Co je to půjčka kolem zábalu?
Balíček půjček je typ hypotečního úvěru, který lze použít v obchodech s financováním vlastníka. Tento typ půjčky zahrnuje hypotéku prodávajícího na dům a přidává další přírůstkovou hodnotu, aby bylo dosaženo celkové kupní ceny, která musí být prodávajícímu časem zaplacena.
Forma financování, na které se spoléhá, se běžně používá v obchodech financovaných prodejcem. Balíček půjček nabývá stejných vlastností jako půjčka financovaná prodejcem, ale do podmínek financování započítává aktuální hypotéku prodávajícího.
Financování prodejce
Financování prodávajícím je druh financování, který umožňuje kupujícímu zaplatit jistinu přímo prodávajícímu. Obchody financované prodejcem mají pro prodejce vysoké riziko a obvykle vyžadují vyšší než průměrné zálohy. V dohodě financované prodejcem je dohoda založena na směnce, která podrobně popisuje podmínky financování. Kromě toho dohoda financovaná prodávajícím nevyžaduje, aby byla jistina vyměněna předem, a kupující provádí splátky přímo prodejci, které zahrnují jistinu a úroky.
Jak funguje zábal kolem půjčky
Úvratové úvěry staví na konceptu financování vlastníka a používají stejnou základní strukturu. Struktura zabaleného úvěru se používá v transakci financované majitelem, když má prodávající zbývající zůstatek na zaplacení první hypotéky na nemovitost. Orámovací úvěr zohledňuje zbývající zůstatek na stávající hypotéce prodávajícího podle smluvní sazby hypotéky a přidá dodatečný zůstatek k dosažení celkové kupní ceny.
V případě zabaleného úvěru je základní úroková sazba prodávajícího založena na podmínkách stávajícího hypotečního úvěru. Abychom se mohli vyrovnat, musí prodávající alespoň vydělat úrok, který odpovídá úrokové sazbě z půjčky, která musí být ještě splacena. Prodávající má tedy možnost sjednat kupní úrokovou sazbu na základě svých současných podmínek. Obecně bude prodávající chtít sjednat nejvyšší možnou úrokovou sazbu, aby provedl platby za první hypotéku a také získal rozpětí v obchodě.
Úvahy kolem prodejců mohou být pro prodejce riskantní, protože na úvěr převezmou plné riziko selhání.
Příklad zábal-kolem půjčky
Řekněme, že Joyce má na svůj dům hypotéku ve výši 80 000 dolarů se sazbou 4%. Prodává svůj dům Brianovi za 120 000 $, který odkládá 10% dolů a půjčuje si zbytek, nebo 108 000 $, se sazbou 7%. Joyce vydělává 7% na 28 000 USD (rozdíl mezi 108 000 a 80 000 USD) plus rozdíl mezi 7% a 4% na hypotéce 80 000 $.
Zvláštní úvahy o zábal kolem půjčky
Úvahy kolem prodejců mohou být pro prodejce riskantní, protože na úvěr berou plné riziko selhání. Prodejci si také musí být jisti, že jejich stávající hypotéka neobsahuje klauzuli o odcizení, která od nich vyžaduje, aby v případě převodu vlastnictví kolaterálu nebo prodeje kolaterálu v plné výši splatili instituci poskytující hypotéku. Ve většině hypotečních úvěrů jsou běžné klauzule o odcizení, které často brání tomu, aby se uzavíraly obchody s půjčkami.
