Co je Propco (Property Company)?
Propco, realitní společnost nebo prop společnost je sekundární entita vytvořená podnikem držet a spravovat nemovitost, která podnik vlastní. Propcos jsou nejčastěji založeny jako dceřiná společnost, která existuje nebo vlastní majetek mateřské nebo opco (provozní společnosti) generující nemovitosti. Realitní společnost vlastní veškerou nemovitost a související dluh a poskytuje mateřské nebo provozní společnosti výhody spojené s financováním a ratingem.
Porozumění Propcos
Uspořádání propco se téměř vždy provádí k zajištění výhodnějšího financování jak pro propco, tak pro opco. Propco může financovat mnohem větší množství svých nemovitostí za mnohem konkurenceschopnější ceny, protože banka rozhoduje spíše o fyzických aktivách vytvářejících příjmy než o plynulejším světě oceňování obchodních operací. To vytváří jasnost pro finanční banku a opco odstraní účetní náklady na nemovitost ze svých bezprostředních knih.
Realitní společnosti dělají financování jasnějším způsobem.
Rizika uspořádání propco
Tento typ uspořádání propco-opco umožňuje provozní společnosti pronajmout nebo pronajmout nemovitost od této realitní společnosti. V praxi to vypadá jako prodej a zpětný leasing. Společnost se však nikdy nemovitost vzdává žádným skutečným způsobem, protože propco a opco jsou součástí stejné skupiny společností. I když to zní jako firemní ekvivalent mít svůj dort a jíst to taky, tam může být nevýhoda vytvoření propco.
Pokud podnik pracuje z více míst než z primárního, propco uspořádání zamkne společnost do situace, kdy uzavření jakéhokoli umístění bude obtížnější. Například v tradičním obchodním prostředí se společnost může rozhodnout uzavřít málo výkonné místo nebo kancelář a pravděpodobně nemovitost prodat.
Naproti tomu v propco ujednání propco vlastní nemovitost a nemusí se rozhodnout prodat nemovitost, pokud se trh nevrátí dostatečně na pokrytí dluhů. V důsledku toho může být požadováno, aby opco platilo nájemné za nemovitost, i když jej nevyužívá, protože propco závisí na tomto příjmu, aby mohl splácet dluh financovaný z nemovitostí. Ve skutečnosti je rozdělení propco-opco obvykle prováděno pro kapitalizaci celkové společnosti pro expanzi, takže společnosti často v průběhu procesu skončí s více místy.
Propco to REIT Transitions
Protože propco může v určitých situacích omezit flexibilitu opco, provozující společnost někdy odloží realitní společnost jako důvěru investic do nemovitostí (REIT), aby se proměnila v její vlastní entitu. Vytvoření REIT má pro mateřskou společnost daňové výhody, protože odstraňuje případné problémy s dvojím zdaněním, které by mohly nastat u dohody o propco-opco. Jakmile se odhodí, může propco fungovat jako jakýkoli jiný REIT a do svého portfolia přidat vlastnosti, které nesouvisejí s obchodem opco.
