Na hypotéku nikdo nechce platit soukromé hypoteční pojištění (PMI). Není to levné a zvyšuje to měsíční náklady na půjčku. Zjistit, zda se můžete vyhnout PMI, začíná pochopením, proč byste se s tím mohli v první řadě držet.
Jedním z rizikových opatření, která věřitelé používají při upisování hypotéky, je poměr hypotéky k hodnotě úvěru (LTV). Jedná se o jednoduchý výpočet provedený vydělením částky úvěru hodnotou domu. Čím vyšší je poměr LTV, tím vyšší je rizikový profil hypotéky. Většina hypoték s poměrem LTV vyšším než 80% vyžaduje, aby soukromé hypoteční pojištění (PMI) bylo placeno dlužníkem. Je tomu tak proto, že dlužník, který vlastní méně než 20% hodnoty nemovitosti, se považuje za pravděpodobnější, že nesplní úvěr.
Klíč s sebou
- Soukromé hypoteční pojištění (PMI) může být nákladným požadavkem na získání úvěru na bydlení. Soukromé hypoteční pojištění bude pravděpodobně vyžadováno u hypoték s LTV poměrem vyšším než 80%.Vyhýbání se PMI může snížit vaše měsíční platby a zvýšit váš domov více cenově dostupné. Očekávané zhodnocení hodnoty domu je hlavním určujícím faktorem při výběru cesty k vyhýbání se PMI.
PMI v hloubce
Předpokládejme například, že cena domu, který kupujete, je 300 000 USD a výše půjčky je 270 000 USD (což znamená, že jste provedli zálohu 30 000 $), což vede k LTV poměru 90%. Měsíční platba PMI by se pohybovala mezi 117 a 150 USD, v závislosti na typu hypotéky, kterou dostanete. (Hypotéky s nastavitelnou sazbou nebo ARM vyžadují vyšší platby PMI než hypotéky s pevnou sazbou.)
PMI však nemusí být nutně trvalým požadavkem. Věřitelé jsou povinni klesnout PMI, když poměr LTV hypotéky dosáhne 78% kombinací zásadního snížení hypotéky a zhodnocení domácí ceny. Pokud je část snížení LTV důsledkem zhodnocení domácí ceny, mějte na paměti, že budete muset zaplatit za nové ocenění, abyste mohli ověřit výši zhodnocení.
Alternativou k placení PMI je použití druhé hypotéky nebo tzv. Piggyback půjčky. Funguje to takto: Získáte první hypotéku s částkou rovnající se 80% domácí hodnoty, čímž se vyhnete PMI, a poté uzavřete druhou hypotéku s částkou rovnající se prodejní ceně domu minus částka zálohy a částka první hypotéky.
Použitím čísel z výše uvedeného příkladu byste si vzali první hypotéku za 240 000 $, provedli zálohu ve výši 30 000 $ a získali druhou hypotéku za 30 000 $. To vylučuje potřebu platit PMI, protože poměr LTV první hypotéky je 80%; nyní však máte i druhou hypotéku, která téměř jistě nese vyšší úrokovou sazbu než vaše první hypotéka. Ačkoli existuje mnoho typů druhých hypoték, vyšší úroková sazba je pro kurz stejná. Přesto jsou kombinované platby za první a druhou hypotéku obvykle nižší než platby za první hypotéku plus PMI.
Kompromisy
Stručně řečeno, pokud jde o PMI, pokud máte méně než 20% z prodejní ceny nebo hodnoty domu, který chcete použít jako zálohu, máte dvě základní možnosti:
- Použijte „samostatnou“ první hypotéku a platte PMI, dokud LTV hypotéky nedosáhne 78%, v tomto okamžiku lze PMI odstranit. Použijte druhou hypotéku. To s největší pravděpodobností povede k nižším počátečním hypotečním výdajům než při placení PMI. Druhá hypotéka však obvykle nese vyšší úrokovou sazbu než první hypotéka a lze ji vyloučit pouze jejím splácením nebo refinancováním první a druhé hypotéky do nové samostatné hypotéky, pravděpodobně, když LTV dosáhne 80% nebo méně (takže nebude vyžadován žádný PMI).
Toto rozhodnutí může hrát několik dalších proměnných. Například:
- Porovnejte možné daňové úspory spojené s placením PMI s daňovými úsporami spojenými s placením úroků z druhé hypotéky. Daňový zákon z roku 2017 změnil limity na odečtení hypotečních úroků, proto se poraďte s účetním ohledně své finanční situace. Srovnejte náklady na nové ocenění, abyste eliminovali PMI vs. náklady na refinancování první a druhé hypotéky do samostatného samostatného systému. hypotéka. Všimněte si rizika, že by úrokové sazby mohly vzrůst mezi časem původního rozhodnutí o hypotéce a okamžikem, kdy by byla refinancována první a druhá hypotéka. Zkontrolujte různé sazby zásadního snížení těchto dvou možností. Poznamenejte si časovou hodnotu peněz (myšlenka, že peníze, které nyní utratíte, mají v budoucnu hodnotu vyšší než stejnou částku).
