Co je to model automatizovaného oceňování (AVM)
Automatizovaný oceňovací model (AVM) je termín pro službu, která používá matematické modelování kombinované s databázemi existujících nemovitostí a transakcí pro výpočet hodnot nemovitostí. Většina automatizovaných oceňovacích modelů (AVM) porovnává hodnoty podobných vlastností ve stejném časovém bodě. Mnoho odhadců, a dokonce i institucí Wall Street, používá tento typ modelu k ocenění bytových nemovitostí.
Pochopení modelu automatizovaného oceňování (AVM)
Poskytovatelé automatizovaného oceňovacího modelu (AVM) nabízejí své služby klientům včetně realitních agentů a makléřů, hypotečních úvěrů a významných finančních institucí. Mezi přední poskytovatele AVM patří CoreLogic, Federální hypoteční společnost pro hypotéky (Freddie Mac), VeroValue a Equifax. Hlavní poskytovatelé zajišťují jejich přesnost, komplexní pokrytí a úsporu času.
Zprávy AVM jsou řízeny technologií, včetně proprietárních algoritmů, a věřitelé a agenti je mohou získat během několika sekund. Obvykle obsahují jak hedonický model (druh statistické regresní analýzy), tak i index opakovaného prodeje, které jsou váženy a analyzovány, aby se vytvořil odhad ceny. AVM obvykle zahrnují hodnotu daňového poplatníka, všechny příslušné informace o dané nemovitosti, jako je její prodejní historie a analýza prodeje podobných nemovitostí. Aby model fungoval dobře, potřebují vysoce kvalitní data v dostatečném množství, aby byly reprezentativní. Zatímco tyto modely jsou rychlé a levné, nezohledňují stav nemovitosti, aby určily její hodnotu.
Používají se také na podporu upisování hypoték a úvěrů na bydlení, na refinancování a na pomoc při činnostech zaměřených na snižování ztrát a řízení úvěrového rizika, jako je například označování trhu s nemovitostmi v portfoliu institucionálních investic. Zatímco původně byly AVM použity k ocenění rezidenčních nemovitostí, jejich použití se rozšířilo na další typy, včetně komerčních nemovitostí.
AVM a fyzická hodnocení
Navzdory jejich rozšířenému používání zůstávají otázky, jak přesné jsou tyto automatizované modely ve srovnání s fyzickým hodnocením. Konferenční příspěvek z roku 2017 s názvem „Automatizované oceňovací modely (AVM): statečný nový svět?“ George Andrew Matysiak z Ekonomické univerzity v Krakově, odkazuje na další studie na toto téma a zaměřuje se na silné a slabé stránky těchto modelů jako na oceňovací nástroj. Z důvodu přesnosti navrhují někteří účastníci odvětví prohlížení výsledků z více AVM jako způsob, jak zvýšit důvěru ve výsledky. Zatímco jejich používání roste, nenahrazují lidské znalce, v neposlední řadě proto, že většina hypotečních transakcí vyžaduje, aby ocenění dotčeného majetku provedli certifikovaní znalci.
