Obsah
- Atraktivní dlouhodobá investice
- Budování vlastního kapitálu
- Poloha, umístění, umístění
- Vyloučení kapitálu
- Daňové odpočty
- Zákon o daňových úlevách a pracovních místech
- Vysoké počáteční náklady
- Potenciální odpisy
- Pýcha a odpovědnosti
- Neplatnost
- Sečteno a podtrženo
Vlastnictví domu bylo vždy součástí amerického snu. Z tohoto důvodu mnozí lidé přijímají vlastnictví domu jako právo, dokonce i povinnou věc, aniž by vzali v úvahu výhody a rizika. Pokud uvažujete o koupi domu, měli byste znát a zkontrolovat výhody a nevýhody investice, kterou se chystáte provést - stejně jako jakékoli investiční rozhodnutí - před podpisem na tečkované čáře.
Klíč s sebou
- Pokud uvažujete o vlastnictví domu, uvědomte si a zkontrolujte výhody spolu s případnými riziky, kterým můžete čelit, než uzavřete obchod. Mezi výhody investování do domu patří zhodnocení, vlastní kapitál, daňové odpočty a odpočitatelné výdaje. Risky a výplaty investice do domu mohou zahrnovat vysoké počáteční náklady, odpisy a nelikviditu.
Atraktivní dlouhodobá investice
Ocenění představuje nárůst domácích hodnot v průběhu času. Ceny nemovitostí jsou cyklické a majitelé domů by neměli očekávat, že se hodnota nemovitosti v krátkodobém horizontu drasticky zvýší. Ale pokud zůstanete ve svém domě dostatečně dlouho, je velmi pravděpodobné, že budete moci svůj domov prodat za účelem zisku, protože si ho v budoucnu budete moci ocenit.
Nákup domu je ve skutečnosti jednou z nejlepších dlouhodobých investic, které můžete udělat.
Navzdory některým dramatickým poklesům, jako například v letech 2008–2010, má rezidenční nemovitost tendenci zvyšovat hodnotu. Podle Federální rezervní banky v St. Louis se průměrná cena prodaných domů v USA zvýšila z 340 400 USD ve 3. čtvrtletí 2014 na 380 300 USD ve 3. čtvrtletí 2019 - 10% nárůst hodnoty za pět let. Vraťte se o deset let zpět, když průměrný domov přinesl 274 100 USD (Q3 2009) a máte 28% nárůst. To není špatná návratnost investice, která vám také poskytne místo k životu.
Nemovitosti oceňují především kvůli zemi, na níž je dům umístěn, zatímco skutečná struktura se postupem času odepisuje. Výraz „lokalita, lokalita, lokalita“ tedy není pouhou frází, ale velmi důležitým hlediskem při koupi domu. Okolí s vybavením, které přináší - školní čtvrť, parky, stav silnic atd. - a město, ve kterém se nachází domov, to vše ovlivňuje ocenění nemovitosti.
Zvažte dům, který je zchátralý a chátrající do té míry, že je neobyvatelný. Půda pod domem může stále stát za značné množství peněz - v tomto případě více než bydliště. Prodejce může zvážit jeho prodej tak, jak je - se strukturou stále neporušenou - nebo utratit trochu navíc, aby zbořil dům a sám prodal pozemek za vyšší cenu.
Budování vlastního kapitálu
Domácí spravedlnost představuje rozdíl mezi částkou, kterou stále dlužíte za hypotéku, a tržní cenou nebo hodnotou vašeho domova. Vlastní kapitál a ocenění mohou být posuzovány společně. Jak již bylo uvedeno výše, váš domov pravděpodobně časem poroste na tržní hodnotě. Váš kapitál také roste, když splácíte hypotéku, přičemž méně vaší platby směřuje k úrokům a více ke snižování zůstatku na vaší půjčce.
Ocenění je změna hodnoty vašeho domu v průběhu času, zatímco vlastní kapitál je rozdíl mezi zůstatkem na vaší hypotéce a tržní hodnotou vašeho domova.
