Co je hypotéka se sdíleným oceněním (SAM)?
Hypotéka se sdíleným zhodnocením (SAM) je situace, kdy dlužník nebo kupující domu sdílí s věřitelem určité procento zhodnocení hodnoty domu. Za tuto dodatečnou náhradu věřitel souhlasí s účtováním úrokové sazby, která je pod převládající tržní úrokovou sazbou.
Pochopení hypotéky se sdíleným oceněním
Hypotéka se sdíleným oceněním (SAM) se liší od běžné hypotéky při dalším prodeji nemovitosti. Při standardní hypotéce platí dlužník věřiteli dlužnou jistinu za půjčku plus úrok za stanovený počet let. Když dlužník prodá dům, výnosy z prodeje se použijí na splacení hypotéky, pokud je zůstatek dlužen bance.
Řekněme například, že majitel domu financoval 300 000 dolarů, a na konci hypotéky dlužník splatil půjčku. Předpokládejme, že hodnota domu vzrostla z 300 000 $ na 360 000 $ nebo 20%. Dlužník udržuje 20% zisk, stejně jako výtěžek z prodeje.
Se SAM se dlužník zavazuje poskytnout věřiteli část zhodnocované hodnoty domu, když dlužník dům prodá, a splácet hypotéku. Oceněná částka, která je placena bance, se nazývá podmíněný úrok, protože dáváte věřiteli zájem na oceněné hodnotě nemovitosti. Podmíněný zájem je sjednán předem a je splatný věřiteli při prodeji nemovitosti. Banka obvykle nabídne nižší úrokovou sazbu na SAM.
Na našem předchozím příkladu řekněme, že dlužník uzavřel hypotéku se sdíleným oceněním u banky, která má podmíněnou doložku 25%. Pokud si vzpomenete, hodnota domu se ocenila od 300 000 do 360 000 $ za 60 000 USD. Podle pokynů SAM by majitel domu platil bance 25% nebo 15 000 $ z hodnoty 60 000 $.
Klíč s sebou
- Hypotéka se sdíleným zhodnocením (SAM) je situace, kdy dlužník nebo kupující domu sdílí s věřitelem procento zhodnocení hodnoty domu. V rámci této dodatečné náhrady se věřitel zavazuje účtovat úrokovou sazbu, která je pod převládající tržní úroková sazba. Hypotéka se sdíleným oceněním může mít po stanoveném počtu let doložku o postupném ukončení.
Variace hypoték se sdíleným oceněním
Ve sdílených znaleckých hypotékách mohou být do nich zabudovány různé kontingenty. SAM může obsahovat klauzuli o postupném ukončování, kdy by mohla zcela vyřadit nebo snížit procento zaplacené věřiteli v průběhu času. Doložka vybízí majitele, aby nemovitost neprodával a nevyplatil hypoteční úvěr. S některými klauzulemi by mohl být případný zájem zcela vyřazen, přičemž majitel domu v době prodeje nedluží nic.
Další varianta postupné doložky může stanovit, že dlužník platí procento zhodnocení ceny nemovitostí, pouze pokud je dům prodán během několika prvních let. Obvyklá doba vyřazování by stanovila, že 25% zhodnocení hodnoty bude zaplaceno věřiteli, pokud dlužník prodá do pěti let.
Ideální situace pro dlužníka by bylo udržet dům po dobu pěti let a pokud dojde ke zvýšení hodnoty, prodat jej po pátém roce, protože dlužník by udržel veškeré zhodnocení ceny. Pro dlužníka však mohou existovat rizika. Pokud dlužník dům neprodá a nebude jej držet, dokud hypotéka neskončí, bude možná muset zaplatit bance svou část oceněné hodnoty - pokud neexistuje klauzula o postupném ukončení.
Na druhou stranu, SAM pomáhají věřitelům získat zpět ztracený úrok, pokud dlužník prodá nemovitost před splácením hypotéky. Banky vydělávají peníze na úroky z hypotečního úvěru, a pokud kupující dům prodá, ztratí banka jakékoli budoucí platby úroků. Hypotéka se sdíleným oceněním pomáhá vyrovnat část ztráty úroku z půjčky v případě prodeje nemovitosti.
Sdílené ocenění hypotéky v praxi
Hypotéky se sdíleným oceněním se někdy používají u realitních investorů a domácích ploutví. Ploutve jsou ti investoři, kteří kupují a renovují nemovitost v naději, že promění zisk. SAM pro ploutve mají tendenci pracovat nejlépe na rostoucím trhu s nemovitostmi. Tento typ úvěru na bydlení má však často lhůtu pro splacení zůstatku. Nemovitosti neprodané do konečného termínu mají obvykle refinancování zbývajícího zůstatku za převládající tržní kurz.
Dalším využitím pro hypotéku se sdíleným oceněním je, když hypoteční úvěr převyšuje hodnotu domu nebo je pod vodou. Podmořská hypotéka může nastat, pokud trh s bydlením poklesl po koupi domu. Banka by mohla nabídnout úpravu úvěru, aby snížila hypoteční dluh tak, aby odpovídal nižší tržní hodnotě domu. Na oplátku by banka mohla požádat o úpravu úvěru na sdílenou hypotéku.
Se SAMy však mohou existovat různé daňové problémy, kdy by věřitelé nemuseli za zvýhodněný zisk získat stejné daňové zacházení jako dlužníci. V důsledku toho je důležité obrátit se na daňového poradce nebo účetního, aby vám pomohli vyřešit, zda stojí za to provést hypotéku se sdíleným oceněním.
