Co je výkup?
Odkup je technika financování hypotéky, kterou se kupující pokouší získat nižší úrokovou sazbu po dobu nejméně prvních několika let hypotéky, ale možná po celou dobu její životnosti. Stavitel nebo prodejce nemovitosti obvykle poskytuje platby hypoteční úvěrové instituci, která zase snižuje měsíční úrokovou sazbu kupujícího, a tedy i měsíční splátky. Domácí prodejce však obvykle zvýší kupní cenu domu, aby kompenzoval náklady na odkupní smlouvu.
Vysvětlení odkupů
Odkupy lze snadno pochopit, pokud je považujete za hypoteční dotaci poskytnutou kupujícímu jménem prodávajícího. Typicky prodávající přispívá prostředky na vázaný účet, který dotuje půjčku během prvních let, což má za následek nižší měsíční splátky pro domácnost. Tato nižší splátka umožňuje homebuyerovi snadněji se kvalifikovat pro hypotéku. Stavitelé nebo prodejci mohou nabídnout možnost odkupu, aby se zvýšila šance na prodej nemovitosti, což je pro kupující dostupnější.
Struktura výkupu
Podmínky odkupu lze pro hypoteční úvěry strukturovat různými způsoby. Většina odkupů trvá několik let a poté, co skončí odkup, hypoteční splátky vzrostou na standardní sazbu. Odkupy hypotéky 3-2-1 a 2-1 jsou dvě běžné struktury.
3-2-1 Odkup
Při odkupu 3-2-1 platí kupující za první tři roky nižší splátky úvěru. Tyto platby jsou kompenzovány příspěvkem na odkup od prodávajícího. Například domácí kupující, který po dobu 30 let obdržel pevnou úrokovou sazbu 6, 75% z půjčky 150 000 USD po dobu 30 let, by měl během prvních tří let nižší platby. V prvním roce by zaplatili úrok 3, 75%, v roce 2. 4, 75% a v roce 3. 5, 75%. V letech následujících po prvních třech letech by jejich platby vzrostly na standardní sazbu 6, 75% nebo 973 $ měsíčně. Zatímco v prvních třech letech dostali úspory z nižší úrokové sazby, prodávající by věřiteli jako dotaci provedl rozdíl v platbách.
2-1 Odkup
Odkup 2-1 je strukturován stejným způsobem, ale jeho sleva je k dispozici pouze pro první dva roky. Pokud by dlužník obdržel půjčku 100 000 USD po dobu 30 let s pevnou úrokovou sazbou 6, 75%, mohl by snížit své platby v prvních dvou letech s odkupem 2-1. Při výkupu 2-1 mohli zaplatit úrok 4, 75% v prvním roce a 5, 75% úrok v druhém roce. V následujících letech by jejich platby vzrostly na standardní sazbu 6, 75% a měsíčně by platily 649 USD. Úspory, které získaly v prvních dvou letech, by byly vyrovnány platbami dotací od prodávajícího věřiteli, kteří by jim poskytli dvouletou slevu.
