Obsah
- Očekávání po zdanění
- Rizika, která je třeba zvážit
- Investiční příležitost?
- Výplaty a likvidita
- Výhody vlastnictví
- Výhody pronájmu
- Sečteno a podtrženo
Existují dobré důvody vlastnit dům v důchodu. Existuje však také spousta argumentů k pronájmu. Ta může být levnější, pokud to znamená, že nemusíte platit za údržbu a opravy. Vlastnictví však může být méně stresující, pokud si nemusíte dělat starosti s pronajímatelem, který zvyšuje váš nájem.
Ať už půjdete kamkoli, budou náklady na bydlení jedním z vašich hlavních měsíčních výdajů v důchodu. Zde je několik faktorů, které je třeba vzít v úvahu při rozhodování o nájmu proti koupi.
Klíč s sebou
- Náklady na bydlení budou součástí vašeho penzijního rozpočtu, ať už pronajímáte nebo vlastníte. Výkyvy v tržní hodnotě, neočekávané náklady na údržbu a spoluúčast na pojištění mohou zvýšit náklady na vlastnictví. Přestože domy mohou být cenným majetkem, který je třeba vlastnit, neměly by se kupovat primárně za investice.Owning nabízí mimo jiné stabilitu, daňové výhody a spravedlnost. Pronajímání poskytuje větší flexibilitu a likviditu a utratíte méně peněz (a čas) za údržbu.
Očekávání po zdanění
Prvním krokem při analýze vlastnictví domu oproti pronájmu je určení, kolik chcete / musí utratit po zaplacení daní.
Počínaje výnosem podaným v roce 2019 je úrok pro kvalifikované hypotéky ve výši 750 000 USD nebo méně odpočitatelný pro pár společně podávající. (Pokud jste si koupili svůj dům před 16. prosincem 2017, stále můžete odečíst úrok z hypotéky ve výši 1 milionu USD nebo méně podle předchozího zákona.) Odpočty daně z nemovitosti, jednou obrovská výhoda pro daňové poplatníky (zejména v bohatých oblastí), nyní je omezena na 10 000 $.
Být schopen odečíst úroky z hypotéky a daně z nemovitosti u domu, který vlastníte, znamená, že váš měsíční rozpočet půjde dále, protože dostanete část svých peněz zpět ve formě odpočtu. Protože náklady na pronájem nejsou daňově uznatelné, není třeba provádět žádné výpočty.
Chcete-li vypočítat hodnotu rozpočtu před zdaněním při koupi domu, určete mezní daňovou skupinu, odečtěte toto procento od 1 a rozdělte rozpočet touto částkou. Jako příklad si vezměme pár, který se podává společně a je v 22% daňovém pásmu pro jejich daně z roku 2019.
| Krok č. 1: Čistý rozpočet po zdanění | Krok č. 2: Rozdělte rozpočet 0, 80 (1 minus daňová sazba) | Výsledek: Rozpočet před zdaněním | |
|---|---|---|---|
| Pronájem | $ 2000 | N / A | $ 2000 |
| Vlastnictví | $ 2000 | 2000 $ / 0, 80 | 2500 $ |
Rizika, která je třeba zvážit
Teoreticky vás koupí domu získá více za vaše peníze než pronájem. Vlastnictví domu však také přináší značné finanční riziko. Problémy, jako jsou výkyvy v tržní hodnotě, neočekávané náklady na údržbu a spoluúčast na pojištění, mohou zvýšit náklady nad rámec nájemného. A ať už si vyberete kteroukoli možnost, nezapomeňte naplánovat inflaci - nájemné, daně a náklady na pojištění se postupem času zvyšují.
Dalším velkým problémem je riziko údržby spojené s vlastnictvím. Pronájem je jako nákup pojistky proti údržbě, protože nájemci nenesou odpovědnost za běžné náklady na údržbu, poruchy zařízení nebo katastrofy, jako jsou bouře nebo povodně. Ubytovatel se musí starat o tyto neočekávané náklady. Stejně tak majitelé domů.
Investiční příležitost?
I když nemovitost může nabídnout dobré investiční příležitosti, rezidence by neměla být kupována pouze z tohoto důvodu. Bydlení je nevyhnutelnými životními náklady a likvidace investičního aktiva by neměla zahrnovat hledání jiného místa k životu. Důchodci by při plánování nákladů na bydlení neměli nejlépe zohledňovat investice do vlastnictví.
„Jedním z největších mýtů o vlastnictví domu je, že jde o investici. Není to, “říká Kirk Chisholm, manažer majetku v inovativní poradenské skupině v Lexingtonu, Massachusetts. „Vlastnit dům, ve kterém žijete, je náklad, ne investice. Investice je investice, která generuje peněžní tok. Vlastnictví domu má jistě výhody, ale když zohledníte náklady, svazujete velké množství kapitálu, nelikviditu domu a že ceny domů ne vždy stoupají, je to mnohem méně atraktivní “ investice.'"
