Nájemné

Obsah

• Nelze vrátit peníze předem
• Lease-Option vs. Lease-Purchase
• Souhlas s kupní cenou
• Použití nájemného na příkazce
• Údržba domu k pronájmu
• Nákup nemovitosti
• Ideální kandidát na pronájem
• Před podpisem smlouvy
• Sečteno a podtrženo

Pokud jste jako většina kupujících domů, budete potřebovat hypotéku na financování nákupu nového domu. Chcete-li se kvalifikovat, musíte mít dobré kreditní skóre a hotovost pro zálohu. Bez nich nemusí být tradiční cesta k vlastnictví domu alternativou.

Existuje však i jiná alternativa: smlouva o nájmu k pronájmu, ve které si na určitou dobu pronajmete dům, s možností jej koupit ještě před vypršením doby pronájmu. Smlouvy o nájmu se skládají ze dvou částí: standardní nájemní smlouvy a možnosti koupě. Zde je přehled toho, co je třeba sledovat a jak funguje proces nájemného. Je to složitější než pronájem a budete muset přijmout další opatření k ochraně svých zájmů. Pokud tak učiníte, pomůže vám to zjistit, zda je dohoda dobrou volbou, pokud hledáte koupi domu.

Klíč s sebou

• Smlouva o nájmu k pronájmu je dohoda, ve které se zavazujete k pronájmu nemovitosti na určité časové období, s možností koupě před vyčerpáním nájemní smlouvy. Mezi nájemní smlouvy patří standardní nájemní smlouva a také možnost koupit nemovitost později. Rozumíte, že smlouvy o leasingu vám dávají právo koupit dům po vypršení leasingu, zatímco smlouvy o leasingu vyžadují, abyste ho koupili. Platíte nájemné po celou dobu pronájmu a v v některých případech se pro kupní cenu použije určité procento platby. U některých smluv o nájmu je možné, že budete muset nemovitost udržovat a platit za opravy.

Rent-to-own Homes: Jak tento proces funguje

Nelze vrátit peníze předem

V dohodě o nájmu na vlastní náklady platíte (jako kupující) prodávajícímu jednorázový, obvykle nevratný, počáteční poplatek nazývaný opční poplatek, opční peníze nebo opční protihodnota. Tento poplatek vám dává možnost koupit si dům do budoucna. Poplatek za opci je často obchodovatelný, protože neexistuje standardní sazba. Přesto se poplatek obvykle pohybuje mezi 2, 5% a 7% z kupní ceny.

Lease-Option vs. Lease-Purchase

Je důležité si uvědomit, že existují různé typy smluv o nájmu k pronájmu, z nichž některé jsou vstřícnější ke spotřebitelům a pružnější než jiné. Smlouvy o leasingu vám dávají právo, nikoli však povinnost, koupit dům po vypršení nájmu. Pokud se rozhodnete nekupovat nemovitost na konci pronájmu, možnost jednoduše vyprší a můžete odejít bez jakékoli povinnosti pokračovat v placení nájemného nebo kupovat.

Dejte si pozor na leasingové smlouvy. S těmito, můžete být ze zákona povinni koupit dům na konci leasingu, ať už si to můžete dovolit nebo ne. Chcete-li mít možnost koupit bez závazku, musí to být smlouva o leasingu. Vzhledem k tomu, že pro právníky může být náročné dešifrovat, je vždy dobré zkontrolovat smlouvu s kvalifikovaným právníkem v oblasti nemovitostí před podepsáním čehokoli, takže znáte svá práva a přesně to, do čeho se dostáváte.

Souhlas s kupní cenou

Smlouvy o nájmu by měly specifikovat, kdy a jak je určována kupní cena domu. V některých případech se vy a prodejce dohodnete na kupní ceně při podpisu smlouvy, často za vyšší cenu, než je aktuální tržní hodnota. V jiných situacích je cena stanovena po vypršení nájmu na základě aktuální tržní hodnoty nemovitosti. Mnoho kupujících upřednostňuje „uzamčení“ kupní ceny, zejména na trzích, kde ceny domů rostou.

