Co je to realitní investiční trust (REIT)?
Investiční nemovitostní fond (REIT) je společnost, která vlastní a obvykle provozuje nemovitost a která generuje příjem. Většina REIT se specializuje na konkrétní realitní sektor a zaměřuje svůj čas, energii a financování na konkrétní segment celého realitního horizontu. Diverzifikované a speciální REITy však ve svých portfoliích často drží různé typy nemovitostí. Nemovitosti obsažené v portfoliu REIT mohou zahrnovat bytové komplexy, datová centra, zdravotnická zařízení, hotely, infrastrukturu - ve formě optických kabelů, buněčných věží a energetických potrubí - kancelářské budovy, maloobchodní centra, vlastní skladování, lesy a sklady.. Jednou z výhod REIT pro každodenní investory je to, že poskytují příležitost vlastnit část nemovitosti, která generuje příjem založený na dividendách.
Kongres v roce 1960 založil trusty pro investice do nemovitostí jako dodatek k prodloužení daně z cigaret z roku 1960. Toto ustanovení umožňuje jednotlivým investorům nakupovat akcie v portfoliu komerčních nemovitostí, které získávají příjmy z různých nemovitostí.
Trust investic do nemovitostí (REIT)
Porozumění REIT
Většina REIT má přímý obchodní model: REIT si pronajímá prostor a sbírá nájemné z nemovitostí a poté tento příjem rozděluje jako dividendy akcionářům.
Aby se společnost mohla kvalifikovat jako REIT, musí dodržovat určitá ustanovení Kodexu Internal Revenue Code. Tyto požadavky zahrnují především dlouhodobě vlastnit nemovitost vytvářející příjmy a rozdělovat příjem akcionářům. Konkrétně musí společnost splňovat specifické požadavky, včetně:
- Investujte alespoň 75% svých celkových aktiv do nemovitostí, hotovosti nebo amerických pokladenZískejte alespoň 75% svého hrubého příjmu z nájemného z nemovitostí, úroků z hypoték na financování nemovitosti nebo z prodeje nemovitostíVraťte minimálně 90% procent jeho zdanitelného příjmu ve formě dividend akcionářů každý rok. Minimálně 100 akcionářů po prvním roce své existence Nemějte více než 50% svých akcií, které v poslední polovině zdanitelného roku vlastní pět nebo méně osob
Dalšími požadavky, včetně REIT, je entita, která je zdanitelná jako společnost v očích IRS. Dále musí mít podnik vedení představenstva nebo správce.
Klíč s sebou
- Investiční nemovitostní fond (REIT) je společnost, která vlastní, provozuje nebo financuje nemovitosti vytvářející příjmy. EIT REIT vlastní a spravuje nemovitosti. Hypoteční REIT drží nebo obchodují s hypotékami a hypotékami zajištěnými hypotékami.REIT generují stabilní tok příjmů pro investory, ale nabízejí jen málo ve způsobu zhodnocování kapitálu. Většina REIT je veřejně obchodována jako akcie, což je na rozdíl od většiny investic do nemovitostí veřejně obchoduje.
Typy REITů
Existuje několik typů REIT. Fondy mají klasifikace, které označují typ podnikání, které podnikají, a lze je dále klasifikovat v závislosti na tom, jak se jejich akcie nakupují a prodávají.
Equity REITs je nejběžnější forma podnikání. Tyto subjekty nakupují, vlastní a spravují nemovitost produkující příjmy. Výnosy pocházejí především z nájemného, a nikoli z dalšího prodeje portfoliových nemovitostí.
Hypoteční REIT, známé také jako MREIT, půjčují peníze vlastníkům nemovitostí a provozovatelům. Půjčky mohou být buď přímo prostřednictvím hypoték a půjček, nebo nepřímo prostřednictvím pořízení cenných papírů zajištěných hypotékou (MBS). MBS jsou investice, které drží sdružení hypoték vydaných státem podporovanými podniky (GSE). Jejich výdělky pocházejí především z čisté úrokové marže - rozpětí mezi úrokem, který vydělávají na hypotečních úvěrech, a náklady na financování těchto úvěrů. Vzhledem k tomu, že se tento REIT zaměřuje na hypotéky, jsou potenciálně citlivé na zvyšování úrokových sazeb.
