Co jsou dostupné investice do bydlení?
Úspěšní investoři do nemovitostí jsou více než jen pronajímatelé. Jsou to důvtipní obchodní vedení. Investoři do nemovitostí fungují podobně jako portfolio manažeři a obchodní manažeři, kteří se zaměřují na maximalizaci zisku a zároveň vytvářejí hodnotu pro klienty. Tento článek pojednává o dostupné investici do bydlení jako o obchodní a investiční strategii Článek nejprve definuje dostupné bydlení a zabývá se třemi demografickými skupinami, které představují nejlepší cílový trh. Článek pojednává o ziskovosti a prodejnosti cenově dostupného bydlení a také o financování a sociálních důsledcích investic za dostupné bydlení.
Klíč s sebou
- Cenově dostupné bydlení je zahrnuto do portfolia mnoha investorů do nemovitostí převážně kvůli přidruženým vládním daňovým úvěrům. Investiční investoři, kteří mají zájem o dostupné bydlení, by měli zajistit, aby taková investice byla rentabilní a obchodovatelná ve své oblasti. Investoři by měli vypočítat náklady spojené s nákupem, renovací a udržování dostupného bydlení za účelem určení, zda se jedná o životaschopnou investiční nabídku. Investor bude mít v žádoucí oblasti nejlepší vlastnosti za dobré ceny, aby zajistil přiměřenou poptávku a ziskovost.
Pochopení dostupného bydlení
Koncept cenově dostupného bydlení je poskytovat bydlení těm členům společnosti s omezeným příjmem. Majitelé nemovitostí dostávají daňové úvěry, pokud procento svého majetku používají jako dostupné bydlení (například tolik nájemních jednotek v budově). Nájemci také dostávají pomoc od vlády při platbě nájemného každý měsíc. Čtyři skupiny lidí obvykle potřebují dostupné bydlení.
Senioři a lidé se zdravotním postižením
Lidé ve věku 65 let a starší a lidé se zdravotním postižením představují významné procento americké populace. Studie ukazují, že se tato čísla zvyšují a v příštích 20 až 30 letech dosáhnou rekordních hodnot. Lidé v těchto skupinách potřebují bydlení, které je v blízkosti veřejných ubytovacích zařízení a je upraveno tak, aby jim pomáhalo v každodenním životě. Úpravy zahrnují rampy místo schodů, koupelny přístupné pro vozíčkáře, zábradlí a upravené skříně a skříně.
Studenti
Rostoucí počet dospělých a netradičních studentů vysokých a vysokých škol zvyšuje potřebu bydlení mimo areál školy. Dospělí studenti s rodinami potřebují soukromé bydlení v blízkosti kampusu. Mezinárodní studenti potřebují ubytování, které je k dispozici celoročně, protože je levnější a pohodlnější než časté mezinárodní cestování na prázdninách a letních prázdninách.
Armáda
Členové vojenské služby mají možnosti bydlení na základně i mimo ni. Bydlení na základně vyžaduje výstavbu, správu nemovitostí a údržbu pozemků, zatímco bydlení mimo základnu vyžaduje další pomoc při určování polohy, zakázkovou výstavbu a financování nákupu. Pouzdro mimo základnu musí být blízko základny a musí se snadno pohybovat dovnitř a ven. Investoři do vojenského bydlení by měli být obeznámeni s federálními smlouvami, jakož is konkrétními pokyny pro každou pobočku služby.
Programy rehabilitace a opětovného vstupu
Část populace vyžaduje přechodné bydlení. Například bezdomovci a rodiny, zotavující se závislí a nově propuštěni z nápravných zařízení vyžadují poloviční bydlení. Někteří dospělí a děti ve státních ochranných službách a programech duševního zdraví vyžadují skupinové domovy a ubytování v sousedství. Byty a penziony by měly být dostatečně velké, aby poskytovaly přiměřené vybavení a soukromí obyvatelům, ale musí také usnadňovat úroveň zabezpečení a přístupnosti odpovídající každé skupině.
