Co je hypoteční konstanta?
Hypoteční konstanta je procento peněz placených každý rok na zaplacení nebo obsluhu dluhu vzhledem k celkové hodnotě půjčky. Hypoteční konstanta pomáhá určit, kolik hotovosti je potřeba ročně na obsluhu hypotečního úvěru.
Pochopení hypoteční konstanty
Hypoteční konstanta je procento peněz vyplacených za dluh za služby na ročním základě děleno celkovou částkou půjčky. Výsledek je vyjádřen v procentech, což znamená, že poskytuje procentuální podíl z celkové zaplacené půjčky každý rok.
Hypoteční konstanta může pomoci dlužníkům určit, kolik zaplatí každý rok za hypotéku. Dlužník by chtěl nižší hypoteční konstantu, protože by to znamenalo nižší roční náklady na obsluhu dluhu.
Investoři do nemovitostí používají hypoteční konstantu, když si berou hypotéku na koupi nemovitosti. Investor bude chtít mít jistotu, že bude účtovat dostatečné nájemné na pokrytí ročních nákladů na obsluhu dluhu u hypotečního úvěru.
Banky a komerční věřitelé používají hypoteční konstantu jako poměr pokrytí dluhu, což znamená, že ji používají k určení, zda má dlužník dostatečný příjem k pokrytí hypoteční konstanty.
Klíč s sebou
- Hypoteční konstanta je procento peněz placených každý rok na splácení nebo obsluhu dluhu vzhledem k celkové hodnotě úvěru. Hypoteční konstanta pomáhá určit, kolik hotovosti je potřeba ročně na obsluhu hypotečního úvěru. Hypoteční konstantu používají věřitelé a investory do nemovitostí, aby určili, zda existuje dostatečný příjem na pokrytí ročních nákladů na obsluhu dluhu za půjčku.
Výpočet hypoteční konstanty
Pro výpočet hypoteční konstanty jsme sčítali měsíční splátky hypotéky na jeden rok a výsledek vydělili celkovou částkou úvěru.
Například hypotéka ve výši 300 000 USD má měsíční splátku 1 432 $ měsíčně při roční fixní úrokové sazbě 4%.
- Celkové roční náklady na obsluhu dluhu jsou 17 184 $ nebo (12 měsíců * 1 432 $). Hypoteční konstanta je 5, 7% nebo (17 184 $ / 300 000 $). Vynásobíme výsledek 0, 057 100, abychom posunuli desetinnou čárku a učinili ji procentem.
Hypoteční konstantu lze také vypočítat měsíčně vydělením měsíční platby částkou hypotečního úvěru. Anualizovaná hypoteční konstanta může být vypočtena vynásobením měsíční konstanty 12.
Výpočet by činil 1 422 $ / 300 000 $ = 0, 00477 * 12 měsíců = 0, 057 (x 100 pro posunutí desetinné čárky) nebo 5, 7% ročně.
Hypoteční konstanta platí pouze pro hypotéky s pevnou úrokovou sazbou, protože neexistuje způsob, jak předpovědět celoživotní dluhovou službu úvěru s proměnlivou sazbou - i když konstantu lze vypočítat pro všechna období se zablokovanou úrokovou sazbou.
Aplikace hypoteční konstanty
Hypoteční konstanta je užitečným nástrojem pro investory do nemovitostí, protože může ukázat, zda bude nemovitost výnosnou investicí. Míra kapitalizace je opakem hypoteční konstanty, přičemž maximální sazba ukazuje procento ročního příjmu na základě výše hypotečního úvěru. Pokud je maximální sazba vyšší než procento hypotéky konstantní, peněžní tok je kladný, čímž je investice rentabilní.
S použitím předchozího příkladu řekněme, že investor chtěl koupit dům k pronájmu. Měsíční čistý příjem z pronájmu nemovitosti bude pravděpodobně 1 600 $ měsíčně. Čistý příjem je měsíční nájem mínus případné měsíční náklady. Výše půjčky na nákup nemovitosti byla 300 000 USD z našeho předchozího příkladu.
- Roční čistý příjem je 19 200 $ nebo 1 600 x 12 měsíců. Míra stropu se vypočítá tak, že se roční čistý příjem 19 200 $ a vydělí ho částkou 300 000 USD, abyste dosáhli 0, 64 x 100 = 6, 4%. Pokud si vzpomenete, hypoteční konstanta činila 5, 7%, a protože maximální sazba je vyšší než konstanta, byla by to výnosná investice.
Jinými slovy, roční čistý příjem z nemovitosti je více než dostatečný na pokrytí ročních nákladů na obsluhu dluhu nebo hypoteční konstanty.
Jak již bylo uvedeno dříve, banky nebo věřitelé mohou také použít hypoteční konstantu k určení, zda má dlužník roční příjem na pokrytí nákladů na obsluhu dluhu za půjčku. Výpočet by byl proveden stejně jako výše, ale místo použití měsíčních příjmů z pronájmu by věřitel nahradil měsíční výdělky dlužníka. Banka by musela vypočítat měsíční čistý příjem dlužníka nebo zbývající hotovost po zaplacení výdajů a dalších měsíčních plateb dluhu. Odtud mohl věřitel vypočítat roční čistý příjem a stropní sazbu, aby určil, zda je to dost na pokrytí hypoteční konstanty.
