Co je pozemní pronájem?
Pozemkový pronájem je smlouva, ve které je nájemci povoleno vyvinout část majetku během doby pronájmu, po které jsou pozemky a všechna vylepšení převedeny na vlastníka nemovitosti.
Jak funguje pozemní pronájem
Pozemkový pronájem naznačuje, že vlastník nemovitosti bude vlastníkem vylepšení, pokud nebude vytvořena výjimka, a stanoví, že všechny příslušné daně vzniklé během doby pronájmu budou nájemcem hrazeny. Protože pozemkový pronájem umožňuje pronajímateli převzít všechna vylepšení po uplynutí doby pronájmu, může pronajímatel nemovitost prodat za vyšší cenu. Pronájem pozemků se také často nazývá pronájem pozemků, protože pronajímatelé pronajímají pozemky pouze.
Ačkoli se používají především v komerčních prostorech, pozemní leasing se výrazně liší od jiných typů komerčních leasingů, jako jsou ty, které se nacházejí v nákupních komplexech a kancelářských budovách. Tyto další pronájmy obvykle nepřidělují nájemce, aby převzal odpovědnost za jednotku. Namísto toho jsou těmto nájemcům účtovány nájemné za účelem provozování jejich podnikání. Pronájem pozemků zahrnuje pronájem pozemků na dlouhodobé období - obvykle na 50 až 99 let - nájemci, který staví budovu na pozemku.
99letý pronájem je obecně nejdelší možnou dobou pronájmu kusu nemovitosti. Podle zvykového práva to bývalo nejdéle možné. 99leté pronájmy jsou však nadále běžné, ale podle zákona již nejsou nejdelší možné.
Pronájem pozemků definuje, kdo vlastní půdu a kdo vlastní budovu, a vylepšení nemovitosti. Mnoho pronajímatelů používá pozemní pronájem jako způsob, jak si zachovat vlastnictví svého majetku z důvodů plánování, vyhnout se jakýmkoli kapitálovým ziskům a generovat příjmy a příjmy. Nájemci obecně přebírají odpovědnost za veškeré náklady. To zahrnuje výstavbu, opravy, renovace, vylepšení, daně, pojištění a veškeré finanční náklady spojené s majetkem.
Nájemníci obecně přebírají odpovědnost za všechny finanční aspekty pozemního pronájmu, včetně nájemného, daní, výstavby, pojištění a financování.
Příklad pozemního pronájmu
Pozemní pronájem je často využíván franšízy a velkoobjemovými obchody, jakož i jinými komerčními subjekty. Sídlo společnosti obvykle zakoupí pozemek a umožní nájemci / developerovi stavět a používat zařízení. Existuje velká šance, že McDonald's, Starbucks nebo Dunkin Donuts ve vašem okolí jsou vázáni pozemním pronájmem.
V červenci 2016 koupila AllianceBernstein se sídlem v New Yorku 99letý pozemní pronájem od společnosti BLDG Management pro George Washington Hotel v New Yorku v hodnotě 100, 4 milionu USD. BLDG hotel původně koupil, když byl v roce 1994 v uzavření trhu. Ačkoli byla budova využívána Manhattanskou školou vizuálního umění jako studentská kolej, BLDG podala v dubnu 2016 plány na obnovení nemovitosti hotelu s restaurací, barem a přízemní obchody. Tato nemovitost v současné době funguje jako butikový hotel Freehand Hotel v Flatiron District v New Yorku.
Některé ze základů jakéhokoli pozemního pronájmu by měly zahrnovat:
- Podmínky pronájmuPráva majitele i nájemce Podmínky financování
Podřízené vs. nepodřízené pozemní pronájmy
Nájemci pozemního pronájmu často financují vylepšení tím, že přijímají dluh. V případě podřízeného pronájmu pozemků pronajímatel souhlasí s nižší prioritou nároků na nemovitost v případě, že nájemce nesplácí úvěr na vylepšení. Jinými slovy, podřízený pronajímatel pozemního pronájmu v podstatě umožňuje, aby majetková listina fungovala jako kolaterál v případě selhání nájemce na jakékoli půjčce související se zlepšením. U tohoto typu pozemního pronájmu může pronajímatel sjednat vyšší platby nájemného výměnou za riziko přijaté v případě selhání nájemce. To může také prospět pronajímateli, protože výstavba budovy na jeho pozemku zvyšuje hodnotu jeho majetku.