Hybridní podniky REIT mají ve svých portfoliích fyzický pronájem nemovitostí i hypoteční úvěry. V závislosti na uvedeném investičním zaměření účetní jednotky mohou portfolio zvážit více držby nemovitostí nebo více hypoték.
|
Typ REIT |
Holdings |
|
Spravedlnost |
Vlastnit a provozovat nemovitosti produkující příjmy |
|
Hypotéka |
Poskytovat hypotéky na nemovitosti |
|
Hybridní |
Vlastní nemovitosti a hypotéky |
| Veřejně obchodováno |
Kótování na národní burze |
| Veřejné neobchodované |
Registrováno u SEC bu není veřejně obchodováno |
| Soukromé |
Pracujte pouze jako investice do soukromých umístění |
Veřejně obchodované REITy nabízejí akcie veřejně obchodovaných REITů, které jsou uvedeny na národní burze cenných papírů, kde je kupují a prodávají jednotliví investoři. Jsou regulovány Komisí pro cenné papíry a burzu USA (SEC).
Veřejné neobchodované REITy jsou také registrovány u SEC, ale neobchodují na národních burzách cenných papírů. Výsledkem je, že jsou méně likvidní než veřejně obchodované REIT, ale bývají stabilnější, protože se na ně nevztahují výkyvy na trhu.
Soukromé REIT nejsou registrovány u SEC a neobchodují na národních burzách cenných papírů. Pracují výhradně jako soukromá umístění prodávající pouze vybranému seznamu investorů.
Výhody a nevýhody investic do REIT
REIT mohou hrát důležitou roli v investičním portfoliu. Stejně jako u všech investic mají i své výhody a nevýhody.
Na druhou stranu REITy lze snadno koupit a prodat, protože většina obchodů na veřejných burzách. Tato obchodovatelná funkce zmírňuje některé tradiční nevýhody nemovitostí. Tradičně je nemovitost notoricky nelikvidní - nemovitost může trvat dlouho, než se prodá nebo koupí - a její nedostatečná transparentnost, protože ne všechny trhy nabízejí spolehlivé informace o daních, vlastnictví a územním plánování. REIT jsou regulovány SEC a musí podávat auditované finanční zprávy.
Výkonnost, REIT nabízí atraktivní rizikově upravené výnosy a stabilní peněžní tok. Přítomnost nemovitosti může být také výhodná pro portfolio, diverzifikovat ji s jinou třídou aktiv, která může působit jako protiváha akcií nebo dluhopisů.
Nevýhodou je, že REIT nenabízí moc z hlediska zhodnocení kapitálu. V rámci své struktury musí investorům vyplatit 90% výnosů. Pouze 10% zdanitelného příjmu lze tedy znovu investovat zpět do podniku na nákup nových podílů.
Dividendy přijaté z podílů REIT jsou zdaněny jako běžný příjem. Jedním z primárních rizik pro REIT je, že podléhají kolísání trhu s nemovitostmi. Stejně jako většina investic nezaručuje zisk ani nezaručuje ztráty. Kromě toho mají některé REIT vysoké poplatky za správu a transakce.
Profesionálové
-
Likvidita
-
Diverzifikace / protiváha k ostatním aktivům
-
Průhlednost
-
Stabilní dividendy
-
Výnosy přizpůsobené riziku
Nevýhody
-
Nízký růst / malé zhodnocení kapitálu
-
Nedaňové zvýhodnění
-
S výhradou tržního rizika
-
Vysoké poplatky za správu a transakce
Jak investovat do REIT
Můžete investovat do veřejně obchodovaných REIT - stejně jako do REIT podílových fondů a REIT burzovních fondů (ETF) - nákupem akcií prostřednictvím makléře. Akcie neobchodovaného REIT můžete zakoupit prostřednictvím makléře nebo finančního poradce, který se podílí na nabídce neobchodovaných REIT. REIT jsou také zahrnuty do rostoucího počtu penzijních a investičních plánů sponzorovaných zaměstnavatelem s definovaným příspěvkem a definovaným příspěvkem. Naret, výzkumná a advokátní kancelář založená na Washingtonu pro americký trh REIT se sídlem ve Washingtonu, odhaduje, že 80 milionů amerických investorů vlastní REIT prostřednictvím penzijního spoření a dalších investičních fondů.