Aby mohl dům skutečně využívat jako investici, musel by majitel domu nakupovat nízko a prodávat vysoko - příležitostně kupovat a prodávat domy. Prodáním domu za účelem dosažení zisku, když jsou ceny vysoké, však člověk získá šanci stát se cenami z trhu, pokud ceny stále rostou. Ti s pevným rozpočtem, jako většina důchodců, možná nebudou moci koupit jiný dům nebo byt a místo toho se ocitnou v jednání s pronajímatelem.
V některých ohledech může být nájem ekonomickým ekvivalentem zkratování akcií. Pokud se domníváte, že ceny bydlení směřují níže, můžete si pronajmout rezidenci, počkat, až ceny klesnou, a koupit si dům později. Mýlit se ve směru cen bydlení a nakonec platit vyšší kupní cenu je podobné placení vyšší ceny za akcie na pokrytí krátké pozice.
Výplaty a likvidita
Mezi další finanční výhody nájemce patří svoboda obávat se podmínek na trhu s bydlením a likvidita. Prodej domu může trvat dlouho; zahrnuje také spoustu papírování a většina realitních kanceláří účtuje provizi, což snižuje návratnost investic. Sidestepping těchto spleti, když je čas se pohybovat, rozhodně stojí za to.
Někteří důchodci žijí výhradně z peněz na důchod - dávky sociálního zabezpečení, výplaty anuity nebo vládní nebo unijní plán, takže nemají vždy velké částky likvidní hotovosti. Bez dostatečných aktiv na okraji neočekávaných výdajů by mohly být běžné náklady na vlastnictví domu zničující.
Výhody vlastnictví
Pokud jste jedním ze 70% majitelů domů, kteří jdou do důchodu bez hypotéky, může být otázka nájemného vs. vlastnění zpočátku méně komplikovaná. Skutečnost, že nemáte domovní platby, z toho však neznamená, že by vás to nenapadlo.
Budete muset zvážit daně z nemovitosti a náklady na údržbu. A čím starší je váš domov, tím vyšší mohou být ty náklady na údržbu.
Přesto je snadné najít argumenty pro pobyt - zejména pokud žijete v domě, který nyní vlastníte (a nemáte důvod odejít). Zde jsou některé další klíčové argumenty.
Stabilita
Build Equity
Pro některé důchodce je důležité nechat dědictví. Jiní chtějí využít akumulovaného vlastního kapitálu k uzavření půjčky, úvěrové linky nebo reverzní hypotéky. To jsou situace, ve kterých vlastnictví dává největší smysl. V oblastech, kde hodnoty nemovitostí rychle rostou, vám vlastnictví umožňuje vlastnit majetek, který oceňuje. A samozřejmě to také znamená, že se můžete vyhnout zvýšení nájemného, které je tak běžné na horkých realitních trzích.
Daňové výhody
Jednou z výhod vlastnictví domu je, že si můžete odečíst hypoteční úrokové a majetkové daně z federálních výnosů. Přestože daňový zákon na rok 2017 tyto výhody poněkud snížil, stále existují. Další odpočty, včetně hypotečních bodů, mohou také snížit částku, kterou dlužíte IRS. Pokud si půjčíte, nedostanete žádné z těchto výhod.
Emoce
Míra, do jaké jste emocionálně spojeni s myšlenkou vlastnictví domu, je důležitým, nefinančním hlediskem.
Profesionálové
-
Spravedlnost
-
Stabilita
-
Srážky daní
Nevýhody
-
Náklady na údržbu, čas
-
Neplatnost
-
Daň z nemovitostí
Výhody pronájmu
Prodej vašeho domu a přestěhování do pronájmu má své body. Pokud v současné době pronajímáte, znáte tyto výhody. Ale pokud jste majitelem domu, který uvažuje o skákání lodí, zde je několik důvodů, které byste měli zvážit.
Otevřete Možnosti
Pronájem může mít smysl, pokud jste prázdný hnízdo, jste připraveni na zmenšení velikosti nebo si nejste jisti, kde budete trávit svůj důchodový rok. Možná budete chtít po několika letech odjet za lepším počasím (nebo s nižšími životními náklady), ale později se budete moci snadno přiblížit k vaší rodině.
Vaše zdraví - nebo zdraví člena rodiny - může být také faktorem, pokud se domníváte, že bude možná nutné se brzy přestěhovat, aby vám bylo doručeno nebo se o něj postaralo. Mnoho asistovaného žití, trvalé péče nebo nezávislých živých komunit je pouze na nájemném, takže vám nebude na výběr, pokud budete bydlet.
