Co je to konformní půjčka?
Splňující půjčka je hypotéka, která se rovná nebo je nižší než částka dolaru stanovená limitem stanoveným Federální finanční agenturou pro bydlení (FHFA) a splňuje kritéria financování Freddie Mac a Fannie Mae. Pro dlužníky s vynikajícím úvěrem vyhovující půjčky jsou výhodné díky nízkým úrokovým sazbám, které jsou jim připisovány.
Klíč s sebou
- Splňující úvěr je hypotéka, jejíž podkladové podmínky splňují kritéria financování Fannie Mae a Freddie Mac - hlavně limit dolaru na výši úvěru. Základní úvěrový limit se upravuje každoročně. Pro většinu částí poskytovatelů úvěrů v USA je to do roku 2020 510 400 USD, protože se jedná o jediný typ, který Fannie Mae a Freddie Mac budou garantovat a nakupovat na sekundárním hypotečním trhu.
Jak fungující úvěr funguje
Federální národní hypoteční asociace (FNMA nebo Fannie Mae) a federální hypoteční společnost pro hypotéky (FHLMC nebo Freddie Mac) jsou subjekty sponzorované vládou, které řídí trh s půjčkami na bydlení. Tyto kvazivládní agentury vytvořily standardizovaná pravidla a pokyny, které musí hypotéky na nemovitosti s jednou jednotkou (také známé jako rodinné domy) splňovat, pokud mají být způsobilé pro podporu agentur. (Fannie Mae a Freddie Mac nevydávají hypotéky samy. Namísto toho pojišťují hypotéky vydané věřiteli a jednají jako sekundární tvůrci trhu, pokud věřitelé chtějí hypotéky prodat.)
Termín „vyhovující“ se nejčastěji používá, když mluvíme konkrétně o výši hypotéky, která musí spadat pod určitý limit, známý jako vyhovující úvěrový limit, stanovený Federální finanční agenturou pro bydlení (FHFA).
Pro rok 2020 je ve většině USA tento základní limit 510 400 USD, což je nárůst ze 484 350 USD v roce 2019. Na některých vysoce nákladných trzích, jako je San Francisco a New York, je tento limit vyšší. Nový strop pro tyto oblasti je 7765 600 USD, tj. 150% z 510 400 $. Zvláštní zákonná ustanovení stanoví různé výpočty limitu půjček pro Aljašku, Havaj, Guam a americké Panenské ostrovy. V těchto oblastech je základní úvěrový limit 765 600 USD na nemovitosti s jednou jednotkou v roce 2020.
Zákon o bydlení a ekonomickém oživení (HERA) vyžaduje, aby se základní úvěrový limit, který odpovídá základnímu standardu, každoročně upravoval tak, aby Fannie Mae a Freddie Mac odrážely změnu průměrné americké ceny domů.
Kromě výše úvěru dodržují ostatní směrnice, které vyhovují půjčkám, poměr půjčky a hodnoty dlužníka (tj. Velikost zálohy), poměr dluhu k příjmu, kreditní skóre a historii, požadavky na dokumentaci atd..
Výhody konformních půjček
Pro spotřebitele jsou konformní půjčky výhodné vzhledem k jejich nízkým úrokovým sazbám. Například pro první homebuyery, kteří využívají půjčky Federální správy bydlení (FHA), může záloha činit až 3%. V případě takových půjček je však při takových nízkých splátkách požadováno soukromé hypoteční pojištění (PMI) ve výši přibližně 1, 05% ročně pro 30leté půjčky až do výše 510 400 USD. Část nebo všechny náklady na pojištění jsou daňově uznatelné, pokud hrubý příjem domácnosti upravený hrubým příjmem (AGI) dlužníka nepřesahuje 109 000 USD.
Věřitelé také upřednostňují práci s vyhovujícími půjčkami, protože je lze snadno zabalit do investičních balíčků a prodat na sekundárním hypotečním trhu. Tento proces uvolňuje schopnost finanční instituce vydávat více půjček a půjčovat více peněz kupujícím domů.
Konformní půjčky vs. nekonformní půjčky
Hypotéky, které překračují odpovídající úvěrový limit, jsou klasifikovány jako hypotéky nevyhovující nebo jumbo. Protože Fannie Mae a Freddie Mac nakupují pouze vyhovující půjčky k přebalení na sekundární trh, je poptávka po nevyhovující půjčce mnohem menší. Podmínky nevyhovujících hypoték se mohou u jednotlivých věřitelů značně lišit, ale úrokové sazby a minimální zálohy u jumbo půjček jsou obvykle vyšší, protože pro věřitele představují vyšší riziko. Nejde jen o více peněz, ale půjčku nemohou zaručit podniky sponzorované vládou.
Homebuyers, kteří potřebují hypotéku přesahující limity konformních půjček, mohou problém vyřešit tím, že namísto jediné jumbo půjčky odstraní dvě menší hypotéky.
Konformní půjčky vs. konvenční půjčky
Shodující se půjčky jsou často zaměňovány s běžnými půjčkami / hypotékami. Ačkoli se tyto dva typy překrývají, nejsou stejné. Klasická hypotéka je mnohem širší kategorií. Je to jakákoli půjčka nabízená prostřednictvím soukromého půjčovatele, na rozdíl od vládní agentury, jako je FHA nebo americké ministerstvo pro záležitosti veteránů (VA), a / nebo zajištěná Fannie Mae nebo Freddie Mac - což je místo, kde se překrývají, a zmatek, vzniká. Velikost půjčky neovlivňuje její konvenčnost, pouze její soulad. Ve skutečnosti, zatímco všechny vyhovující půjčky jsou konvenční, ne všechny konvenční půjčky se považují za vyhovující.
Zvláštní úvahy o shodě úvěrů
FHFA, která každoročně stanoví limit konformních půjček, má regulační dohled, aby zajistila, že Fannie Mae a Freddie Mac plní své charty a poslání propagovat vlastnictví domů pro Američany s nižšími příjmy a pro střední třídy. FHFA používá procentuální zvýšení / snížení průměrných cen bydlení v měsíčním průzkumu úrokových sazeb (MIRS) v říjnu až říjnu pro úpravu odpovídajících úvěrových limitů pro následující rok.
Aby provedl tento průzkum, požádá FHFA vzorek hypotečních půjčovatelů, aby nahlásili smluvní podmínky pro všechny rodinné, plně amortizační, výkupní peníze a půjčky jiné než farmy, které uzavírají během posledních pěti pracovních dnů v měsíci. Průzkum poskytuje měsíční informace o úrokových sazbách, úvěrových podmínkách a cenách nemovitostí podle typu nemovitosti, typu úvěru (pevná sazba nebo nastavitelná sazba) a typu věřitele, jakož i informace o 15letých a 30letých úvěrech s pevnou sazbou.