Požadavky na dostupné investice do bydlení
Cenová dostupnost je pro investory důležitá, protože určuje dvě klíčové věci: ziskovost a prodejnost. Dotované programy bydlení, jako například oddíl 8, pomáhají rodinám s nízkými příjmy dovolit si nájem tím, že zaplatí část tržní ceny za nájemní jednotky. Investoři do dostupného bydlení by měli znát průměrný příjem ve své oblasti, aby určili, jaký typ návratnosti by mohli získat při koupi nemovitosti a jejím použití pro dostupné bydlení.
Několik zdrojů může investorovi pomoci určit střední příjem. Americký úřad pro sčítání lidu sestavuje průměrné příjmy pro státy, okresy a města. Webové stránky o nemovitostech poskytují tyto informace zájemcům o koupi domů v konkrétních regionech. A konečně, informace jsou také dostupné prostřednictvím státních a místních vlád, agentur pro hospodářský rozvoj a bytových úřadů.
- Pro dostupné nájemné vypočítejte 30% průměrného příjmu ve vaší oblasti. Toto je váš očekávaný hrubý příjem na dostupnou pronajímatelnou jednotku. Pro cenově dostupné vlastnictví domu vypočítejte 35% mediánu příjmu z principu, úroků, daně z nemovitosti, pojištění majitele domu a asociačních poplatků. Poté vypočítejte očekávanou prodejní cenu odečtením částky daně, pojištění a poplatků na základě běžných sazeb pro danou oblast. Pomocí rozdílu, principu a úroku určete kupní cenu na základě běžných úrokových sazeb pro vaši oblast. Bankovní nebo hypoteční profesionál vám pomůže rychle určit tyto částky.
Ziskovost
Chcete-li zjistit potenciální ziskovost investice, odhadněte své provozní náklady. U nájemních jednotek začněte s daněmi a pojištěním, které platíte jako majitel. Zahrnujte veškeré náklady na služby, budovy a údržbu pozemků a náklady na převody, jako jsou inspekce, osvědčení o obsazenosti, registrace a další poplatky požadované vaším okresem nebo obcí.
U prodejních jednotek určete své finanční náklady, závěrečné náklady při pořízení a v době prodeje, materiálové a mzdové náklady na výstavbu nebo rehabilitaci a náklady na převod.
U jednotek pro pronájem i prodej určete své marketingové a reklamní náklady. Největší projekt se propadne, pokud nemůžete přilákat nájemce nebo kupce. I jednoduchá a efektivní reklamní strategie bude stát peníze i čas. Zvažte náklady na podnikání, které ovlivňují váš konečný výsledek.
Dále určete svůj příjem. U nájemních jednotek použijte částku očekávaného hrubého příjmu na dostupnou jednotku. Pro prodejní jednotky použijte kupní cenu uvedenou výše. Použijte standardní vzorec:
Příjmy - výdaje = hrubý zisk
Zvažte svůj peněžní tok. Pokud platíte nástroje, některé programy umožňují, aby dotační orgán zaplatil další částky na pokrytí části nájemních nástrojů. Nakonec se podívejte na situaci v oblasti daně z příjmu. Odpisy ovlivní vaši daňovou povinnost a budou mít různé dopady na skutečný peněžní tok nebo skutečný čistý zisk.
Obchodovatelnost
Cenově dostupný investor v oblasti bydlení musí lokalizovat a upravit jednotky, které splňují pokyny pro dotace na nájemné dostupné prostřednictvím místních úřadů pro bydlení. U prodejců se zaměřte na minimalizaci nákladů na výstavbu a rehabilitaci jednotek prodávaných na trhu.
