Obsah
- Co je to půjčka k hodnotě?
- Poměr půjčky k hodnotě (LTV) a výpočet
- Přepisování LTV a půjček
- Faktory ovlivňující poměr LTV
- Poměr LTV a úrokové sazby
- Typy půjček a poměr LTV
- Hodnocení LTV Ratio
- LTV vs. kombinovaný LTV (CLTV)
- Omezení LTV
Co je poměr půjčky k hodnotě (LTV)?
Poměr půjčky k hodnotě (LTV) je posouzení úvěrového rizika, které finanční instituce a ostatní věřitelé prozkoumají před schválením hypotéky. Hodnocení s vysokým poměrem LTV je obvykle vyšší riziko, a proto, pokud je hypotéka schválena, půjčka půjčuje dlužníkovi více.
Úvěr s vysokým poměrem LTV může navíc vyžadovat, aby dlužník koupil hypoteční pojištění, aby kompenzoval riziko pro věřitele.
Klíč s sebou
- LTV se často používá při hypotečních úvěrech k určení částky nezbytné k provedení zálohy a toho, zda věřitel poskytne úvěr dlužníkovi. Většina věřitelů nabízí žadatelům o hypotéku a vlastní kapitál nejnižší možnou úrokovou sazbu, když půjčka poměr hodnoty je na nebo pod 80%. Fannie Mae's HomeReady a Freddie Mac's Home Možné hypoteční programy pro dlužníky s nízkými příjmy umožňují poměr LTV 97% (3% akontace), ale vyžadují hypoteční pojištění, dokud poměr neklesne na 80%.
Poměr půjčky k hodnotě (LTV) a výpočet
Kupující v domácnosti mohou snadno vypočítat poměr LTV ve svém domě.
Cvičení LTVratio = APVMA kde: MA = Částka hypotékyAPV = Hodnota oceněné vlastnosti
Tento proces zahrnuje rozdělení celkové částky hypotečního úvěru na celkovou kupní cenu domu. Například dům s kupní cenou 200 000 USD a celkovou hypotečním úvěrem za 180 000 USD má poměr LTV 90%. Konvenční poskytovatelé hypotečních úvěrů často poskytují lepší úvěrové podmínky pro dlužníky, jejichž poměr LTV nepřesahuje 80%.
Poměr LTV se vypočte vydělením částky vypůjčené odhadovanou hodnotou nemovitosti vyjádřenou v procentech. Například, pokud si koupíte dům oceněný za 100 000 USD za jeho odhadovanou hodnotu a provedete zálohu 10 000 $, půjčíte si 90 000 $, což povede k poměru LTV 90% (tj. 90 000/100 000).
Přepisování LTV a půjček
Poměr LTV je rozhodující složkou upisování hypotéky, ať už jde o nákup domu, refinancování stávající hypotéky do nové půjčky, nebo půjčky za nashromážděný kapitál v rámci nemovitosti.
Věřitelé posuzují poměr LTV a určují míru expozice vůči riziku, které podstoupí při upisování hypotéky. Když dlužníci požádají o půjčku na částku, která je na odhadované hodnotě nebo blízko ní, a tedy na vyšší poměr LTV, věřitelé si uvědomí, že existuje větší šance, že půjčka půjde do prodlení, protože v rámci nemovitosti není vytvořen žádný kapitál. Pokud dojde k uzavření trhu, může být pro věřitele obtížné prodat dům za dostačující na pokrytí nesplaceného zůstatku hypotéky a zisk z transakce.
