Investice do nemovitostí jsou i nadále jedním z nejlepších způsobů, jak budovat bohatství a snižovat daně. Mezi výhody patří schopnost získat zpět náklady na nemovitost vytvářející příjmy prostřednictvím odpisů, použít 1031 burz k odložení zisku z investic do nemovitostí a půjčit si proti nemovitostem za účelem dalších investic nebo pro jiné účely. Majitelé domů mohou navíc využít osvobození od osobního pobytu, které chrání zisky z prodeje osobního bydliště před daněmi z kapitálových výnosů, jakož i odečtením úroků z hypotéky. Čtěte dále a zjistěte, zda je pro vás jedna nebo kombinace těchto strategií vhodná. (Základní informace naleznete v článku Investování do nemovitostí .)
Amortizace
Náklady na nájemní nemovitost vytvářející příjmy můžete získat prostřednictvím ročních daňových odpočtů nazývaných odpisy. Zákon o vnitřních příjmech definuje odpočet za odpis jako přiměřený příspěvek na vyčerpání nebo opotřebení, včetně přiměřeného příspěvku na zastaralost.
Investoři do nemovitostí obvykle používají metodu odpisování nazvanou Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), ve které se odpisuje rezidenční nemovitost a strukturální vylepšení po dobu 27, 5 let, zatímco spotřebiče a ostatní příslušenství se odpisují po dobu 15 let. Náklady na odpisy často vedou k čisté ztrátě z investice do nemovitosti, i když nemovitost skutečně vytváří pozitivní peněžní tok. Tato ztráta, jakož i výdaje, jako jsou služby a pojištění, jsou vykázány v příloze E, federální formulář daně z příjmu 1040 a odečteny z běžného příjmu.
1031 burzy
Výměna 1031, pojmenovaná pro oddíl 1031 Kodexu interních výnosů, umožňuje investorům odložit daně prodejem jedné investice do nemovitosti a použitím vlastního kapitálu ke koupi jiné nemovitosti nebo nemovitosti stejné nebo vyšší hodnoty. Tato výměna musí proběhnout ve stanoveném časovém období. Přestože burza 1031 může obecně zahrnovat různé typy nemovitostí, převážná většina transakcí se týká nemovitostí. (Pokud jde o tento typ výměny, přečtěte si inteligentní transakce s nemovitostmi .)
Majetkové předpisy
Aby bylo možné úspěšně dokončit výměnu 1031, musí vlastnosti splňovat následující kritéria:
- Souhrnná hodnota náhradních nemovitostí musí být stejná nebo větší než hodnota vzdaných nemovitostí. Vlastnosti obsažené v transakci musí být podobné druhu, což znamená, že nemovitost nelze vyměnit za jiný typ aktiv, například nemovitost investiční důvěra (REIT). (Pro více informací o REITech si přečtěte Základy zdanění REIT. ) Vyměněné nemovitosti musí být drženy pro „produktivní účely v podnikání nebo obchodu“ (investice).
Jakákoli hotovost nebo majetek přijatý transakcí, který se nepovažuje za obdobný majetek, se považuje za bootovací a podléhá zdanění. Cash boot zahrnuje nejen hotovost, ale také fyzický majetek, jako jsou příslušenství. Zavedení hypotéky se vztahuje na jakékoli snížení dluhu, které je dosaženo transakcí. Částka předpokládaná s náhradním majetkem musí tedy být stejná nebo větší než hodnota dluhu vyřazeného z prodeje, když se prodaný majetek prodá. (Další informace o burzách podobného druhu najdete v článku Trade Properties, kde necháte daňového poplatníka na uzdě .)
Pravidla pro investory
Investor musí použít kvalifikovaného zprostředkovatele. Kvalifikovaný zprostředkovatel je agent, který usnadňuje proces výměny 1031, a to převážně tím, že drží čistý výnos z vzdané nemovitosti před tím, než je znovu investuje do náhradní nemovitosti. Během výměny může tyto prostředky držet pouze kvalifikovaný zprostředkovatel. Federace ubytovatelů na burze podrobně popisuje roli, kterou v procesu výměny 1031 hraje kvalifikovaný zprostředkovatel.
Investor má dvě lhůty:
- Čtyřicet pět dnů po prodeji odevzdaného majetku musí doručit písemný seznam kvalifikovaného náhradního majetku kvalifikované straně burzy, obvykle zprostředkovateli. Existuje také několik pravidel, která omezují počet nemovitostí, které lze identifikovat. Kromě toho musí zakoupit souhrnnou hodnotu způsobilých náhradních aktiv do 180 dnů od prodeje vzdaného aktiva nebo do 180 dnů po datu splatnosti daňového přiznání za daný rok., podle toho, co nastane dříve.