Nareit zjistí, že v USA existuje více než 225 veřejně obchodovaných REIT, což znamená, že budete muset udělat nějaké domácí úkoly, než se rozhodnete, který REIT bude pro vaše portfolio nejlepší.
Nezapomeňte vzít v úvahu manažerský tým REIT a výsledky, a zjistit, jak jsou kompenzovány. Pokud je to odměna založená na výkonu, je pravděpodobné, že budou tvrdě pracovat na výběru správných vlastností a výběru nejlepších strategií. Samozřejmě je také dobré se podívat na čísla, jako je očekávaný růst zisků na akcii (EPS) a současné dividendové výnosy. Obzvláště užitečnou metrikou jsou prostředky REIT z provozu (FFO), které měří peněžní tok generovaný aktivy REIT. Další metrikou běžně používanou u REIT je míra návratnosti finančního řízení (FMRR).
Příklad reálného světa REIT
Dalším faktorem při výběru REIT je prozkoumat, která odvětví realitního trhu jsou horká. Zvažte, do kterých prosperujících odvětví hospodářství obecně lze proniknout prostřednictvím nemovitostí. Jako příklad lze uvést, že zdravotní péče je jedním z nejrychleji rostoucích odvětví v USA - zejména v oblasti růstu zdravotnických budov, ambulantních středisek a zařízení pro péči o seniory a důchodových komunit.
Několik REIT se zaměřuje na toto odvětví. HCP Inc. (HCP) je jedním z takových. S tržním stropem téměř 15 miliard USD je to velká společnost - ve skutečnosti dost velká na to, aby byla součástí S&P 500 - a velmi likvidní. Denně obchoduje zhruba 2, 56 milionů akcií. K 31, 25 dolaru na akcii, k 5. dubnu 2019, se obchodování blíží svému 52týdennímu maximu a nabízí dividendový výnos 4, 32%. Její nedávno restrukturalizované portfolio se zaměřuje na zařízení biologických věd - diagnostická centra, laboratoře, genomiku a další zařízení - budovy lékařských kanceláří a bydlení seniorů.
Související termíny
Definice UPREIT UPREIT je způsob, jak odložit daňový závazek z kapitálových výnosů nebo se mu úplně vyhnout, pokud chce fyzická osoba nebo společnost prodat oceněnou nemovitost. více Jak profitovat z nemovitostí Nemovitost je skutečná - to jest hmotná - majetek tvořený pozemkem a také cokoli na něm, včetně budov, zvířat a přírodních zdrojů. více SEC Form S-11 SEC Form S-11 je soubor, který se používá k registraci emisí cenných papírů pro trusty s nemovitostmi (REIT). více REIT ETF REIT ETF jsou fondy obchodované na burze, které primárně investují do majetkových cenných papírů REIT a jejichž cílem je emulovat indexy REIT. více Fondy k dispozici pro distribuci (FAD) Fondy k dispozici pro distribuci jsou interní, non-GAAP měřítkem výše kapitálu, který má REITS k dispozici investorům. více Důvěryhodnost Důchodová důvěra je investiční důvěra, která drží aktiva vytvářející příjmy. Může být strukturován jako osobní investiční fond nebo jako komerční trust s veřejně obchodovanými akciemi uzavřených fondů. více partnerských odkazůSouvisející články
Investice do nemovitostí
Cesta REIT
Investice do nemovitostí
REITs vs. REIT ETFs: Jak porovnávají
Investice do nemovitostí
REIT 101: Jak jsou regulovány
Investice do nemovitostí
REITY vs. Realitní podílové fondy: Jaký je rozdíl?
Investice do nemovitostí
5 typů REIT a jak do nich investovat
Investice do nemovitostí
Jsou Fundrise eREITy pro vás to pravé?
