Co je hypotéka s nastavitelnou sazbou 2/28 (2/28 ARM)
Hypotéka s nastavitelnou úrokovou sazbou 2/28 (2/28 ARM) je typ 30letého úvěru na bydlení, který má počáteční dvouleté období fixní úrokové sazby. Po tomto dvouletém období sazba plave na základě indexu plus marže. Počáteční sazba upoutávky je pod běžnými hypotékami pod průměrem, ale nastavitelná sazba se může výrazně zvýšit. Vzhledem k tomu, že banky na počáteční sazbě upoutávky příliš nevydělávají, 2/28 ARMS zahrnují v prvních dvou letech statné penále.
SNÍŽENÍ DOLŮ 2/28 hypotéka s nastavitelnou sazbou (2/28 ARM)
ARM 2/28 se stal populárním během realitního boomu na počátku 2000. let, kdy stoupající ceny dávaly konvenční hypoteční splátky mimo dosah mnoha kupujících. Například běžná 30letá hypotéka ve výši 300 000 USD by měla měsíční splátky 1610 USD. Ale 2/28 ARM s počátečním upoutávkovým kurzem 3% by vyžadovalo měsíční platby jen 1265 $.
Potenciální úskalí 2/28 ARMS
Catch-22 hypotéky s nastavitelnou sazbou 2/28 je, že po dvou letech je sazba upravována každých šest měsíců, obvykle vzestupně, procentem založeným na londýnské mezibankovní nabídkové sazbě (LIBOR) plus další marže. 2/28 ARMS mají vestavěné bezpečnostní kontroly, jako je celoživotní limit úrokových sazeb a limity toho, jak se může sazba v každém období zvyšovat nebo snižovat. Ale i s čepičkami mohou majitelé domů čelit platebním špičkám, které upouštějí čelist.
Ve výše uvedeném příkladu u úvěru 300% 30 let 3% ARM 2/28, pokud by po dvou letech činil LIBOR 2, 7 a marže 1, 5, úrok by se zvýšil o 4, 2 procenta na celkem 7, 2 procenta. Tato sazba 7, 2% by mohla být výrazně nad současnými běžnými úrokovými sazbami hypotéky. Měsíční platba majitele domu by se přes noc zvýšila o více než 60% na 2036 USD.
Mnoho majitelů domů během rozmachu nepochopilo, jak by zdánlivě malé zvýšení sazby mohlo dramaticky zvýšit jejich měsíční platby. A dokonce i ti, kteří si byli plně vědomi rizik, považovali 2/28 ARM za nástroj krátkodobého financování. Záměrem bylo využít nízkou úrokovou sazbu, poté refinancovat po dvou letech buď konvenční hypotéku, nebo, pokud jejich úvěr nebyl dost dobrý, na novou nastavitelnou hypotéku. A vzhledem k prudkým cenám nemovitostí může kopat dluh dále po silnici. Pro mnoho z nich to mělo určitý smysl, protože koneckonců domácí kapitál dlužníka rychle rostl.
Problémy s kolapsem trhu v roce 2008. Domácí hodnoty klesly. Mnoho majitelů 2/28 ARMS se ocitlo neschopných refinancovat, provádět platby nebo prodávat své domovy za hodnotu nesplacené půjčky. Vyrážka zabavování majetku vedla k přísnějším úvěrovým standardům. Dnes banky pečlivěji hodnotí schopnost dlužníka provádět platby s nastavitelnou sazbou.