Budování vlastního kapitálu trvá nějakou dobu, protože snížení hypotéky z hypotečního úvěru zabere určitý čas - pokud ovšem samozřejmě neprovedete velkou zálohu nebo pravidelné zálohy. Jednou věcí je však mít na paměti, že doba, po kterou máte doma, je velkým faktorem toho, kolik vlastního kapitálu budujete a jaké ocenění si můžete uvědomit. Čím déle ji budete udržovat, tím více vlastního kapitálu získáte.
Když splácíte hypotéku a snižujete částku, kterou dlužíte, aniž byste si to uvědomovali, šetříte tím, jak roste hodnota vašeho domova - stejně jako se hodnota úrokového účtu zvyšuje s úroky. Když prodáváte, pravděpodobně dostanete zpět každý dolar, který jste zaplatili, a další, za předpokladu, že zůstanete ve svém domě dostatečně dlouho. Průměrná návratnost (úroková sazba) vašich úspor by v průběhu času měla být vyšší než
zakryj své výdaje.
Další plus: Domácí kapitál poskytuje flexibilitu pro získání půjčky, která je vázána na částku vašeho vlastního kapitálu. Mnoho investorů sleduje jejich vlastní kapitál a ocenění domova současně. Pokud se investor domnívá, že jejich domácí hodnota je velmi cenná, může odložit půjčku na bydlení, aby měl lepší příležitost realizovat ocenění prodávajícího.
Poloha, umístění, umístění
Zatímco splácení hypotéky funguje stejně bez ohledu na to, kde žijete, růst tržní hodnoty se liší v závislosti na lokalitě. Podle Federálního úřadu pro financování bydlení (FHFA) Index cen nemovitostí (HPI) vzrostly ceny nemovitostí v USA za pětileté období končící 31. srpna 2019 v průměru v průměru o 32, 93%. Ceny v divizi sčítání Středomoří však vzrostly pouze o 22, 26%, zatímco ceny v tichomořském sčítání lidu se zvýšily v průměru o 41, 04%.
Chcete-li zjistit, jak by to mohlo ovlivnit ceny, kde plánujete nákup, podívejte se na níže uvedený graf FHFA:
|
Divize |
Divize Hodnocení |
Jeden rok |
Čtvrťák |
Pět let |
Od té doby 1991 Q1 |
|---|---|---|---|---|---|
|
USA |
4, 94% |
1, 11% |
32, 93% |
174, 44% |
|
|
Hora |
1 |
6, 91% |
1, 77% |
47, 18% |
276, 71% |
|
Pacifik |
2 |
4, 45% |
1, 08% |
41, 04% |
218, 63% |
|
Jižní Atlantik |
3 |
4, 96% |
1, 02% |
36, 39% |
177, 94% |
|
West South Central |
4 |
4, 65% |
1, 02% |
30, 75% |
188, 76% |
|
East South Central |
5 |
5, 27% |
0, 99% |
29, 59% |
149, 60% |
|
East North Centra l |
6 |
5, 16% |
1, 15% |
30, 25% |
128, 07% |
|
Nová Anglie |
7 |
4, 67% |
1, 35% |
24, 41% |
152, 51% |
|
West North Central |
8 |
4, 78% |
1, 16% |
28, 60% |
171, 64% |
|
Střední Atlantik |
9 |
4, 04% |
0, 76% |
22, 26% |
146, 18% |
Zdroj: FHFA. Americké sčítání lidu, procentuální změna v cenách domů. Sezónně očištěno, HPI pouze na nákup, období končící 31. srpna 2019.
Vyloučení kapitálu
Nakonec svůj dům prodáte. Pokud tak učiníte, zákon vám umožní udržet zisky a neplatit daně z kapitálových výnosů. No, ne nutně všechny zisky. U osamělých majitelů domů je zisk bez daně až 250 000 USD a pro manželské páry 500 000 USD. Toto je pouze pro vaši hlavní rezidenci - nikoli pro druhý dům nebo rekreační objekt.
Aby bylo možné toto vyloučení splnit, je třeba splnit několik požadavků. Musíte vlastnit dům po dobu nejméně dvou let - 24 měsíců - během posledních pěti let až do data uzávěrky. Požadavek trvalého pobytu vyžaduje, aby jste žili v domě po dobu nejméně pěti let, tedy až do prodeje, nejméně 730 dní nebo dva roky. Poslední požadavek, požadavek zpětného vyhledávání, naznačuje, že jste nezískali zisk z prodeje jiného primárního bydliště během dvouletého období, které vedlo k poslednímu prodeji.