- Začněte s jednoduchou logikou. Pokud to není ziskové, není obchodovatelné. Opak je také pravdou. Využijte výhod uzavřených domů. Existuje mnoho rodinných domů se dvěma a čtyřmi rodinami, které byly opuštěny kvůli uzavření trhu. Kontaktujte agentury pro místní hospodářský rozvoj, které získají tyto jednotky pod tržní cenu a prodávají nebo uzavírají smlouvy s místními vývojáři za účelem rehabilitace a dalšího prodeje. Také se dozvíte o výhodách šerifů z prodeje ve vaší oblasti. Podívejte se na pokyny pro každý kraj, na který budete cílit, protože pokyny se mohou v jednotlivých regionech nebo státech lišit. Tyto jednotky jsou často zakoupeny na místě neviditelném a mohou představovat značné náklady na rehabilitaci a čas na opětovný prodej. Pracujte s realitní kanceláří a získejte informace o místním prodeji na trhu vlastníka (FSBO). Můžete najít příležitosti pro krátký prodej, pokud prodejce nebo prodávající agent přijal opatření ke snížení výplaty hypotéky s cílem usnadnit sníženou cenu pro rychlý prodej. Tyto jednotky mohou být nejméně nákladné na opravu a další prodej.
Úspěšní investoři vědí, kdy a jak se pohybovat na trhu. Nezapomeňte provést průběžnou analýzu nákupu a prodeje u nájemních jednotek. Pokud jsou náklady na práci, materiál a financování vysoké, nemusí být nyní čas na nákup dalších nemovitostí. Pokud je na vašem trhu více nájemců, nemusí být nyní výhodné prodávat jednotky na prodej, i když jsou úrokové sazby nízké. Pokud je tržní nájemné a střední příjem ve vaší oblasti vysoký, může být nyní nejziskovější čas na ponechání majetku pro měsíční příjem z pronájmu, který může generovat.
Dopřejte svému portfoliu nemovitostí stejně jako vaše portfolio důchodů trochu více barev a příslušenství.
Financování
Výzkum různých alternativ financování, které mají investoři k dispozici. Přečtěte si webové stránky pro Fannie Mae, Freddie Mac a HUD Multifamily Financing. Spolupracujte s místním bankéřem a komerčním hypotečním makléřem nebo poradcem při identifikaci věřitelských programů a hledání soukromých investorů. Připojte se k místním sdružením pro stavitele domů, remodelaci a asociace investorů do nemovitostí. Staňte se členem obchodní komory a přidružte se k agenturám pro hospodářský rozvoj. Tyto vztahy použijte k identifikaci veřejného a soukromého financování a provozování partnerství.
Akční plán
- Být informován. Zjistěte více o dostupném bydlení v celé zemi a ve vaší oblasti. Zapojte se. Vytvořte trh pro dostupné bydlení. Identifikujte výklenek ve vaší oblasti a vyplňte jej. Navazujte partnerství s podobně smýšlejícími investory a zdroji financování. Fungují jako portfolio manager i business manager. Aplikujte konvenční investiční moudrost a radu o obchodní strategii.
Zvláštní úvahy o dostupném investování do bydlení
Cenově dostupný investor v oblasti bydlení musí být pronajímatel, investor a obchodní manažer. Jako pronajímatel začleňujte lidský element. Nezapomeňte, že můžete vytvořit trh tím, že pomůžete rodinám a vaší komunitě. Jako investor vytvořte portfolio nemovitostí s modrými čipy. Mají nejlepší vlastnosti, v nejžádanějších oblastech, za nejlepší ceny, které vedou k největšímu zisku.
Jako obchodní manažer vytvořte značku, vytvořte goodwill a maximalizujte tržní hodnotu vaší značky nejen na jednotlivých jednotkách. Pamatujte, že vaše činnosti také vytvářejí pracovní místa a pracovní příležitosti pro stavební dělníky a realitní kanceláře. Vaše marketingové aktivity a správa majetku pomáhají přilákat pracovníky na pracovní sílu v oblastech, kde se nacházejí vaše jednotky. Nejenže můžete vytvářet osobní zisky, ale můžete také vytvářet ekonomické příležitosti pro lidi a komunity prostřednictvím dostupné investice do bydlení.
