Mysleli jste si, že když jste přestali pronajímat a začali vlastnit svůj dům, nakonec jste skončili s vkladem? Zamyslete se znovu. Když si koupíte rezidenci se zálohou nižší než 20%, může váš věřitel požadovat, abyste složili zálohu na pojištění majitele domu, soukromé hypoteční pojištění, jakékoli požadované dodatečné pojištění (jako je povodňové pojištění) a daně z nemovitosti.
Jak to funguje
Zastřešený účet (v závislosti na tom, kde bydlíte, se také nazývá vázaný účet) je jednoduše účet vedený hypoteční společností, který vybírá pojištění a platby daní, které jsou nezbytné pro udržení domova, ale nejsou technicky součástí hypotéky. Věřitel rozdělí roční náklady každého typu pojištění na měsíční částku a připočte je k vaší splátce hypotéky.
Požadované hypotéky
Vzhledem k tomu, že dlužníci, kteří provádějí nízké zálohy, jsou považováni za vyšší riziko (menší záloha se rovná menšímu osobnímu podílu na majetku; plus, často mají také menší příjem), věřitelé požadují určitou míru jistoty, že stát nebude vyloučit z důvodu nezaplacení majetkových daní a že dlužníci nebudou bez pojištění majitelů domů v případě poškození majetku. Zajištěný účet zajišťuje, že jedinou osobou, která se stane majitelem domu v případě prodlení, bude věřitel.
Nepovinné hypotéky
I když není vyžadován zabavený účet, jeden může být zvolen při podpisu půjčky. Ale je to dobrý nápad?
Nevýhodou je zamykání peněz, které by se daly lépe využít jinde. Ne všechny státy požadují, aby věřitelé platili úroky z prostředků držených na rezervních účtech, a ty, které tak neučiní, nemusí platit tolik, kolik by jednotlivci mohli vydělat investováním peněz na vlastní pěst. Není divu, že by někteří spotřebitelé raději vyčlenili peníze na spořicí účet s vysokým úrokem nebo na jinou investici.
Dále, pokud hypoteční společnost nezaplatí účty - jako daně z nemovitostí a pojištění majitelů domů - v době jejich splatnosti, bude majitel domu stále na háku. Majitelé domů by si proto měli být vědomi termínů splatnosti těchto plateb a pečlivě sledovat své účty.
Na druhou stranu: Přestože je rezervovaný účet určen k ochraně věřitele, může být prospěšný i pro dlužníka. Při postupném placení nákladů na bydlení s velkou vstupenkou v průběhu celého roku se vypůjčovatelé vyhýbají šokům s nálepkami placení velkých účtů jednou nebo dvakrát ročně a mají jistotu, že peníze na jejich vyplacení budou v případě potřeby k dispozici.
Sledování vašeho rezervního účtu
Váš měsíční výpis z hypotéky bude pravděpodobně zobrazovat zůstatek na vašem zabaveném účtu, což vám usnadní pozorné sledování. Federální předpisy také pomáhají vypůjčovatelům v této oblasti tím, že požadují, aby věřitelé každoročně kontrolovali zabavené účty dlužníků, aby zajistili, že bude vybíráno správné množství peněz. Pokud se shromažďuje příliš málo, věřitel vás začne žádat o další; pokud se na účtu hromadí příliš mnoho peněz, je zákonné požadováno vrácení nadbytečných prostředků dlužníkovi.
Další úvahy
Částka hotovosti, o které si dlužníci s pevnou sazbou myslí, protože se jejich měsíční splátka neustále mění, jedná se o jeden z největších problémů se zabavenými účty. Vzhledem k tomu, že pojištění domácností a daně z nemovitostí se mohou lišit, mohou se částky měsíčních plateb pohybovat a ovlivňovat měsíční peněžní tok s malým varováním.
Požadované rezervované účty také snižují částku, kterou mohou peníze vypůjčovatelé vložit do nouzového fondu. Věřitel si na vašem rezervovaném účtu ponechává trochu navíc, aby zajistil další polštář potřebný k tomu, aby mohl dál poskytovat pojištění a platby daní, pokud přestanete provádět měsíční splátky hypotéky. Tento polštář se shromažďuje při získání půjčky. Náklady na zprovoznění spojené s rezervovanými účty tedy mohou zvýšit částku, kterou kupující v hotovosti potřebují k tomu, aby si koupili rezidenci.
Kupující však nemusí navždy udržovat rezervované účty. Jakmile je v rezidenci dosažen dostatečný kapitál (často 20%), mohou být věřitelé často přesvědčeni, aby se vyhloubili na zabavený účet.
Sečteno a podtrženo
Pro mnoho majitelů domů jsou hypotéky nezbytné zlo. Bez nich by věřitelé nemuseli být ochotni poskytnout hypotéky dlužníkům, kteří si mohou dovolit pouze nízké platby zálohy. Nejlepší způsob, jak se vypořádat s rezervovanými účty, je pochopit, jak fungují, pečlivě je sledovat - a zbavit se jich, kdykoli je to možné.