Daňové odpočty
Po ocenění je nejčastěji uváděna výhoda vlastnictví domu, a to odpočty nebo úspory daní. Když si koupíte dům, můžete si od daní, které platíte vládě, odečíst některé z nákladů na vlastnictví domu. To zahrnuje hypoteční úroky jak pro hlavní bydliště, tak pro druhý domov, což může činit tisíce dolarů ročně.
Úroky z půjček na vlastní kapitál nebo úvěrových linek pro vlastní kapitál (HELOCs) jsou také odečitatelné, pokud jsou prostředky použity k podstatnému zlepšení vašeho domova.
Můžete si také odečíst až 10 000 $ ve státních a místních daních (SALT), včetně daní z nemovitostí.
Účinek zákona o daních a zaměstnanosti
Zákon o daňových úvrácích a pracovních místech, schválený v prosinci 2017, provedl podstatné změny v částech daňového zákoníku, které se týkají vlastnictví domu. Pokud budoucí kongres pozmění zákon, platnost všech ustanovení skončí po 31. prosinci 2025. Ale prozatím změny tohoto zákona snížily hodnotu vlastnictví domu.
Zákon omezuje srážky z hypotečních úroků na 750 000 USD z celkového hypotečního dluhu, a to i za první a druhý dům a jakékoli kapitálové půjčky nebo půjčky HELOC. Předchozí limit byl 1 000 000 USD u hypotečního dluhu plus dalších 100 000 USD u dluhu na domácí kapitál.
Existuje výjimka, která umožňuje celkový hypoteční dluh ve výši 1 000 000 USD, pokud jste si dům koupili 14. prosince 2017 nebo dříve. Toto ustanovení platí i v případě, že tuto starší hypotéku refinancujete. Úrok z půjčky na bydlení je odpočitatelný pouze v případě, že peníze jsou použity na podstatné zlepšení domu, na kterém jste si půjčili. Dříve byly úroky až do výše 100 000 USD odpočitatelné bez ohledu na to, jak byly peníze z vlastního kapitálu použity.
Zákon také stanovil limit odpočtu SALT na 10 000 $. Dříve byly všechny platby SALT odečitatelné, pokud jste nepodléhali alternativní minimální dani.
Mezi další nová ustanovení patří omezení týkající se vymáhání ztrát z obětí s výjimkou katastrof, které byly federálně ohlášeny. Odpočet pohyblivých výdajů již neexistuje, s výjimkou aktivního vojenského stěhování z pracovních důvodů.
Všechny tyto změny snížily hodnotu vlastnictví domu - včetně skutečnosti, že se zdvojnásobením standardní dedukce (další rys zákona) bude mít méně lidí dostatek odpočtů, aby mohli uplatnit plán A místo toho, aby vzali standardní odpočet. Skutečnost, že máte nárok na odpočet daně, tedy neznamená, že to bude pro vás užitečné. Přísné omezení odpočtu SALT bude zvláště škodlivé při snižování dostupných odpočtů pro lidi, kteří žijí ve vysoce zdaněných státech.
Vysoké počáteční náklady
Náklady na investice do domu mohou být vysoké - vaše náklady jsou víc než prodejní cena nemovitosti a úroková sazba z vaší hypotéky. Pro začátečníky můžete očekávat, že zaplatíte kdekoli od 2% do 5% kupní ceny v závěrečných nákladech. Mezi nejčastější závěrečné náklady patří poplatek za žádost, poplatek za posouzení, poplatky za právní zastoupení, daně z nemovitostí, hypoteční pojištění, prohlídka domu, pojistné za první rok majitele domu, vyhledávání titulu, pojištění titulu, body (předplacený úrok), poplatek za vznik, záznam poplatky a poplatky za průzkum.
Odborníci říkají, že byste měli plánovat pobyt ve vašem domě nejméně pět let, abyste tyto náklady získali zpět.
