Ceny nemovitostí na horním dně lákají některé nové investory do nemovitostí na trh. Ale než se připojíte k řadám pronajímatelů, ujistěte se, že máte silné znalosti o finančních informacích, které mohou znamenat rozdíl mezi tím, že se stanete dalším Donaldem Trumpem a ocitnete se u konkursního soudu. Zde je osm čísel investic do nemovitostí, které potřebujete znát. (Více informací o koupi domu naleznete v: Příručka pro první majitele domů)
1. Vaše hypoteční platba
U standardního domu obývaného majiteli obvykle věřitelé dávají přednost celkovému poměru dluhu k příjmu 36%, ale někteří půjdou až o 45% v závislosti na dalších kvalifikačních faktorech, jako je vaše kreditní skóre a hotovostní rezervy. Tento poměr porovnává váš celkový hrubý měsíční příjem s vašimi měsíčními povinnostmi splácet dluh. V případě platby na bydlení věřitelé dávají přednost hrubé výdělečné odměně za bydlení ve výši 28 až 33%, v závislosti na dalších faktorech. Pro investiční nemovitost směrnice Freddie Mac tvrdí, že maximální poměr dluhu k příjmu je 45%. (Další informace naleznete v jednoduchých způsobech, jak investovat do nemovitostí. )
2. Požadavky na zálohu
Zatímco nemovitosti využívané vlastníkem mohou být financovány hypotékou a jen o 3, 5% nižší u úvěru FHA, hypotéky pro investory obvykle vyžadují zálohu 20 až 25% nebo někdy až 40%. Žádná ze zálohových nebo závěrečných nákladů na investiční nemovitost nesmí být z darovacích prostředků. Jednotliví věřitelé určí, kolik musíte dát, abyste získali nárok na půjčku, v závislosti na vašich poměrech dluhu k příjmu, úvěrovém skóre, ceně nemovitosti a pravděpodobném nájemném.
8 čísel pro hodnocení investice do nemovitostí
3. Příjem z pronájmu za účelem kvalifikace
I když můžete předpokládat, že vzhledem k tomu, že platby nájemného nájemce budou (doufejme) pokrývat vaši hypotéku, neměli byste potřebovat zvláštní příjem, abyste se mohli kvalifikovat na půjčku na bydlení. Aby však bylo nájemné považováno za příjem, musíte mít dvouletou historii správy investičních nemovitostí, pojistné krytí ztráty z pronájmu z nájmu po dobu nejméně šesti měsíců hrubého měsíčního nájemného a jakýkoli negativní příjem z pronájmu z jakéhokoli nájemního majetku musí být považován za dluh v poměru dluhu k příjmu. (Kromě vytváření trvalého zhodnocení výnosů a kapitálu poskytuje nemovitost odpočty, které mohou snížit daň z příjmu z vašich zisků. Podívejte se na odpočty daně u vlastníků nemovitosti k pronájmu .)
TUTORIAL: Zkoumání investic do nemovitostí
4. Poměr cena k příjmu
Tento poměr porovnával střední cenu domácnosti v oblasti s průměrným příjmem domácnosti. Před prasknutím bubliny na bydlení byl poměr ceny k příjmu v USA 2, 75, zatímco na konci roku 2010 činil 1, 71. Průměr mezi lety 1989-2003 je 1, 92 podle Fiserv, Inc., Federal Housing Finance Agency, Moody's Analytics.
5. Poměr cena k pronájmu
Poměr ceny k pronájmu je výpočet, který porovnává střední ceny domů a střední nájemné na konkrétním trhu. Prostě vydělte střední cenu domu průměrným ročním nájemným, abyste vytvořili poměr. Na vrcholu amerického trhu v roce 2006 činil poměr USA 18, 46. Ke konci roku 2010 tento poměr klesl na 11, 34. Dlouhodobý průměr (od roku 1989 do roku 2003) činil 9, 56. Obecně platí, že by spotřebitelé měli zvážit nákup, pokud je poměr nižší než 15, a nájemné, když je nad 20. Trhy s vysokým poměrem cena / nájem obvykle obvykle nenabízejí tak dobrou investiční příležitost. (Přemýšlíte o koupi domu? Podíváme se na počáteční a průběžné náklady, jakož i na přínosy. Podívejte se na pronájem nebo koupi? Finanční problémy .)
6. Výnos z hrubého nájemného
Hrubý výnos z pronájmu pro jednotlivou nemovitost lze nalézt vydělením ročního nájemného shromážděného celkovým nákladem na nemovitost a poté vynásobením tohoto čísla 100 pro získání procenta. Celkové náklady na nemovitost zahrnují kupní cenu, veškeré náklady na uzavření a náklady na renovaci.
7. Míra kapitalizace
Cennějším číslem než hrubý výnos z pronájmu je míra kapitalizace, známá také jako maximální sazba nebo čistý výnos z pronájmu, protože toto číslo zahrnuje provozní náklady na nemovitost. To lze vypočítat počínaje ročním nájemným a odečtením ročních nákladů, poté vydělením tohoto čísla celkovým nákladem na nemovitost a vynásobením výsledného čísla 100 procentem. Celkové náklady na pronájem zahrnují náklady na opravy, daně, pojištění pronajímatele, náklady na volné pracovní místo a poplatky agentům.
8. Peněžní tok
Sečteno a podtrženo
Jakmile provedete všechny tyto výpočty, můžete se informovaně rozhodnout, zda konkrétní nemovitost bude cennou investicí.
