Vlastnictví nemovitosti k pronájmu má své výhody. Pokud se rozhodnete pro správnou půjčovnu, můžete dostávat pravidelný tok příjmů pokrývající hypotéku a každý měsíc vám poskytuje slušný zisk. Když nemovitost prodáte, můžete být ve velkém neočekávaném stavu.
Tento stroj generující příjem vás však může stát, když prodáváte. Je to proto, že při prodeji nemovitosti budete platit daně z kapitálových výnosů (zisku). Pro rok 2018 je sazba daně z dlouhodobého kapitálového výnosu 15%, pokud jste manželé společně se zdanitelným příjmem mezi 77 201 a 479 000 $. Pokud je váš příjem 479 001 $ nebo více, míra kapitálových výnosů je 20%.
Prodej nemovitosti k pronájmu by mohl mít za následek výrazný daňový skus v závislosti na zisku, který z prodeje získáte. Například pro manželský pár, který podá společně daňový příjem ve výši 480 000 USD a kapitálové zisky ve výši 100 000 USD, by daně z těchto zisků z pronájmu činily 20 000 USD. Existují však způsoby, jak snížit zátěž při prodeji nemovitosti k pronájmu; Níže jsou tři strategie.
Kompenzace zisků se ztrátami
Co to je: Sklizeň daňových ztrát
Pro koho je určen: Každý, kdo má v daném daňovém roce kapitálové ztráty
Co získáte: Schopnost odečíst tyto ztráty od kapitálových zisků realizovaných z prodeje nemovitosti k pronájmu
Účinným způsobem, jak snížit daňové zatížení při prodeji nájemní nemovitosti, je spárovat zisk z prodeje se ztrátou v jiné oblasti vašich investic. Tomu se říká sklizeň daňových ztrát. Mnoho lidí používá tuto strategii na konci roku ke snížení částky, kterou dluží ze zisků z akcií, ale lze ji také použít k pronájmu nemovitostí. Je to proto, že služba Internal Revenue Service vám umožňuje párovat zisky se ztrátami, aby se snížila částka, kterou dlužíte vládě.
Řekněme, že jste z prodeje nájemního bytu vydělali 50 000 $, ale koupali jste se na akciovém trhu a ztratili jste 75 000 $. Můžete vykompenzovat kapitálový zisk ve výši 50 000 USD, čímž se zisk z prodeje nemovitosti k praní umyje.
Využijte ustanovení § 1031 daňového řádu
Co to je: Výměna IRS Section 1031 „Like-kind“
Pro koho je určen: Každý, kdo je schopen reinvestovat výnosy z prodeje investiční nemovitosti (tj. Pronájem nemovitosti) do nové nemovitosti
Co získáte: Schopnost odložit některé nebo všechny daně z kapitálového zisku
Investoři do nemovitostí, kteří nechtějí vydělat peníze, mohou díky § 1031 daňového řádu odložit placení daně z kapitálových výnosů. Výměna podle oddílu 1031 vám umožňuje prodat váš nájemní majetek, zakoupit nemovitost typu „like-kind“ a odložit placení daní v okamžiku uskutečnění výměny. Můžete provádět 1031 směn tolikrát, kolikrát chcete, ale když nakonec dosáhnete zisku, budou splatné daně. Před přijetím zákona o dani z příjmů a pracovních míst z roku 2017 by vaše výměna podle § 1031 mohla zahrnovat i určité druhy osobního majetku. Podle nového zákona musí burza zahrnovat nemovitosti.
Nejjednodušší způsob, jak odložit daně, je vyměnit jednu nemovitost za druhou. Složitější strategie zvaná odložená výměna vám umožní prodat nemovitost a poté získat jednu nebo více podobných náhradních nemovitostí. Termín „laskavý“ má velmi široký výklad. Nemusíte vyměňovat jeden byt za jiný nebo jeden za jiný. Hlavním ustanovením s majetkem je, že musí být pro účely pronájmu a musí generovat příjem. Váš osobní dům, rekreační dům nebo jiný majetek se nepočítají.
Načasování je důležité. Máte 45 dní ode dne prodeje na identifikaci potenciálních náhradních nemovitostí a do 180 dnů musíte uzavřít náhradní nemovitost. Pokud je vaše daňové přiznání splatné před tímto 180denním obdobím, musíte zavřít dříve. Zmeškejte lhůty a budete muset zaplatit daně z prodeje původní nemovitosti k pronájmu.
Proměňte svůj nájemní nemovitost na svou primární rezidenci
Co to je: Převod nájemní nemovitosti na primární bydliště
Pro koho je určen : Každý, kdo dokáže převést nájemní nemovitost do svého hlavního bydliště za účelem lepšího daňového zacházení při prodeji
Co získáte: Schopnost vyloučit z daní až 500 000 dolarů z kapitálových výnosů
Prodej domu, ve kterém žijete, má lepší daňové výhody než vykládka nájemní nemovitosti za účelem zisku, proto někteří lidé převádějí nájemní nemovitost do svého primárního bydliště, aby se vyhnuli dopadu daně z kapitálových výnosů. IRS Section 121 vám umožňuje vyloučit až 250 000 dolarů ze zisku z prodeje vašeho hlavního bydliště, pokud jste svobodní, a až 500 000 dolarů, pokud jste manželé společně podáni. Chcete-li se kvalifikovat, musíte vlastnit dům po dobu pěti let a žít v něm nejméně dva roky z pěti. Výše odpočtu závisí na tom, jak dlouho byla nemovitost použita k pronájmu, než jako primární rezidence.
Předpokládejme například, že jste si koupili dům před pěti lety za 200 000 dolarů a pronajali si jej na první tři roky. Před dvěma lety jste se nastěhovali a nedávno jste dům prodali za 300 000 dolarů. Uskutečníte kapitálový zisk ve výši 100 000 USD, ale od této částky si můžete odečíst pouze dvě pětiny (40%), protože v domácnosti jste žili pouze dva z pěti let. Zbývajících 60 000 dolarů v kapitálových ziscích bude podléhat dani z kapitálových zisků.
Daňové odpočty pro vlastníky nemovitostí k pronájmu
Sečteno a podtrženo
Daň z kapitálových výnosů může mít z vašeho zisku velký kus z prodeje investice do nemovitostí, ale naštěstí existují způsoby, jak se obejít. Ať už se zabýváte výměnou jedné nemovitosti za druhou, spárováním investičních ztrát se zisky za účelem kompenzace daňového zásahu nebo převedením nájemného na primární bydliště, tyto strategie vám pomohou odložit nebo se vyhnout placení některých nebo všech daní z kapitálových výnosů. Bez nich mohou kapitálové zisky stát až 15% nebo 20% vašeho zisku v závislosti na vašem zdanitelném příjmu.
