Co je Mello-Roos?
Mello-Roos je ad hoc kalifornská daňová oblast vytvořená k financování projektu infrastruktury. Okres může být vytvořen pouze se souhlasem dvou třetin voličů a umožňuje, aby jeho obyvatelům byla vyměřena zvláštní daň. Státní zákon umožňující takové okresy byl implementován v roce 1982 jako způsob pro místní vlády k obejití státu je 1978 omezení na zvýšení daně z majetku.
Daňový zákon Mello-Roos zůstává kontroverzní. Kalifornští vývojáři jsou známí tím, že inzerují své nově postavené domy jako „No Mello-Roos!“
Pochopení Mello-Roose
Okres komunitních zařízení Mello-Roos (CFD) může být vytvořen městem, krajem nebo školskou částí.
Mello-Roos umožňuje místnímu městu nebo městské správě nebo školské čtvrti prodávat dluhopisy, aby financoval konkrétní projekt nebo službu. Projekty povolené podle kalifornského práva sahají od zlepšení infrastruktury po policejní a hasičské služby, školy, parky a zařízení péče o děti.
Klíč s sebou
- Mello-Roos je zvláštní daňový vyměřovací okres vytvořený v Kalifornii pro financování místní infrastruktury nebo služeb. Daň je aplikována pouze na obyvatele okresu, který těží z projektu. peníze na místní projekty, a to navzdory omezením omezení 13 daně z nemovitosti.
Daňové vyměření může být účtováno až do splacení dluhopisu dluhopisu vydaného pro okres v plné výši s úrokem.
Původ Mello-Roose
Daň Mello-Roos je pojmenována po sponzorech zákona, kalifornského státního senátora Henryho Mella a státního shromáždění Mika Roose.
Jejich návrh zákona byl řešením pro návrh 13. Tento pozměňovací návrh kalifornské ústavy z roku 1978 omezuje daně z nemovitostí na 1% vyměřené hodnoty a omezuje sazbu zvýšení na odhad na 2% ročně.
Realitní kanceláře musí informovat potenciální kupce, pokud je dům v okrese komunitních zařízení Mello-Roos.
Daň Mello-Roos je vyměřena proti zemi, ale nezakládá se na vyměřené hodnotě nemovitosti. To je způsob, jak se dostane kolem čepice uložené Propozicí 13.
V současné době se Mello-Roos nejčastěji používá k vytváření infrastruktury nebo podpůrných služeb v souvislosti s novým vývojem. Poskytuje také způsob, jak dosáhnout zlepšení ve starších a méně bohatých čtvrtích, které již nepřinášejí dostatečné daně z majetku na pokrytí základních služeb.
Klady a zápory Mello-Roos
Zastánci zákona Mello-Roos tvrdí, že to umožňuje novou výstavbu bytů a za nižší cenu pro případné kupce. Vývojář, který plánuje velkou novou komunitu, by se mohl buď za cenu financování nové infrastruktury v komunitě a jejím okolí vyrovnat, nebo přenést náklady zvýšením cen domů.
Oponenti poukazují na přidané daňové zatížení a na potenciální potíže s prodejem domu, který je s ním spojen se zvláštním daňovým výměrem.
Daně Mello-Roos obecně nejsou odpočitatelné od federálních daní, protože nesplňují požadavky IRS pro odpočet.
Jemný tisk na Mello-Roos
Dluhopis vydaný CFD je považován za zástavní právo k nemovitosti a nezaplacení daně může rychle vést k uzavření trhu, protože okresy Mello-Roos podléhají zrychleným zákonům o uzavření trhu.
Realitní kanceláře jsou ze zákona povinny informovat potenciální kupce, pokud je dům v CFD, a proto podléhá zvláštnímu vyměření daně.
Daně Mello-Roos jsou obvykle uvedeny jako řádková položka na ročním daňovém vyúčtování dané nemovitosti, avšak občas okres pošle majitelům domů samostatný účet. Úřady krajských hodnotitelů vedou záznamy okresů Mello-Roos.
