Co je to výkup?
Nákup je typ slevy spojené s hypotečními úvěry na bydlení. Zahrnuje to, že věřitel nabízí dlužníkovi předem hotovostní pobídku výměnou za přijetí vyšší úrokové sazby z půjčky.
Obecně platí, že výplaty jsou pro dlužníka výhodnější, pokud očekávají, že nakoupenou nemovitost prodají v krátké době. Důležité je, že hotovostní pobídka nesmí přesáhnout náklady na vypořádání spojené s půjčkou.
Klíč s sebou
- Odkup je druh slevy, ve které dlužník hypotečního úvěru přijímá vyšší úrokovou sazbu výměnou za předem hotovostní pobídku. Vztah mezi velikostí hotovostního pobídky a částkou zvýšení úroku je sjednán mezi věřitel a dlužník. Typickým vzorcem je však to, že každé procento peněžní pobídky způsobí zvýšení úrokové sazby o 0, 25%. Zakoupení se také někdy vyplácí hypotečním makléřům a úředníkům bankovních půjček. Dlužníci musí být proto opatrní, aby určili, zda úroková sazba, která je jim nabízena, byla nějakým takovým ujednáním ovlivněna.
Porozumění výkupům
Nákupy obvykle používají hypoteční dlužníci, kteří chtějí snížit své náklady na vypořádání půjček. Protože odkoupení vede k vyšší úrokové sazbě z půjčky, dlužník si skutečně půjčuje peníze s touto vyšší sazbou a používá je k úhradě některých nebo všech nákladů na vypořádání.
Vzhledem k tomu, že vyšší úroková sazba se vztahuje na celý zůstatek hypotéky, je rozhodnutí o odkupu obecně ekonomické, pouze pokud dlužník nemá v úmyslu hypotéku držet po delší dobu. V těchto situacích může hotovostní pobídka více než vyrovnat zvýšené úrokové náklady, protože tyto úrokové náklady budou hrazeny pouze po omezenou dobu.
Dalším aspektem, který je třeba mít na paměti, je to, že nákupy se někdy platí i hypotečním makléřům. V těchto situacích může být makléř účinně motivován k tomu, aby povzbudil dlužníky, aby přijímali nadstandardní sazby za své hypoteční úvěry, které jsou známé také jako prémie s rozpětím výnosů (YSP). Pokud tato ujednání o nákupu nejsou jasně sdělena kupujícímu, mohou způsobit střet zájmů mezi oběma stranami.
Před rokem 2010 byly slevy na nákup hypotečních makléřů často zakryty v úvěrových podmínkách hypoték, které prodávali, což dlužníkům ztěžovalo zjistit, kdy platili YSP z jejich hypotečních úvěrů. Od té doby vyžadují změny federálních pokynů pro nové odhady půjček, aby YSP hypotečních zprostředkovatelů byly jasně sděleny kupujícímu.
I přes tato zlepšení však riziko potenciálních konfliktů stále přetrvává. Konkrétně jsou slevy na nákup a další takové pobídky také někdy poskytovány úvěrovým úředníkům v rámci samotných půjčovacích institucí. Za těchto okolností může existovat jen malá praktická schopnost dlužníka zjistit, zda sazby, které platí, jsou těmito pobídkami ovlivněny. Jako preventivní opatření by si dlužníci měli položit pečlivé a přímé otázky svým vedoucím půjček, o kterých, pokud vůbec, existují pobídkové programy týkající se jejich půjčky.
Příklad nákupu ve skutečném světě
Pro ilustraci zvažte kupujícího, který si chce zajistit hypotéku ve výši 100 000 USD. Standardní úroková sazba nabízená bankou je 4, 50%. Kupující si však přeje využít slevu na výkup ve výši 2, 50% z hodnoty půjčky. V takovém případě by kupující obdržel peněžní pobídku ve výši 2 500 USD výměnou za přijetí vyšší než normální úrokové sazby.
Ačkoli by přesná úroveň nové úrokové sazby byla předmětem jednání, typickým vzorcem je, že každé procento slevy bude mít za následek zvýšení úrokové sazby hypotéky o 0, 25%. Proto ve výše uvedeném příkladu by peněžní pobídka ve výši 2, 50% měla za následek zvýšení sazby o 0, 625%. Nová úroková sazba by tedy činila 5, 125%.
