Obsah
- Co je to pákový efekt?
- Způsoby využití pákového efektu
- Příklad pákového efektu
- Nebezpečí pákového efektu
- Nevýhody Využití mnoha vlastností
- Vyhnout se rizikům pákového efektu
- Sečteno a podtrženo
Investování do nemovitostí se stalo populárním způsobem, jak diverzifikovat vaše investiční portfolio. Kamkoli se podíváme, neustále nám připomínají výhody koupě nemovitosti, z mnoha infomercialů o seminářích o nemovitostech nebo z domácích show, které ukazují neuvěřitelnou hodnotu správy nebo převrácení nájemních nemovitostí.
Ale to není tak snadné. Koneckonců, nákup nájemní nemovitosti není jako investování do akcií - nemůžete jen tak trochu odkládat a stát se vlastníkem nemovitosti. K provedení tohoto nákupu potřebujete kapitál. A tento proces může být často dlouhý a vyčerpaný. Nemluvě o všech souvisejících rizicích, zejména pokud nechcete provádět svůj výzkum. Existuje však způsob, jak se dostat na trh zvýšením čistého jmění? Zkuste využít pákový efekt ve svůj prospěch. Tímto způsobem můžete dát málo na žádné peníze a použít dluh, který vám pomůže dosáhnout návratnosti.
Čtěte dále a dozvíte se více o tom, jak můžete pomocí pákového efektu zvýšit čisté jmění nemovitosti, a také o některých souvisejících rizicích. (Další informace naleznete v části Investopedia's Net Worth Tracker.)
Klíč s sebou
- Pákový efekt používá vypůjčený kapitál nebo dluh ke zvýšení potenciální návratnosti investice. V oblasti nemovitostí je nejčastějším způsobem, jak využít vaši investici, pomocí vlastních peněz nebo prostřednictvím hypotéky. Páka funguje ve svůj prospěch, když hodnoty nemovitostí vzrostou, ale to může také vést ke ztrátám, pokud hodnoty klesnou. Vyhněte se pákovým rizikům přijímáním správných investičních rozhodnutí a účtováním hypotečních plateb, volných pracovních míst a tvrdé ekonomiky.
Co je to pákový efekt?
Pákový efekt je použití různých finančních nástrojů nebo vypůjčeného kapitálu - jinými slovy dluh - ke zvýšení potenciální návratnosti investice. Běžně se používá na Wall Street i na Main Street, když mluvíme o realitním trhu. Páka je technika, kterou lidé i společnosti používají k rozšíření potenciálu pro návrat, zatímco rovnoměrně rozšiřuje nevýhody všech rizik, pokud to nefunguje.
Přestože je možný dobrý návrat - například při růstu cen nemovitostí - pomocí pákového efektu může být dvojsečný meč. Je to proto, že to může také vést ke ztrátám, pokud se investice pohybuje opačným směrem. V případě cen nemovitostí dochází ke ztrátám, když ceny klesají.
Způsoby využití pákového efektu
Nejjednodušší způsob přístupu k pákovému efektu je použití vlastních peněz. V případě hypotéky dostanete standardní zálohu ve výši 20% 100% domu, ve kterém chcete bydlet. Některé finanční programy vám umožňují dát ještě méně peněz.
Pákový efekt: Zvyšování čisté hodnoty nemovitostí
Příklad pákového efektu
Zvažte společný požadavek na nákup nemovitosti s 20% zálohou. To je 100 000 USD za nemovitost 500 000 USD. Tím, že odloží pouze 20% peněz a půjčí si zbytek, kupující v podstatě použije relativně malé procento svých vlastních prostředků k nákupu. Většinu tedy poskytuje věřitel. Proto investoři do nemovitostí často uvádějí zbývajících 80% z kupní ceny jako peníze jiných lidí.
Předpokládejme, že majetek se zhodnocuje sazbou 5% ročně. To znamená, že čisté jmění dlužníka vzrostlo na 525 000 dolarů za pouhých 12 měsíců. Porovnání tohoto zisku se ziskem z přímého nákupu bez jakékoli půjčky zdůrazňuje tuto hodnotu pákové strategie. Například stejný dlužník mohl použít 100 000 USD k provedení placeného nákupu nemovitosti 100 000 $.
Za předpokladu stejné 5% míry zhodnocení by čistá hodnota kupujícího z nákupu na nemovitostech se 100 000 $ v hotovosti v průběhu 12 měsíců vzrostla o 5 000 USD oproti dražší nemovitosti o 25 000 USD. Rozdíl ve výši 20 000 USD ukazuje na potenciální zvýšení čistého jmění poskytované pomocí pákového efektu. Nyní si představte, že 5% zisk každý rok po dobu 20 let. V průběhu času může mít využití pákového efektu velmi významný a velmi pozitivní dopad na vaši čistou hodnotu.