Použití nájemného na příkazce

Platíte nájemné po celou dobu pronájmu. Otázkou je, zda část každé platby je použita na případnou kupní cenu. Například, pokud platíte každý měsíc nájemné 1 200 $ po dobu tří let a 25% z toho je připsáno na nákup, získáte úvěr na nájem 10 000 $ (1 200 x 0, 25 = 300 $; 300 $ x 36 měsíců = 10 800 $). Obvykle je nájemné o něco vyšší, než je běžná sazba pro danou oblast, aby se vyrovnal úvěr, který obdržíte. Ale ujistěte se, že víte, co získáváte za zaplacení této prémie.

V některých smlouvách mohou být všechny nebo některé z opčních peněz, které musíte zaplatit, použity na konečnou kupní cenu při uzavření.

Údržba domu k pronájmu

V závislosti na podmínkách smlouvy můžete být zodpovědní za údržbu nemovitosti a za opravy. Obvykle je to zodpovědnost pronajímatele, proto si pečlivě přečtěte drobný tisk své smlouvy. Protože prodejci jsou v konečném důsledku odpovědní za jakékoli poplatky, daně a pojištění majitelů domů, vždy je to jejich dům, obvykle se rozhodnou tyto náklady pokrýt. V každém případě budete potřebovat pojistku nájemce k pokrytí ztrát na osobním majetku a zajištění odpovědnosti, pokud je někdo zraněn v domácnosti nebo pokud někoho omylem zraníte.

Ujistěte se, že požadavky na údržbu a opravy jsou ve smlouvě jasně uvedeny (požádejte svého právníka o vysvětlení svých povinností). Udržování majetku, např. Sekání trávníku, hrabání listů a čištění okapů atd., Se velmi liší od výměny poškozené střechy nebo uvedení elektrické energie do kódu. Ať už budete odpovídat za všechno, nebo jen budete sekat trávník, nechte si dům prohlédnout, objednat si posudek a ujistit se, že majetkové daně jsou aktuální před podpisem.

Nákup nemovitosti

Co se stane, když smlouva skončí, závisí částečně na tom, jaký typ smlouvy jste podepsali. Pokud máte smlouvu o nájmu a chcete nemovitost koupit, budete pravděpodobně muset získat hypotéku (nebo jiné financování), abyste zaplatili prodejci v plné výši.

A naopak, pokud se rozhodnete dům nekoupit nebo nejste schopni zajistit financování do konce doby pronájmu, opce vyprší a vystěhujete se z domu, stejně jako kdybyste si pronajali jakýkoli jiný majetek. Pravděpodobně propadnete veškeré peníze zaplacené do tohoto okamžiku, včetně opčních peněz a všech získaných úvěrů na nájem, ale nebudete mít žádnou povinnost pokračovat v pronájmu nebo kupovat dům.

Zacházejte s postupem stejným způsobem jako v případě, že jste si kupovali dům přímo: proveďte náležitou péči, prozkoumejte oblast, porovnejte ceny s okolními domy, prozkoumejte smlouvu a prozkoumejte historii prodejce.

Ideální kandidát na pronájem

Smlouva o pronájmu k pronájmu může být vynikající volbou, pokud jste ctižádostivý majitel domu, ale nejste zcela připraveni, finančně řečeno. Tyto smlouvy vám dávají šanci dostat své finance do pořádku, zlepšit své kreditní skóre a ušetřit peníze za zálohu při „zamknutí“ domu, který chcete vlastnit. Pokud je možnost peníze a / nebo procento z nájemného jde na kupní cenu, kterou často dělají, také si vybudujete vlastní kapitál.

Zatímco dohody o nájemném byly tradičně zaměřeny na lidi, kteří se nemohou kvalifikovat na vyhovění půjčkám, existuje druhá skupina uchazečů, kteří byli z velké části přehlíženi průmyslem nájemného: lidé, kteří nemohou získat hypotéky drahé, nesouladné úvěrové trhy. „Na vysoce nákladných městských trzích s nemovitostmi, kde jsou jumbo (nekonformní) půjčky standardem, existuje velká poptávka po lepším řešení pro finančně životaschopné, úvěrově hodné lidi, kteří zatím nemohou získat nebo nechtějí hypotéku. “, Říká Marjorie Scholtz, zakladatelka a generální ředitel Verbhouse, start-up se sídlem v San Franciscu, který předefinuje trh nájemného.