Faktory ovlivňující poměr LTV
Hlavními faktory, které ovlivňují ukazatele LTV, jsou zálohy, prodejní (smluvní) cena a odhadovaná hodnota. Chcete-li dosáhnout nejnižšího (a nejlepšího) poměru LTV, zvyšte zálohu a pokuste se snížit prodejní cenu. Pomocí výše uvedeného příkladu předpokládejme, že si koupíte dům, který oceňuje 100 000 USD, ale majitel je ochoten prodat za 90 000 $. Pokud provedete stejnou zálohu 10 000 $, vaše půjčka je pouze 80 000 $, což vede k poměru LTV 80% (tj. 80 000/100 000). Pokud zvýšíte zálohu na 15 000 USD, váš hypoteční úvěr je nyní 75 000 USD, takže váš poměr LTV činí 75% (tj. 75 000/100 000).
To vše je důležité, protože čím nižší je poměr LTV, tím větší je pravděpodobnost, že půjčka bude schválena, tím nižší bude pravděpodobně úroková sazba a čím menší je pravděpodobnost, že budete muset zakoupit soukromé hypoteční pojištění (PMI).
Poměr LTV a úrokové sazby
Zatímco poměr LTV není jediným určujícím faktorem při zajišťování hypotéky, půjčky na vlastní kapitál nebo úvěrové linky, hraje podstatnou roli v tom, kolik nákladů na půjčky vlastníka domu stojí. Ve skutečnosti vám vysoký poměr LTV může zabránit v tom, abyste se kvalifikovali na půjčku nebo možnost refinancování.
Většina poskytovatelů úvěrů nabízí žadatelům o hypotéku a vlastní kapitál nejnižší možnou úrokovou sazbu, pokud je poměr LTV 80% nebo nižší. Vyšší poměr LTV nevylučuje, aby dlužníci byli schváleni pro hypotéku, i když celkové náklady na půjčku se zvyšují se zvyšujícím se poměrem LTV. Například může být schválen dlužník s poměrem LTV 95%, ale úroková sazba může být až o celý procentní bod vyšší než u dlužníka s poměrem LTV 75%.
Kromě toho, pokud je poměr LTV vyšší než 80%, budete pravděpodobně muset zakoupit soukromé hypoteční pojištění (PMI), které lze přidat kdekoli od 0, 5% do 1% z celkové výše úvěru na ročním základě. Například PMI ve výši 1% na 100 000 půjček by k částce zaplacené za rok přidalo 1 000 $ nebo 83, 33 $ měsíčně. Platby PMI pokračují, dokud není poměr LTV 80% nebo nižší. Poměr LTV se sníží, jak splácíte svou půjčku, a jak se hodnota vašeho domu v průběhu času zvyšuje.
Vyžadovat 80% (nebo nižší) poměr LTV, aby se zabránilo PMI, není zákon, ale je to praxe téměř všech věřitelů. Výjimky jsou někdy stanoveny pro dlužníky s vysokým příjmem, nižším dluhem nebo jinými faktory, jako je velké investiční portfolio.
Maximální poměr půjčky k hodnotě je největší přípustný poměr velikosti půjčky k hodnotě dolaru nemovitosti. Čím vyšší je poměr půjčky k hodnotě, tím větší je část kupní ceny, která byla financována. Vzhledem k tomu, že dům funguje jako zajištění úvěru, poměr úvěru k hodnotě je měřítkem rizika používaného věřiteli. Různé úvěrové programy mají různé rizikové faktory, a proto mají různé maximální poměry LTV.
Typy půjček a poměr LTV
Některé typy půjček mají zvláštní pravidla, pokud jde o poměr LTV.
Půjčky FHA
Půjčky FHA, které umožňují počáteční poměr LTV až do 96, 5%, vyžadují pojistné na hypotéku (MIP), které trvá tak dlouho, dokud máte tuto půjčku bez ohledu na to, jak nízký poměr LTV nakonec půjde. Většina lidí refinancuje konvenční půjčka, jakmile poměr LTV dosáhne 80% k odstranění MIP.
Půjčky VA a USDA
Úvěry VA a USDA - dostupné současné i bývalé armádě nebo ve venkovských oblastech - nevyžadují soukromé hypoteční pojištění, i když poměr LTV může být až 100%. Úvěry VA a USDA však mají další poplatky.