Potenciální odpisy
Ne všechny domy rostou v hodnotě. Krize v oblasti bydlení v roce 2008 vedla k tomu, že mnoho majitelů domů bylo pod vodou, což znamená, že dlužíte více hypotéky, než kolik stojí váš domov. Neznamená to, že by ceny nemovitostí stagnovaly nebo klesaly. Regionální nebo místní ekonomické podmínky mohou vést k tomu, že domácí hodnoty nebudou držet krok s inflací.
Nezapomeňte také, že skutečná struktura, ve které žijete, se v průběhu času znehodnocuje. Může to být způsobeno opotřebením majetku nebo nedostatečnou údržbou a opravami.
Pýcha a finanční odpovědnost
Jednou z často uváděných výhod vlastnictví domu je znalost, že vlastníte svůj malý koutek světa. Můžete si přizpůsobit svůj dům, přestavět, malovat a zdobit, aniž byste museli získat povolení od pronajímatele.
Vlastnictví však spadá do odpovědnosti. Musíte zaplatit hypotéku nebo riskovat ztrátu vašeho domu a vlastního jmění, které jste si vybudovali. Údržba a údržba jsou vaší odpovědností. Nemůžete zavolat pronajímateli ve 2 hodiny ráno, aby byla opravena netěsná vodní dýmka. Pokud je střecha poškozená, musíte ji opravit nebo nechat opravit sami. Sekání trávníku, odstraňování sněhu, pojištění majitelů domů a pojištění odpovědnosti za vás spadají.
Neplatnost
Na rozdíl od zásob, které lze prodat během několika dnů, vykládání domů obvykle trvá mnohem déle. Skutečnost, že můžete mít přístup k 500 000 USD v bez daně z kapitálových zisků, neznamená, že máte připravený přístup. Mezitím musíte platit hypotéky a udržovat dům, dokud jej neprodáte.
Sečteno a podtrženo
Domov je investice, která přináší mnoho investičních výhod, ale také rizika, což z ní činí investici, která není pro každého. Je důležité zvážit investiční přínosy vůči rizikům. Racionální srovnání výhod a nevýhod vám může pomoci při rozhodování, zda vložit své peníze do investice do domu nebo případně najít lepší výnosy jinde.
Související články
Plánování odchodu do důchodu
Měli by důchodci vlastnit nebo pronajímat své domovy?
Pronájem
Rozdíl mezi pronájmem a vlastnictvím domu
Domácí spravedlnost
Daňová mezera nalezena pro úrok z půjčky na vlastní kapitál
Domácí spravedlnost
Půjčka na domácí kapitál vs. HELOC: Jaký je rozdíl?
Daňové odpočty / úvěry
Zde jsou odpočty, které jste ztratili kvůli změnám daňového zákona
Vlastnictví domu
Skryté náklady na vlastnictví domu
Odkazy na partnerySouvisející termíny
Jak funguje poměr úvěru k hodnotě (LTV) Poměr úvěru k hodnotě je definován jako poměr hodnocení úvěrového rizika, který finanční instituce a ostatní věřitelé zkoumají před schválením hypotéky. více Půjčka na domovský kapitál Úvěr na bydlení je spotřebitelský úvěr zajištěný druhou hypotékou, který umožňuje majitelům domů půjčit si za svůj kapitál v domácnosti. více Krátký prodej nemovitostí V oblasti nemovitostí je krátký prodej, když majitel domu ve finanční nouzi prodá svůj majetek za méně než částku splatnou na hypotéce. více Daňově uznatelný úrok Daňově uznatelný úrok je výpůjční náklad, který si daňový poplatník může nárokovat na federálním nebo státním daňovém přiznání za účelem snížení zdanitelného příjmu. Druhy úroků, které jsou daňově uznatelné, zahrnují hypoteční úrok, hypoteční úrok pro investice do nemovitostí, studentský úvěr a další. více Půjčka federální správy bydlení (půjčka FHA) Půjčka federální správy bydlení (FHA) je hypotéka pojištěná FHA, určená pro dlužníky s nižšími příjmy. více Jak profitovat z nemovitostí Nemovitost je skutečná - to jest hmotná - majetek tvořený pozemkem a také cokoli na něm, včetně budov, zvířat a přírodních zdrojů. více