Investiční fond do nemovitostí (REIT) musí vyplatit akcionářům nejméně 90% svého zdanitelného zisku jako dividenda, díky čemuž jsou REIT relativně vysoce výnosné nástroje. Ve skutečnosti se z pohledu celkového výnosu - dividendy plus zhodnocování cen - REIT chovají jako typické akcie s malou kapitalizací. Na rozdíl od akcií s malou kapitalizací však většina očekávaného výnosu REIT nepochází z posilování cen, ale z dividend. Ve skutečnosti zhruba dvě třetiny návratnosti REIT pocházejí z dividend. Nevýhodou pro investory je, že jako investice s vysokým výnosem lze očekávat, že REIT projeví citlivost na změny úrokových sazeb., prozkoumáme tento vztah. (Informace o pozadí najdete v části Co jsou REIT ?)
Relativně vysoké výnosy
Na obrázku 1 je uveden průměrný výnos pro každý sektor REIT od září 2004 jako příklad rizika, které může REIT představovat. Horní část každé tyče je ve výtěžku 75%; spodní část je ve výtěžku 25%; a zlom ze zelené na modrou uprostřed je střední výnos.
Obrázek 1: Výnosy v různých sektorech REIT
Vidíte, že výnosy se liší podle odvětví. Jak září 2004, střední výnos mezi všemi REITy (sloupec nejdále napravo) byl asi 5, 5%, ale výnosy byly rozptýleny: 25% výtěžek (spodní část modré části) byl asi 4% a 75% výtěžek byl více než 6, 5% (horní část zelené části). To znamená, že pouze polovina výnosů REIT byla mezi 4% a 6, 5%, zatímco druhá polovina výnosů REIT byla mimo toto rozmezí. Současně byl výnos z dlouhodobých státních vládních pokladen méně než 5%. To naznačuje, že pokud je vaším cílem příjem, můžete s REIT lépe pracovat, ale přebíráte další riziko.
REIT Celkové výnosy ve srovnání s úrokovými sazbami
Konvenční moudrost říká, že vyšší sazby jsou pro REIT obecně špatné. Nejoblíbenějším indexem REIT je index REIT NITIT Equity REIT. Obrázek 2 porovnává hodnotu indexu NAREIT s desetiletým státním dluhopisem (T-bond) od začátku roku 1972 do téměř konce roku 2004:
Obrázek 2 - Index autorských práv NAREIT
Roční výnos za období končící zářím 2004
| 1 rok | 2 roky | 3 roky | 4 roky | 5 let | 6 let | 7 let |
| 25, 6% | 26% | 20, 4% | 18, 6% | 18, 8% | 13, 7% | 9, 2% |
stůl 1
REIT Návratnost cen ve srovnání s úrokovými sazbami Bohužel můžeme pravděpodobně předpokládat, že minulé výnosy, jako jsou tyto, nelze v budoucnu z dlouhodobého hlediska replikovat pro celé odvětví. Z krátkodobého hlediska budou existovat výjimky.
Zaměřme se pouze na cenovou složku REIT akcií. Na obrázku 3 níže porovnáváme stejné desetileté sazby státních dluhopisů s indexem pouze ceny. Jinými slovy, vyloučíme dividendy a izolováme pouze na změnách cen, abychom viděli, co by se stalo 100 USD, kdyby byly investovány v roce 1972.
Obrázek 3 - Prostředky na ochranu autorských práv z operací (FFO).
I když by se tyto zisky mohly v budoucnu replikovat, je to nepravděpodobné. Dále je zcela možné, že ceny se mohou vrátit k předchozím násobkům (například cena jako násobek FFO).
Za druhé, střednědobá úroková sazba je podle historických standardů nízká. Je zcela pravděpodobné, že tato úroková sazba bude stoupat. Pokud by patnáctiletá inverzní korelace mezi cenami a REIT cenami uvedenými výše pokračovala, došlo by k poškození REIT cen.
souhrn
Výše uvedené období 15 let ukazuje, že existuje silný inverzní vztah mezi cenami REIT a úrokovými sazbami. V průměru by bylo bezpečné předpokládat, že zvýšení úrokových sazeb bude pravděpodobně dosaženo poklesem cen REIT. Reakce podle odvětví se samozřejmě budou lišit. Například někteří tvrdí, že v případě rezidenčních a kancelářských REIT by zvyšování úrokových sazeb zvyšovalo ceny REIT, protože zvyšující se sazby odpovídají ekonomickému růstu a větší poptávce. V takovém prostředí však musíte být selektivní. Dobrou zprávou o REITs je, že vysoké výnosy jsou jistým druhem zajištění proti poklesu cen: pokud si koupíte REIT s vysokým výnosem, jakýkoli pokles cen bude mezitím zmírněn vysokým příjmem.
Chcete-li se dozvědět více o REITech, přečtěte si článek Základní oceňování důvěry investic do nemovitostí (REIT) a způsob REIT .
Související články
Investice do nemovitostí
REITs vs. REIT ETFs: Jak porovnávají
Dividendové akcie
6 REIT, které vyplácejí dividendy měsíčně
Investice do nemovitostí
REŽBY pro seniory: Dobré pro vaše portfolio?
Investice do nemovitostí
Jak posoudit důvěru investic do nemovitostí (REIT)
Investice do nemovitostí
5 typů REIT a jak do nich investovat
Investice do nemovitostí
Jak analyzovat důvěryhodnosti investic do nemovitostí
Odkazy na partnerySouvisející termíny
Definice Realitní investiční trust (REIT) Realitní investiční fond (REIT) je veřejně obchodovaná společnost, která vlastní, provozuje nebo financuje nemovitosti produkující příjmy. více Jak profitovat z nemovitostí Nemovitost je skutečná - to jest hmotná - majetek tvořený pozemkem a také cokoli na něm, včetně budov, zvířat a přírodních zdrojů. více Definice míry kapitalizace Míra kapitalizace je míra návratnosti investice do nemovitosti s nemovitostmi na základě příjmu, u kterého se očekává, že tato nemovitost vygeneruje. více Výnos z dividend Výnos z dividend je finanční poměr, který ukazuje, jak moc společnost vyplácí dividendy každý rok v poměru k ceně akcií. více Definice fondu pro růst a příjmy Fondy pro růst a příjmy usilují o zhodnocení kapitálu i běžný příjem, tj. dividendy a úroky z dluhopisů. více Definice investování Investice je akt alokace finančních prostředků na aktivum nebo převedení kapitálu na úsilí s očekáváním generování zisku nebo zisku. více