1031 Výměna, Krok za krokem
V typické transakci se investor rozhodne prodat investiční nemovitost a investovat výnosy z jakéhokoli zisku do jiné nemovitosti.
- Aby toho bylo dosaženo daňově efektivním způsobem, uzavře investor s kvalifikovaným zprostředkovatelem smlouvu o výměně 1031 a nabídne původní nemovitost k prodeji. Současně investor začne hledat náhradní nemovitosti. V den, kdy investor prodá původní nemovitost (vzdaná nemovitost), bude čistý výnos po zaplacení všech nákladů odeslán na zvláštní účet zřízený kvalifikovaným zprostředkovatelem. Investor poté vstoupí do identifikačního období a má přesně 45 dnů na vytvoření seznamu kvalifikovaných náhradních nemovitostí a 180 dnů na uzavření náhradní nemovitosti během směnného období. Při použití celého výtěžku z prodeje vzdané nemovitosti investor uzavře nový investiční majetek nebo nemovitosti. Kvalifikovaný zprostředkovatel tyto prostředky propojí s titulní společností, zvláštní účet je uzavřen a transakce je dokončena.
Půjčování proti domácímu kapitálu
Investoři, kteří si vybudovali značný kapitál buď ve svém osobním domě nebo v investiční nemovitosti, si mohou jednoduše vybrat, zda budou refinancovat svůj majetek, a vytáhnout kapitál, aby provedli další investice, vylepšili domov nebo pro jiné účely. Předpisy se v jednotlivých státech liší.
V typickém scénáři půjčovatel půjčí 80% kombinované půjčky na hodnotu nebo 50% reálné tržní hodnoty nemovitosti, podle toho, co je menší. Například u nemovitosti s hodnotou 240 000 USD s půjčkou 100 000 $ může dlužník získat nejvíce 92 000 $ (240 000 x 80% - 100 000 $).
Schopnost půjčit si také bude záviset na úvěrovém skóre dlužníka, jejich stávajícím poměru dluhu k vlastnímu kapitálu a jejich poměru dluhu k příjmu. I když tato strategie je o něco riskantnější, pro ty, kteří jsou schopni zvládnout další dluh, může pomoci vybudovat bohatství, aniž by museli uzavírat burzu nebo prodávat nemovitost. (Chcete-li se dozvědět více o úvěrech na domácí kapitál, přečtěte si půjčku na domácí kapitál: Co to je a jak to funguje .)
Odklad daní z prodeje domu
Zisky z prodeje osobního bydliště daňového poplatníka jsou vyloučeny ze zdanění kapitálových výnosů až do výše 500 000 USD pro manželské páry a 250 000 USD pro jednotlivé osoby, pokud daňový poplatník žije v domě dva z posledních pěti let. Kromě toho, pokud budou zisky z prodeje hlavního bydliště poplatníka větší než tato vyloučení, může daňový poplatník tuto část také investovat prostřednictvím směny 1031.
Investoři, kteří žijí v oblastech, kde oceňují domácí hodnoty, mohou použít strategii obchodování, aby si vybudovali své osobní bohatství a zároveň minimalizovali daně. (Chcete-li se dozvědět více o daňových důsledcích prodeje vašeho domu, přečtěte si článek „Nechá vás váš prodej domů s daňovým šokem?“ )
Odpočet hypotéky
Majitelé domů mohou odečíst část svých hypoték připadajících na platby úroků z jejich daňových přiznání. Tyto platby jsou vyšší v prvních letech hypotéky a postupně se snižují s splácením hypotéky. (ve Srážce daně z úroků z hypotéky .)
Sečteno a podtrženo
Majitel nemovitosti, který hledá prodej, má k dispozici mnoho možností, přičemž minimalizuje daňovou povinnost.
- Výměna 1031 umožňuje, aby se výnosy z prodeje reinvestovaly do podobného majetku. Úvěr na bydlení se přímo váží do hodnoty nemovitosti a lze jej použít pro různé účely. Prodej hlavního sídla je způsobilý pro zvláštní daňové zacházení. Úrok z hypotéky lze odečíst v daňovém čase.
Vaše osobní situace bude určovat, která z těchto možností je pro vás nejvhodnější, ale kterákoli z nich vám pomůže získat maximum z vaší investice do nemovitostí.
Související informace naleznete v daňovém základu pro majitele domů .
