Když se úrokové sazby zvýší, investoři se utíkají za krytí - a za jakýkoli dobrý majetek, který najdou. Alternativní investice, jako jsou trusty pro investice do nemovitostí (REIT), mohou být dobrou volbou, alespoň podle historických údajů. Podívejme se, jak se REIT podařilo v období s vysokými a nízkými úrokovými sazbami.
Rychlá rekapitulace
REIT je veřejně obchodovaný cenný papír, který investuje do nemovitostí prostřednictvím nemovitosti nebo hypotéky a jehož cena kolísá na hlavních burzách, jako jsou akcie. Výsledkem je, že REIT nabízejí vysokou úroveň likvidity (vzácná kvalita při obchodování s nemovitostmi). Trusty se často specializují na konkrétní typy nemovitostí, jako jsou obytné byty, komerční budovy, sklady nebo hotelové zařízení. REIT jsou k dispozici také v regionálních variantách, se zaměřením na nemovitosti v konkrétních zemích / regionech, jako jsou USA, Evropa, Čína nebo Japonsko. (Více viz: 5 typů REITů a jak do nich investovat .)
REIT nabízí mnoho výhod, včetně diverzifikace, výše uvedené likvidity, malého množství investic a daňových výhod (v závislosti na místních zákonech). (Podrobnější vysvětlení naleznete v části Investování do REIT .)
REIT Vrací Vs. Úrokové sazby
Zpráva z portálu REIT.com ukazuje historicky nízkou úroveň korelace (jak se dva cenné papíry pohybují ve vztahu k sobě) mezi REIT a akciovým trhem. Stejná zpráva ukazuje podobné nízké úrovně korelace mezi REIT a výnosy dluhopisů.
(Oříznutá tabulka je níže se zvýrazněnou korelací REITs-bond.)
Podobné historické srovnání výnosů z populárního indexu REIT a 10letých úrokových sazeb dluhopisů naznačuje inverzní vztah. Zaznamenáváme roční výnosy populárního indexu FTSE NAREIT All REITs proti úrokovým sazbám 10 let
Státní dluhopisy:
Jak je patrné z výše uvedeného grafu, který zahrnuje 45 let, rostoucí úrokové sazby se zdají být špatné pro návratnost REIT a naopak. Během období vysokých úrokových sazeb v letech 1980-1985 byly výnosy z REITů nižší, zatímco po roce 2008 se zvýšily, když se úrokové sazby dotkly rekordních minim.
Je však třeba zvážit i další faktory a další podrobná pozorování, která mohou naznačovat pozitivní návratnost investic do REIT i v době vysoké úrokové sazby. Rozdělte se do konkrétních časových období, kdy byly vysoké úrokové sazby a objevily se zajímavá pozorování:
Od roku 1981 mají úrokové sazby klesající trend; v mezidobí došlo k několika sporadickým výkyvům, ale celkově se jedná o trvalý pokles (i když od října 2018 se začaly znovu zvyšovat) pro úrokové sazby. S každým uplynulým pětiletým nebo desetiletým obdobím byl nižší rozsah úrokových sazeb považován za „vysoký“.
- 1979-1984: V tomto období byly úrokové sazby vysoké v rozmezí 10% - 14%. Výnos z REIT byl také ve vysokém rozmezí 9% - 32%. 19991-1997: V tomto období došlo k novému rozpětí vysokých úrokových sazeb, které se pohybovalo od 6% do 8%. Výnos z indexu REIT byl v rozmezí 12% - 36%, s výjimkou 1% v období 1994.2000-2001: Další vysoký úrokový rozsah byl v období 2000-2001, kdy se sazby pohybovaly kolem 5, 5%. Výnosy z REIT se pohybovaly od 16% do 26%.
Jak se sazby REIT pohybovaly během přechodných období nízkých úroků?
- 1973-1974: Úrokové sazby byly poměrně nižší, pohybovaly se od 6, 9% do 7, 4% (ve srovnání s vysokým rozpětím 10% až 14% v následujících letech). REITy vykazovaly špatné výsledky s ročními ztrátami v rozmezí -42% až -27%.998-1999: Úrokové sazby se pohybovaly v rozmezí 4% - 5, 5% a výnosy z REIT byly stále záporné až do výše -18% do -6%.2007-2012: Vzhledem k tomu, že úrokové sazby postupně klesaly ze 4% na méně než 2%, dosáhly REITs konzistentních ročních ztrát v rozmezí -45% až -5%, s jedinou výjimkou pozitivních výnosů v roce 2009.
Tato pozorování naznačují, že REIT nemusí být ve skutečnosti závislé na scénářích úrokových sazeb. Výnosy z REIT investic mohou ve skutečnosti zůstat bez odchylek úrokových sazeb.
PŘEČTĚTE VÝHODY pro investory
Existují i další výhody REITů, díky nimž jsou dobrou volbou investice i v období vysokého úroku:
- Příjmová příležitost: REIT jsou považovány za cenné papíry založené na výnosech. I když mohou ocenit v ceně, značná část výnosů REIT je z dividend. REIT se vyhýbají povinnosti platit daň z příjmu právnických osob, pokud distribuují alespoň 90% svých příjmů svým podílníkům. Tato daňová úleva má za následek pravidelné rozdělení dividendových výnosů mezi akcionáře REIT a efektivní čisté výnosy jsou často vyšší než výnosy z dluhopisů (nebo akcií), a to i v případě vysokých úrokových sazeb. Globální diverzifikace: REIT nabízejí expozici globálním trhům. Od 90. let 20. století umožňují Spojené království, Singapur, Japonsko, Austrálie, Nizozemsko, Jihoafrická republika a mnoho dalších zemí seznamy REIT, což investorům umožňuje angažovat se na realitních trzích zahraničních zemí. Například, pokud místní trh s nemovitostmi v USA tanky kvůli účinkům vyšších úrokových sazeb, americký investor s expozicí na singapurském trhu s nemovitostmi může těžit, pokud drží REIT v Singapurské nemovitosti ve svém portfoliu. Expozice specifická pro tento sektor: V případě rostoucích úrokových sazeb nemusí být nepříznivě zasaženy všechny subsektory v oblasti nemovitostí. Například mohou být postiženy rezidenční nájemné, ale nákupní centra v hlavních lokalitách nemusí. Pečlivá studie trhu s nemovitostmi, dopady úrokových sazeb na konkrétní podsektor a na konkrétní REIT na základě jeho držby nemovitostí mohou vést k tomu, že investice do REIT bude rentabilní bez ohledu na dopad úrokové sazby. (Více viz: 3 hotelové REITy, které překonaly tržní a rezidenční, zdravotnické a kancelářské REITy .)
Sečteno a podtrženo
Po pohledu na korelační vzorce a historické údaje se zdá, že výnosy z REIT zůstávají nezávislé na úrokových obdobích. Po pečlivém prostudování a správném výběru subsektorů nemovitostí a geografických regionů mohou investoři považovat REIT za dobrou alternativu k tradičním akciím a dluhopisům, které jsou vysoce citlivé na úrokové sazby.