Nižší náklady
Je důležité porovnat náklady na pronájem a vlastnictví v místě, kde plánujete bydlet. Podle zprávy Trulie bylo nájemné v 98 ze 100 měst s velkým počtem obyvatel 65 a starších obyvatel levnější. Stojí za zmínku, že na jihu je však vlastnictví obvykle levnější než pronájem.
Méně údržby
Když si pronajmete, pravděpodobně nebudete muset platit za údržbu hlavní ligy, strukturální údržbu. V průměru utratí majitelé domů každoročně 1 až 4% za údržbu. Čím je domov starší, tím vyšší procento. Jedno upozornění: Před podepsáním si pečlivě přečtěte nájemní smlouvu a ujistěte se, že váš pronajímatel je zodpovědný za veškerou (nebo téměř veškerou) údržbu a opravy, zejména pokud pronajímáte dům.
Nejsou to jen náklady. Jak stárnete, vaše schopnost vykonávat jakoukoli z těchto úloh sami nevyhnutelně poklesne. Možná nechcete žít někde, kde by vás pravidelně stálo na žebřících, abyste vyměnili žárovky nebo odhazovali sníh z chodníku. To je, když super nebo stavební údržbář může opravdu pomoci.
Uvolněný kapitál
Pronájem může uvolnit peníze, které můžete investovat. To vám udržuje likviditu a může zvýšit váš celkový příjem během vašich důchodových let. Investice často rostou rychleji, než oceňují nemovitosti, což z nich dělá ještě lepší využití vašich peněz. Také vlastnictví vás vystavuje riziku v případě dalšího selhání na trhu s bydlením - něco pronajmutí nedělá.
Profesionálové
-
Likvidita
-
Malé náklady na údržbu, odpovědnost
-
Flexibilita v pohybu
-
Nižší náklady, daně
Nevýhody
-
Nepředvídatelné zvýšení nájemného, vystěhování
-
Žádný kapitál
-
Žádné daňové výhody
-
Neschopnost přizpůsobit domov
Sečteno a podtrženo
Pro mnoho lidí, kteří se blíží odchodu do důchodu, je rozhodnutí, zda ponechat rodinný statek nebo zmenšit velikost na menší místo, obtížné. Pokud se rozhodnou přestěhovat, začnou hrát stres a výdaje, které mohou nastat s vlastnictvím domu. Zda vlastnit nebo pronajmout dům v důchodu, zahrnuje několik aspektů, například:
- Jaký je rozpočet po zdanění na pronájem nebo vlastnictví? Je dům potenciální investiční příležitostí nebo jen jiným výdajem? Jaká rizika přicházejí s vlastnictvím domu, pokud jde o neočekávané náklady, a může jim rozpočet odolat?
Zdroje článku
Investopedia vyžaduje, aby autoři používali primární zdroje k podpoře jejich práce. Patří sem bílé knihy, vládní údaje, původní zprávy a rozhovory s odborníky v oboru. V případě potřeby také odkazujeme na originální výzkum od jiných renomovaných vydavatelů. V našich redakčních zásadách se můžete dozvědět více o standardech, které dodržujeme při vytváření přesného, nezaujatého obsahu.-
Interní výnosová služba. „Publikace 936: Snížení úroků z domácího hypotéky“ Přístup k 13. prosince 2019.
Související články
Pronájem
Rozdíl mezi pronájmem a vlastnictvím domu
Vlastnictví domu
Všechny klady a zápory investic do domu
Pronájem
Důvody pronájmu je lepší než nákup
Plánování odchodu do důchodu
Mám prodat svůj domov, když odejdu do důchodu?
Vlastnictví domu
Skryté náklady na vlastnictví domu
Plánování odchodu do důchodu
Kdy mají důchodci zmenšit svůj domov?
Odkazy na partnerySouvisející termíny
Náklady na údržbu Náklady na údržbu jsou náklady vynaložené na udržení položky v dobrém stavu. Byty, domy a byty mají výdaje, ale kdo jim platí? více Vážení výhod a nevýhod kondominiových poplatků Za kondominiové sdružení se účtuje poplatek za kondominium, který pokrývá náklady na opravy, terénní úpravy nebo vybavení, jako je posilovna nebo bazén. více Dům chudý Definice Dům chudý popisuje člověka, který utrácí velkou část svého celkového příjmu z vlastnictví domu. více Jak může zlepšení kapitálu zmírnit daňové ukočení Zdokonalení kapitálu je trvalá strukturální změna nebo obnova, která zvyšuje hodnotu nemovitosti, zvyšuje její životnost nebo ji přizpůsobuje novému použití. více Půjčka federální správy bydlení (půjčka FHA) Půjčka federální správy bydlení (FHA) je hypotéka pojištěná FHA, určená pro dlužníky s nižšími příjmy. více Plánování odchodu do důchodu Plánování odchodu do důchodu je proces stanovení cílů důchodového příjmu, tolerance rizik a opatření a rozhodnutí nezbytná k dosažení těchto cílů. více