Nejdůležitější proměnnou v rozhodnutí je však očekávaná míra zhodnocení domácích cen. Pokud zvolíte samostatnou první hypotéku, která vyžaduje, abyste zaplatili PMI - namísto získání druhé hypotéky bez PMI - jak rychle může váš dům ocenit hodnotu do bodu, kdy LTV je 78%, a PMI lze eliminovat ? To je prvořadý rozhodující faktor, a proto se na něj nyní zaměříme.
Hodnocení: Klíč k rozhodování
Zde je nejdůležitější rozhodovací faktor: Jakmile bude PMI vyloučen ze samostatné první hypotéky, bude měsíční splátka, kterou dlužíte, nižší než kombinované platby za první a druhou hypotéku. To vyvolává dvě otázky. Za prvé, jak dlouho bude trvat, než bude možné PMI odstranit? A za druhé, jaké jsou úspory spojené s každou možností?
Níže jsou uvedeny dva příklady založené na různých odhadech míry zhodnocení domácí ceny.
Příklad 1: Pomalý kurz ocenění domácí ceny
Níže uvedené tabulky porovnávají měsíční splátky samostatné 30leté hypotéky s pevnou úrokovou sazbou s PMI versus 30letá první hypotéka s fixní sazbou kombinovaná s 30letou / splatnou 15letou druhou hypotékou.
Hypotéky mají následující vlastnosti:
Na obrázku 2 se odhadují roční sazby zhodnocování cen nemovitostí.
Všimněte si, že platba PMI 120 USD je snížena z celkové měsíční splátky samostatné první hypotéky v 60. měsíci (viz obrázek 3 ), když LTV dosáhne 78% kombinací snížení jistiny a zhodnocení domácí ceny.
Tabulka na obrázku 4 ukazuje kombinované měsíční splátky první a druhé hypotéky. Všimněte si, že měsíční platba je konstantní. Úroková sazba je vážený průměr. LTV je pouze hypotékou první hypotéky.
Při použití první a druhé hypotéky lze za prvních 60 měsíců ušetřit měsíčně 85 dolarů. To se rovná celkové úspoře 5 100 $. Od 61. měsíce získává samostatná první hypotéka výhodu zbývajícího hypotéky ve výši 35 USD měsíčně. Rozdělíme-li 5 100 $ na 35 USD, dostaneme 145. Jinými slovy, v tomto scénáři pomalého zhodnocování domácích cen, počínaje 61. měsícem, by mohlo trvat dalších 145 měsíců, než by mohla získat platební výhodu samostatné první hypotéky bez PMI. zpět původní výhodu kombinované první a druhé hypotéky. (Toto časové období by bylo prodlouženo, pokud by byla zohledněna časová hodnota peněz.)
Příklad 2: Rychlá zhodnocení ceny domů
Níže uvedený příklad je založen na stejných hypotékách, jaké jsou uvedeny výše. Používají se však následující odhady zhodnocení domácí ceny.
V tomto příkladu zobrazujeme pouze jednu tabulku měsíčních plateb pro obě možnosti (viz obrázek 6 ). Všimněte si, že PMI je v tomto případě ve 13. měsíci snížen z důvodu rychlého zhodnocení domácích cen, které rychle snižuje LTV na 78%.
Díky rychlému zhodnocení domácí ceny lze PMI eliminovat relativně rychle.
Kombinované hypotéky mají pouze platební výhodu 85 USD po dobu 12 měsíců. To odpovídá celkové úspoře 1 020 $. Od 13. měsíce má samostatná hypotéka platební výhodu 35 USD. Pokud rozdělíme 1 020 $ na 35, můžeme určit, že vytvoření počáteční úspory kombinované první a druhé hypotéky bude trvat 29 měsíců. Jinými slovy, počínaje 41. měsícem by byl dlužník finančně lepší volbou samostatné první hypotéky s PMI. (Toto časové období by bylo prodlouženo, pokud by byla zohledněna časová hodnota peněz.)
Sečteno a podtrženo
- Pokud se rozhodnete platit PMI, může být vyloučeno prostřednictvím hodnocení, jakmile LTV dosáhne 78%. Pokud se rozhodnete použít kombinaci první a druhé hypotéky, pravděpodobně budete mít počáteční platební úspory. Jediným způsobem, jak eliminovat druhou hypotéku, která bude pravděpodobně mít vyšší úrokovou sazbu než první hypotéka, je její splácení nebo refinancování vaší první a druhé půjčky do nové samostatné hypotéky.
