Co je modifikovaný hrubý leasing?
Upravený hrubý nájem je typ smlouvy o pronájmu nemovitosti, kde nájemce platí základní nájemné na počátku nájmu, ale přebírá poměrný podíl některých dalších nákladů souvisejících s majetkem, jako jsou daně z nemovitostí, služby, pojištění a údržba.
Upravené hrubé pronájmy se obvykle používají pro komerční prostory, jako jsou kancelářské budovy, kde je více než jeden nájemce. Tento typ leasingu obvykle spadá mezi hrubý pronájem, kdy pronajímatel platí provozní náklady, a čistý leasing, který převádí majetkové náklady na nájemce.
Všechny dohody by měly obě strany pečlivě přezkoumat. I když nájemní smlouva používá běžnou terminologii, mělo by se s ní zacházet, jako by to byl jedinečný dokument pro vaši vlastní situaci.
Upravený hrubý leasing
Jak funguje modifikovaný hrubý leasing
Leasing komerčních nemovitostí lze kategorizovat dvěma způsoby výpočtu nájemného: hrubým a čistým. Upravený hrubý leasing - někdy označovaný jako upravený čistý leasing - je kombinací hrubého pronájmu a čistého pronájmu.
Upravené hrubé leasingy jsou hybridem těchto dvou leasingů, protože provozní náklady jsou odpovědností pronajímatele i nájemce. Při změně hrubého nájemného přebírá nájemce náklady přímo související s jeho jednotkou, včetně nákladů na údržbu a opravy jednotky, služby a úklid, zatímco vlastník / pronajímatel nadále platí ostatní provozní náklady.
Rozsah odpovědnosti každé strany je sjednán v podmínkách pronájmu. Za které náklady je nájemce odpovědný, se mohou výrazně lišit v závislosti na majetku, takže budoucí nájemce musí zajistit, aby modifikovaný hrubý pronájem jasně definoval, za které náklady nájemce odpovídá. Například při změně hrubého nájemného mohou být nájemci nemovitosti povinni zaplatit svůj poměrný podíl na celkových nákladech na vytápění kancelářské věže.
Když jsou modifikované hrubé leasingy běžné
Upravené hrubé pronájmy jsou běžné, když více nájemníků zabírá kancelářskou budovu. V budově s jediným měřičem, kde měsíční účet za elektřinu činí 1 000 $, by náklady byly rovnoměrně rozděleny mezi nájemce. Pokud existuje 10 nájemců, každý platí 100 $. Nebo může každý zaplatit poměrný podíl na účtu za elektřinu na základě procenta celkového čtvercového záběru budovy, které zabírá jednotka nájemce. Alternativně, má-li každá jednotka svůj vlastní metr, každý nájemce platí přesné elektrické náklady, které mu vzniknou, ať už 50 $ nebo 200 $.
Ubytovatel může obecně platit jiné náklady spojené s budovou v rámci modifikovaného hrubého nájemného, jako jsou daně a pojištění.
Klíč s sebou
- Upravený hrubý leasing je nájemní smlouva, kde nájemce platí základní nájemné na počátku leasingu, jakož i poměrný podíl na ostatních nákladech, jako jsou náklady na služby. Ostatní náklady související s majetkem, jako je údržba a údržba, jsou obecně odpovědností pronajímatele. Upravené hrubé pronájmy jsou běžné v komerčním realitním průmyslu, zejména v kancelářských prostorech, kde je více než jeden nájemce.
Výhody a nevýhody modifikovaných hrubých leasingů
Stejně jako u jiných obchodních transakcí existují i výhody i nevýhody upraveného hrubého leasingu pro nájemce a pronajímatele.
Nájemníci
Protože náklady na údržbu a další související náklady nese pronajímatel, nájemce je oprávněn těžit. Nájemce má větší kontrolu nad rozpočtováním nákladů, které přímo souvisejí s jeho obchodem, včetně nájemného, daní z podnikání, platů atd. Pokud je však pronajímatel laxní v obecné údržbě, může to být problém pro nájemce, zejména ty, kteří se spoléhají na vzhled jejich kancelářské nebo maloobchodní prostory, které lákají a udržují klienty.
Pronajímatelé
Používáním hrubé modifikované nájemné si mohou pronajímatelé být jisti, že jejich majetek je udržován v míře, kterou považují za vhodnou, zejména proto, že někteří nájemníci nemusí být tak spolehliví, pokud jde o opravy nebo vylepšení, jako je údržba vnějšího prostoru. Jednou z nevýhod je však podceňování provozních nákladů. Pronajímatel tedy může mít potíže, pokud nájemné, které účtuje, je příliš prostorné, vyžaduje hodně údržby.
Hrubý a čistý leasing
Hrubý pronájem
V rámci hrubého nájemného hradí vlastník / pronajímatel veškeré provozní náklady nemovitosti, včetně daní z nemovitostí, pojištění majetku, údržby a oprav pozemních a vnějších budov, údržby a oprav společných prostor, údržby a oprav jednotek, nákladů na veřejné služby a správcovských nákladů.
Pronajímatelé, kteří vydávají hrubé pronájmy, obvykle vypočítají částku nájemného, která pokrývá náklady na nájemné a další náklady, jako jsou služby a / nebo údržba. Splatná částka se obvykle vydává jako paušální poplatek, který nájemce platí pronajímateli každý měsíc za výhradní užívání nemovitosti. To může být výhodné pro nájemce, protože mu to umožňuje řádný rozpočet, zejména pokud mají omezené zdroje.
Čistý nájem je naproti tomu běžnější v budovách s jediným nájemcem a převádí odpovědnost za majetkové náklady na nájemce. Čisté pronájmy se obvykle používají ve spojení s nájemci, jako jsou národní restaurační řetězce.
Mnoho komerčních realitních investorů, kteří kupují nemovitosti, ale nechtějí zhoršení, které přichází s vlastnictvím, mají tendenci používat čisté leasingy. Protože náklady spojené s budovou - pojištění, údržbu, daně z nemovitostí - přenášejí na nájemce prostřednictvím čistého nájmu, většina majitelů účtuje nižší částku nájemného.