"Jak ceny domů rostou a čím dál více měst je cena v souladu s úvěrovými limity a tlačena do jumbo půjček, problém se přesouvá od spotřebitelů k domácímu financování, " říká Scholtz. Díky přísným pokynům pro automatické upisování a požadavkům na zálohy 20% až 40% mohou mít i lidé finančně způsobilí potíže s financováním na těchto trzích.

"Cokoli neobvyklé - například v příjmech - hodí dobré výdělky do stavu" outlier ", protože upisovatelé je nemohou úhledně vložit do krabice, " říká Scholtz. Patří sem lidé, kteří mají netradiční příjmy, jsou samostatně výdělečně činnými nebo smluvními pracovníky nebo nemají zavedený americký úvěr (např. Cizí státní příslušníci) - a ti, kterým prostě chybí obrovské 20% až 40% zálohy, které banky požadují pro nevyhovující půjčky.

Trh s vysokými náklady není zřejmým místem, kde najdete nemovitosti k pronájmu, což Verbhouse dělá neobvyklým. Všichni potenciální kupci domů vlastněných nájemným by však měli prospěch z toho, že by se pokusili napsat své spotřebitelsky zaměřené funkce do smluv o pronájmu nájemných: Poplatek za opci a část každé platby nájemného odkupují kupní cenu dolar za dolar, nájemné a kupní cena jsou uzamčeny až na pět let a účastníci si mohou vybudovat kapitál a získat tržní uznání, i když se rozhodnou nekupovat. Podle Scholtze mohou účastníci „vydělat peníze“ za tržní tržní hodnotu: Verbhouse prodává dům a účastník si udržuje tržní zhodnocení plus jakýkoli kapitál, který nashromáždil prostřednictvím plateb „výkupu“ z nájemného.

Před podpisem smlouvy

I když si půjčíte dříve, než si koupíte, je to dobrý nápad vykonávat stejnou due diligence, jako kdybyste kupovali dům přímo. Pokud uvažujete o pronajímání nemovitosti, ujistěte se, že:

• Vyberte si správné termíny. Místo smlouvy o koupi na splátky zadejte smlouvu o nájmu. Získejte pomoc. Najměte kvalifikovaného právníka v oblasti nemovitostí, který vám vysvětlí smlouvu a pomůže vám pochopit vaše práva a povinnosti. Možná budete chtít sjednat některé body před podpisem nebo se vyhnout dohodě, pokud to pro vás není dost příznivé. Zkoumejte smlouvu. Ujistěte se, že rozumíte: lhůty (co je splatné), poplatek za opci a platby za nájem - a kolik z každého z nich se vztahuje na kupní cenu, jak je kupní cena určena, jak uplatnit svou možnost nákupu (například prodejce může od vás požadovat) abyste předem písemně informovali o svém záměru koupit), zda jsou domácí mazlíčci povoleni, kdo odpovídá za údržbu, poplatky sdružení majitelů domů, majetkové daně a podobně. Prozkoumejte domov. Objednejte si nezávislé zhodnocení, získejte majetkovou kontrolu, ujistěte se, že majetkové daně jsou aktuální, a zajistěte, aby na majetku nebyly žádné zástavní práva. Zkoumejte prodejce. Zkontrolujte úvěrovou zprávu prodávajícího, zda nevykazují známky finančních potíží, a získejte zprávu o titulu, abyste zjistili, jak dlouho prodávající vlastnil nemovitost - čím déle vlastnili a čím větší kapitál, tím lépe. Překontrolovat. Za jakých podmínek byste ztratili možnost koupit nemovitost? Podle některých smluv ztratíte toto právo, pokud opozdíte pouze s jednou splátkou nájemného nebo pokud prodejci písemně neoznámíte svůj úmysl koupit.

Sečteno a podtrženo

Smlouva o pronájmu k pronájmu umožňuje, aby se budoucí kupci domů okamžitě přestěhovali do domu, přičemž několik let musí pracovat na zlepšení svých kreditních skóre a / nebo úspory na záloze, než se pokusí získat hypotéku. Samozřejmě musí být splněny určité podmínky v souladu s dohodou o nájmu. I když realitní makléř s tímto procesem asistuje, je nutné se před podpisem čehokoli poradit s kvalifikovaným právníkem, který může vyjasnit smlouvu a vaše práva.