na zjištění, jak dalekosáhlý bude dopad jak ve Spojených státech, tak po celém světě. Nejlepší situací pro všechny zúčastněné strany zůstává situace, ve které se americká ekonomika daří dobře, nezaměstnanost zůstává nízká, osobní příjem udržuje krok s inflací a ceny nemovitostí jsou na dně. Pouze když se stane poslední část, budeme moci posoudit celkový dopad roztavení subprime.
Po tomto fiasku bude regulační dohled přísnější, pravděpodobně zůstane úvěrová omezení a ratingy dluhopisů pro několik příštích let velmi konzervativní. Jakékoli ponaučení stranou, Wall Street bude i nadále hledat nové způsoby cenového rizika a balení cenných papírů, a zůstává povinností investora, aby viděl budoucnost prostřednictvím cenných filtrů minulosti.
V případě jednorázového obchodu s hypotékami subprime a roztavením subprime se podívejte na funkci hypoték s hypotékami subprime .
