Co znamenají prostředky dostupné pro distribuci?
Fondy k dispozici pro distribuci (FAD) jsou interním měřítkem výše kapitálu, který má trust pro investice do nemovitostí (REIT) k výplatě společným akcionářům a podílníkům. REIT je držitelem portfolia nemovitostí a / nebo hypoték produkujících příjmy a je povinen každý rok rozdělit téměř veškerý svůj zdanitelný čistý příjem, aby si udržel status REIT. Neexistuje žádná standardizovaná metoda pro výpočet finančních prostředků dostupných pro distribuci; Mnozí však FAD vypočítávají podobným způsobem úpravou finančních prostředků z provozní hodnoty přímých nájmů, nepeněžních položek a jakýchkoli opakujících se výdajů souvisejících s nemovitostmi.
Porozumění fondům dostupným pro distribuci (FAD)
REIT je soubor nemovitostí a hypoték spojených do jednoho celku a nabízených jako zajištění ve formě podílového fondu. Každá jednotka v REITu představuje poměrný zlomek vlastnictví každého z podkladových aktiv. Aby byla nemovitostní společnost kvalifikována jako REIT podle pravidel Komise pro cenné papíry a burzy (SEC), musí svým investorům rozdělit nejméně 90% zdanitelného příjmu. Prostředky, které jsou k dispozici pro distribuci, non-GAAP opatření, jsou proxy pro peněžní tok REIT pro investory. Dalším měřítkem jsou finanční prostředky z operací (FFO), ale FAD je považován za reprezentativnější pro peněžní tok kvůli určitým úpravám, které poskytují pravdivější ekonomický obraz o operacích REIT.
Příklad prostředků dostupných pro výpočet rozdělení
Boston Properties, Inc., komerční nemovitost REIT, která vlastní budovy v Bostonu, New Yorku, San Franciscu a Los Angeles, vypočítává FAD přičtením transakčních nákladů na pronájem FFO, které lze kvalifikovat jako pobídky k nájemnému, odpisy nemovitostí, bezhotovostní ztráty (nebo odečtením zisků) z předčasného uhrazení dluhu a nákladů na vyrovnání za akcie; eliminace účinků rovnoměrného nájemného a přímého vyrovnávání nákladů na pozemní nájem; a odečítání investičních výdajů na údržbu, vylepšení hotelů a modernizace a výměny vybavení. Tento seznam opravných položek není vyčerpávající, ale ukazuje, jak se nakládá s hotovostí a bezhotovostními položkami, aby představoval přesnější údaj o skutečných prostředcích dostupných pro distribuci investorům. Společnost dále vypočítává poměr výplat FAD, který definuje jako rozdělení dělené FAD. V roce 2014 činil poměr výplaty FAD REIT 64, 8% a v roce 2017 vzrostl na 74, 8%.