Fannie Mae a Freddie Mac
Fannie Mae's HomeReady a Freddie Mac's Home Možné hypoteční programy pro dlužníky s nízkými příjmy umožňují poměr LTV 97% (3% záloha), ale vyžadují hypoteční pojištění, dokud poměr nedosáhne 80%.
Zjednodušené možnosti refinancování, které se vzdávají požadavků na hodnocení (což znamená, že poměr LTV v domácnosti nemá vliv na úvěr), existuje pro úvěry FHA, VA a USDA. Pro ty, kteří mají poměr LTV nad 100% - také známý jako „podvodní“ nebo „vzhůru nohama“ - možnost refinancování s vysokou půjčkou od Frannie Mae a vylepšená úleva pro refinancování Freddie Mac, která je určena k nahrazení refinančního programu HARP, který vypršela 31. prosince 2018, jsou k dispozici.
Hodnocení LTV Ratio
Pro většinu scénářů hypotečních úvěrů je poměr LTV 80% nebo nižší považován za dobrý. Poměr LTV ve výši 80% poskytuje nejlepší šanci na schválení, nejlepší úrokovou sazbu a největší pravděpodobnost, že nebudete muset nakupovat hypoteční pojištění. Jak je uvedeno výše, půjčky VA a USDA však umožňují vyšší poměr LTV (až do 100%) a stále se vyhýbají nákladnému soukromému hypotečnímu pojištění, i když se na ně vztahují další poplatky.
U většiny možností refinancování, pokud nepožádáte o refinancování v hotovosti, nezáleží na poměru LTV, takže neexistuje nic takového jako „dobrý“ nebo „špatný“. Pokud žádáte o refinancování v hotovosti, poměr LTV 90% nebo méně se považuje za dobrý.
LTV vs. kombinovaný LTV (CLTV)
Zatímco poměr LTV zkoumá dopad jediné hypoteční půjčky při koupi nemovitosti, poměr kombinované půjčky k hodnotě (CLTV) je poměr všech zajištěné půjčky na nemovitost na hodnotu nemovitosti. Věřitelé využívají poměr CLTV k určení možného rizika selhání kupujícího v případě, že bude použit více než jeden úvěr - například pokud budou mít dvě nebo více hypoték, nebo hypotéku plus úvěr na bydlení nebo úvěrový rámec (HELOC). Obecně platí, že věřitelé jsou ochotni půjčovat půjčky s vysokým úvěrovým ratingem v poměru CLTV 80% a více.
Ukazatel LTV zohledňuje pouze primární hypoteční zůstatek. Ve výše uvedeném příkladu je tedy poměr LTV 50%, což je výsledek rozdělení primárního hypotečního zůstatku 100 000 USD domácí hodnotou 200 000 USD. Primární věřitelé mají tendenci být štědřejší s požadavky CLTV.
Pokud vezmeme v úvahu výše uvedený příklad, v případě uzavření trhu obdrží primární držitel hypotéky své peníze v plné výši, než druhý držitel hypotéky obdrží cokoli. Pokud hodnota nemovitosti klesne na 125 000 USD před výchozími hodnotami dlužníka, primární zástavní věřitel obdrží celou dlužnou částku (100 000 USD), zatímco druhý zástavní věřitel obdrží pouze zbývajících 25 000 USD, přestože dluží 50 000 USD. Primární držitel zástavního práva má v případě klesající hodnoty nemovitosti menší riziko, a proto si může dovolit půjčit na vyšší CLTV.
Omezení LTV
Hlavní nevýhodou LTV je to, že zahrnuje pouze primární hypotéku, kterou majitel domu dluží, a nezahrnuje další závazky, jako je druhá hypotéka nebo půjčka na bydlení. Proto je CLTV inkluzívnějším měřítkem schopnosti dlužníka splácet úvěr na bydlení.
