Co jsou dluhopisy úřadu pro bydlení?
Dluhy úřadů pro bydlení nebo dluhopisy pro bydlení jsou vydávány státem nebo agenturou místní správy, aby pomohly financovat výstavbu nebo rehabilitaci dostupného nájemního bydlení. Podle některých programů mohou být výnosy z těchto dluhopisů použity také na pomoc lidem s nízkými příjmy při koupi domů. Úrok, který investoři získají z dluhopisů úřadů pro bydlení, je osvobozen od federálních daní a může být osvobozen od státních a místních daní z příjmu.
Stejně jako většina komunálních dluhopisů, byly dluhopisy úřadů pro bydlení historicky považovány za velmi bezpečné investice. V tomto případě jsou dluhopisy podporovány federální vládou, která je považuje za prostředek podpory výstavby bydlení pro lidi s nízkými příjmy.
Základy dluhopisů úřadů pro bydlení
Obecní úřad může vydat dluh ve formě dluhopisů, aby získal kapitál na financování projektů. Dva typy komunálních dluhopisů jsou dluhopisy obecné obligace a výnosové dluhopisy. Úrokové platby a splácení jistiny dluhopisu obecného závazku (GO) jsou financovány z finančních pokladnic státu nebo místní správy. Tyto dluhopisy jsou podporovány plnou vírou a úvěrem obecní vlády, která může mít pravomoc zvýšit daně za účelem splnění svých platebních povinností vůči dluhopisu GO. Na druhou stranu, platební závazky v příjmovém pásmu jsou kryty plánovaným příjmovým tokem projektu, pro který byl dluhopis vydán. Jednou formou výnosového dluhopisu je dluhopis na bydlení.
Klíč s sebou
- Dluhy úřadů pro bydlení nebo dluhopisy pro bydlení jsou vydávány státem nebo agenturou místní správy, aby pomohly financovat výstavbu nebo rehabilitaci dostupného nájemního bydlení. Státní a místní vlády vydávají dluhopisy na bydlení na financování výstavby nebo obnovy dostupného nájemního bydlení. Kromě splácení jistiny dluhopisu musí stát nebo lokalita platit úroky z peněz, které si půjčí. Stejně jako většina komunálních dluhopisů, byly dluhopisy úřadů pro bydlení historicky považovány za velmi bezpečné investice.
Státní a místní vlády vydávají dluhopisy na bydlení na financování výstavby nebo obnovy dostupného nájemního bydlení. Kromě splácení jistiny dluhopisu musí stát nebo lokalita platit úroky z peněz, které si půjčí. Jako dluhopisy se soukromou aktivitou (PABs) mohou být dluhopisy na bydlení vydávány jménem kvalifikovaných vývojových a neziskových vývojářů k financování bytových projektů s nízkými příjmy a bydlení pro seniory. Výtěžek z dluhopisů na bydlení může být vydán také za účelem poskytnutí levného hypotečního financování rodinám nebo jednotlivcům s nízkými příjmy, aby si mohli koupit dům. Hypotéky poskytované prostřednictvím dluhopisů na bydlení jsou omezeny na první homebuyery, kteří nevydělávají více, než je střední příjem v oblasti. Kromě toho je cena domu zakoupeného s hypotékou na bydlení omezena na 90 procent průměrné ceny na plochu.
Dluhopisy na bydlení mají obvykle nízké úrokové sazby a mohou být emitovány jako závazek s fixní nebo variabilní sazbou (VRDO). Splátky jistiny a úroků pro držitele dluhopisů jsou vypláceny ze zástavních splátek hypotéky a výnosu z investic --- splátky z hypotéky ze strany dlužníků jsou vybírány správcem dluhopisu na bydlení, který investuje prostředky do krátkodobých investic do plánované doby splatnosti zájem držitelů dluhopisů. Ve skutečnosti je platba za dluhopisy na bydlení zajištěna včasnou a důslednou výplatou úroků a splácením jistiny podkladových hypoték dlužníky.
Dluhopisy na bydlení jsou prospěšné jak pro stát, tak pro soukromé investory. Na jedné straně vláda získává přístup k velkému množství levného financování. Na druhé straně jsou daňové výhody nabízené dluhopisy na bydlení velmi atraktivní pro osoby v horních daňových pásmech. Pro investory je úrok placený dluhopisy na bydlení osvobozen od federální a někdy státní daně z příjmu. Čím vyšší je mezní sazba daně, tím cennější je osvobození od daně z příjmu z bydlení. Ačkoli investoři, kteří podléhají alternativní minimální dani (AMT), mohou podléhat zdanění, osvobození znamená, že investoři ve vyšších hranicích federální daně těží z výnosových a jiných obecních dluhopisů. Toto osvobození od daně pomáhá kompenzovat nízkou úrokovou sazbu dluhopisů.
Federální úvěry na bydlení s nízkými příjmy jsou dalším zdrojem kapitálu, který lze použít k financování bytových projektů namísto nebo vedle dluhopisů na bydlení. Kredity jsou nevratné federální daně z příjmu za část hypotečního úroku, který kvalifikovaní kupci domů platí každý rok.
Příklad dluhopisů úřadu pro bydlení
Vzhledem k tomu, že znamenají vládní dluh, vyžaduje prodej dluhopisů úřadů pro bydlení někdy souhlas místních voličů. Například v roce 2018 schválili voliči v Kalifornii hlasovací opatření na prodej dluhopisů úřadů pro bydlení ve výši 4 miliard dolarů na financování programů pro obyvatele s nízkými příjmy, veterány a zemědělce.