Naproti tomu nekoordinovaný pronájem pozemků umožňuje pronajímateli zachovat si nejvyšší prioritu nároků na nemovitost v případě, že nájemce nesplácí úvěr na vylepšení. Protože věřitel nemusí převzít vlastnictví půdy, pokud půjčka půjde nesplacená, odborníci na půjčky mohou váhat s prodloužením hypotéky za účelem zlepšení. Přestože si pronajímatel ponechá vlastnictví nemovitosti, obvykle musí nájemci účtovat nižší částku nájemného.
Výhody a nevýhody pozemního pronájmu
Pronájem pozemků může být výhodný jak pro nájemce, tak pro pronajímatele.
Výhody nájemce
Pronájem pozemků umožňuje nájemci stavět na nemovitosti v nejlepší lokalitě, kterou si sami nemohli koupit. Z tohoto důvodu velké obchodní řetězce, jako jsou Whole Foods a Starbucks, často využívají pozemní leasingy ve svých podnikových expanzních plánech.
Pronájem pozemků také nevyžaduje, aby nájemce měl zálohu na zajištění půdy, protože by to vyžadovalo koupi nemovitosti. Z toho důvodu se menší podíl na vlastním kapitálu podílí na pořízení pozemního leasingu, který uvolňuje hotovost pro jiné účely a zvyšuje výnos z využívání půdy.
Jakékoli nájemné placené za pozemní pronájem může být odpočitatelné za státní a federální daně z příjmu, což znamená snížení celkového daňového zatížení nájemce.
Výhody pronajímatele
Majitel pozemku získá od nájemce stálý tok příjmů při zachování vlastnictví nemovitosti. Pozemní pronájem obvykle obsahuje klauzuli o eskalaci, která zaručuje zvýšení nájemného a vystěhování, které poskytuje ochranu v případě prodlení s nájemným nebo jinými náklady.
Existují také daňové úspory pro pronajímatele, který využívá pozemní leasing. Pokud nemovitost prodají přímo nájemci, zjistí, že z prodeje získá zisk. Provedením tohoto typu pronájmu se vyhnou nutnosti vykazovat jakékoli zisky. Na nájemné, které dostávají, však mohou existovat určité daňové důsledky.
V závislosti na ustanoveních pronajatých na pozemek si může pronajímatel také zachovat určitou kontrolu nad majetkem, včetně jeho užívání a způsobu jeho rozvoje. To znamená, že pronajímatel může schválit nebo zamítnout jakékoli změny v zemi.
Nevýhody nájemce
Protože pronajímatelé mohou vyžadovat schválení před provedením jakýchkoli změn, může nájemce narazit na překážky v užívání nebo rozvoji nemovitosti. V důsledku toho může být pro nájemce více omezení a menší flexibilita.
Náklady spojené s procesem pronájmu pozemku mohou být vyšší, než kdyby nájemce koupil nemovitost přímo. Nájemné, daně, vylepšení, povolení a také čekací doby na schválení pronajímatelem mohou být nákladné.
Nevýhody pronajímatele
Pronajímatelé, kteří do svých nájemních smluv nezařazují řádná ustanovení a ustanovení, ztratí kontrolu nad nájemníky, jejichž nemovitosti podléhají rozvoji. Z tohoto důvodu je vždy důležité, aby obě strany nechaly své smlouvy před podpisem zkontrolovat.
V závislosti na místě, kde se nemovitost nachází, může mít užívání pozemního pronájmu vyšší daňové dopady na pronajímatele. Ačkoli nemusí realizovat zisk z prodeje, nájemné je považováno za příjem. Nájemné je tedy zdaněno běžnou sazbou, což může zvýšit daňové zatížení.
Klíč s sebou
- Pozemkový pronájem je dohoda, ve které si nájemce může vyvinout nemovitost během doby pronájmu, po které je převeden na vlastníka nemovitosti. K pronajímání pozemků obvykle dochází mezi komerčními pronajímateli, kteří obvykle pronajímají pozemky na 50 až 99 let nájemcům, kteří stavět budovy na pozemku. Lidé, kteří si jinak nemohou dovolit koupit pozemek, mohou stavět nemovitost s pozemkovým pronájmem, zatímco pronajímatelé získají stálý příjem a udržují si kontrolu nad využíváním a rozvojem svého majetku.
