Co je Opco?
Opco je zkratka pro „provozní společnost“, která se obvykle používá při popisu primární provozní společnosti zapojené do obchodu s opco / propco. V některých případech provozující společnost roztočí dceřinou společnost jako důvěru investic do nemovitostí (REIT), aby získala daňové výhody. Realitní společnost (propco) si udržuje vlastnictví všech nemovitostí a souvisejících dluhů a nabízí opco výhodu související s ratingem a financováním.
Opco / propco obchody patří mezi nejčastější při vytváření REIT.
Jak funguje Opco?
Operativní společnost / nemovitostní společnost (opco / propco) obchod je obchodní ujednání, ve kterém dceřiná společnost (tj. Nemovitostní společnost) vlastní všechny majetek vytvářející příjmy místo hlavní společnosti (provozní společnost). Obchody Opco / propco umožňují, aby všechny záležitosti týkající se financování a ratingu obou společností zůstaly oddělené.
Ve strategii opco / propco deal se společnosti dělí na alespoň provozní a realitní společnost. Zatímco nemovitostní společnost vlastní veškerá aktiva - včetně nemovitostí -, která jsou spojena s vytvářením výnosů, opco využívá aktiva k vytváření prodejů.
Strategie opco / propco umožňuje společnostem uchovávat určité prvky - konkrétně dluhy, a tedy závazky týkající se dluhových služeb, úvěrové ratingy a související záležitosti - z knih provozující společnosti. To společnosti obvykle přináší značné finanční výhody a úspory. Pokud provozní společnost vytvoří REIT pro všechny své majetkové podíly, může se vyhnout dvojímu zdanění všech svých výdělků. Když dojde ke zúžení úvěrových trhů nebo když dojde k poklesu hodnoty nemovitostí, strategie obchodování s opco / propco nejsou tak praktické a v mnoha případech nejsou ani proveditelné.
Klíč s sebou
- Opco je zkratka pro „provozní společnost“, která se obvykle používá při popisu primární provozní společnosti zapojené do obchodu s opco / propco. V rámci strategie pro obchodování s opco / propco jsou společnosti rozděleny na alespoň provozující společnost a nemovitostní společnost. funkční a strategické rozdíly mezi společnostmi provozujícími nemovitost a REIT, ale REIT nemusí provozovat nemovitosti.
Příklad Opco
Společnosti v kasinech často uvažují o restrukturalizaci opco / propco za účelem vytvoření hodnoty pro akcionáře a zefektivnění operací. Modelem je restrukturalizace Penn National Gaming Inc. v roce 2013. Kasino společnost získala povolení od americké Internal Revenue Service (IRS) k provedení osvobození od daně ze svých nemovitostí do nového REIT.
Penn National Gaming odstartovala herní a rekreační vlastnosti a převedla veškeré vlastnictví nemovitého majetku na nově vytvořenou REIT. Po dokončení tohoto spinoff, Gaming a Leisure Properties pak pronajali vlastnosti zpět Penn National Gaming.
Zvláštní daňová pravidla, která existují u REIT Penn National Gaming, brání propco v platení federální daně z příjmu z jakéhokoli nájemného získaného od opco. Penn National Gaming REIT má také výrazně nižší úrokovou sazbu než herní společnost. Kromě toho, protože Penn National Gaming eliminovala veškerý dluh související s majetkem přiřazením vlastnictví k REIT, odlehčená rozvaha opco umožňuje kasinové společnosti půjčit si prostředky, které potřebuje k provozu, a také se ponořit do dalšího rozvoje a rozšíření jeho kasina.
Opcos versus REITs
Existují funkční a strategické rozdíly mezi společnostmi provozujícími nemovitost a REIT. Mnoho REITů zaměřuje svou investiční a portfoliovou strategii na generování peněžních toků prostřednictvím nájemného nebo leasingu generovaného majetkem, který vlastní. Investice REIT do stavebního projektu a akvizice mohou být zaměřeny na získání výnosů z pronájmu z nemovitosti. Tento čistý příjem směřuje především k distribucím vydaným investorům.
Realitní společnost (REOC) by mohla financovat novou výstavbu a poté nemovitost prodat za úplatu. Společnost také mohla koupit nemovitost, zrekonstruovat budovu a poté nemovitost prodat za účelem zisku. REOC by také mohl sloužit jako správcovská společnost, která dohlíží na vlastnosti.
Výnosy, které vytváří realitní společnost, lze do značné míry reinvestovat do projektů, jako jsou akvizice, rekonstrukce a nová výstavba. To umožňuje REOC relativně rychle naplnit své portfolio potenciálními dlouhodobými vyhlídkami. To je ve srovnání s předpisy, které vyžadují, aby společnost REIT distribuovala většinu svého čistého příjmu svým akcionářům. S REOC může existovat potenciál pro větší vyhlídky na růst, ale nemusí vytvářet tak okamžitý příjem jako REIT.