Nebezpečí pákového efektu
Nyní za špatné zprávy. To všechno zní skvěle, ale je tu nevýhoda. Páka může pracovat proti vám, stejně jako může pracovat ve váš prospěch. Abychom ukázali jak, pojďme se podívat na náš předchozí příklad. Pokud použijete zálohu 100 000 $ na nákup domu s 500 000 $ a ceny nemovitostí ve vaší oblasti postupně klesají po dobu několika let, pákový efekt funguje opačně. Po prvním roce by vaše nemovitost v hodnotě 500 000 USD mohla mít hodnotu 475 000 $, pokud by se odepisovala o 5%. Pokud ceny pokračují ve stejné trajektorii, vaše nemovitost by mohla mít hodnotu 451 250 $ - ztráta vlastního kapitálu 48 750 $.
Stejně jako může pákový efekt fungovat ve váš prospěch, může také působit proti vám.
Podle stejného scénáře snížení ceny o 5%, pokud by bylo 100 000 USD použito na nákup hotovosti v hodnotě 100 000 USD za celou hotovost, by kupující ztratil pouhých 5 000 USD, když ceny domů v prvním roce klesly - mnohem méně než dražší dům.
Na realitních trzích, kde ceny výrazně klesají, mohou majitelé domů skončit dlužením více peněz, než kolik je dům skutečně hoden. Pro investory může klesající cena snížit nebo dokonce eliminovat zisky. Pokud také nájemné klesne, výsledkem může být nemovitost, kterou nelze pronajmout za cenu, která pokryje náklady na hypotéku a další náklady. Pokud uvažujete o tom, že se stanete pronajímatelem, je třeba zvážit mnoho faktorů.
Nevýhody Využití mnoha vlastností
Problémy se ještě zvětší, pokud se jedná o více jednotek, protože komerční investoři do nemovitostí často kladou co nejméně peněz. Cílem je využít své peníze převzetím kontroly nad 100% aktiv, přičemž pouze snížit 20% hodnoty. Zvažte 500 000 dolarů v našem předchozím příkladu. řekněme jen, že je to malý činžovní dům. Protože byla zakoupena se zálohou 100 000 USD, pokud hodnota budovy klesne o 30%, nemovitost má hodnotu pouhých 350 000 $, ale investor musí stále platit úroky a jistinu z plné hodnoty úvěru 400 000 $.
Pokud by i částka, kterou dostane investor v nájemném, klesla, výsledkem by mohla být výchozí hodnota nemovitosti. Pokud investor použije peněžní tok z této nemovitosti k úhradě hypotéky na jiné nemovitosti, mohla by ztráta příjmu vyvolat dominový efekt, který může skončit úplným uzavřením portfolia na jednu špatnou půjčku na jednu nemovitost.
Vyhýbání se rizikům pákového efektu
Nyní, když jste se dozvěděli o základech pákového efektu v oblasti nemovitostí i o některých úskalích, možná si myslíte, že je nemožné dosáhnout dobrého návratu pomocí této techniky. Nedělejte si starosti - je to jen otázka použití zdravého rozumu. Stejně jako každá investice i nemovitost přichází s rizikem. Ačkoli můžete využít pákový efekt ve svůj prospěch, existuje několik klíčových věcí, které chcete zajistit, abyste se vyhnuli lepší pozici na trhu.
Nejprve nepředpokládejte, co se stane, než k tomu dojde. Nemůžete vždy použít minulý výkon jako ukazatel toho, co se stane v budoucnosti - zejména s trhem s bydlením. Pokud vidíte, že hodnoty vlastností vzrostly v určité oblasti o 5% až 10% za určité časové období, neznamená to, že budou pokračovat stejnou cestou.
Dále se podle toho sami rozpočet a vědět, do čeho se dostanete. Pokud odložíte nižší zálohu, bude výše vaší půjčky vyšší. To znamená, že budete muset provést větší hypoteční splátku. Možná budete muset vysvětlit nižší míru neobsazenosti, tvrdší ekonomiku, špatné nájemníky - to vše dopadne na vás. Nakonec jste stále zodpovědní za splácení hypotéky, takže se musíte ujistit, že se můžete v jakékoli situaci udržet nad vodou.
Sečteno a podtrženo
Představy o takových nákupech s využitím pákového efektu připomínají ty infomercialisty v noci, kde hladce mluvící nadhazovači naznačují, že můžete vydělat miliony dolarů na nákup nemovitostí bez peněz. Přestože je to možné, nedoporučujeme jít touto cestou.
Naštěstí nemusíte. Méně exotických způsobů využití pákového efektu existuje, což vám umožňuje nakupovat nemovitost s relativně malou částkou dolů - dokonce ani peníze. Ve skutečnosti, i když o tom nemusí uvažovat jako o pákovém efektu, většina lidí tak učiní, pokud si při koupi domu vezmou hypotéku. Splatí půjčku v průběhu let nebo desetiletí, zatímco si užívají nemovitosti. Morálkou příběhu je, že pákový efekt je běžný nástroj, který funguje dobře - je-li používán opatrně.
