Definice tržního přístupu

Jaký je přístup na trh?

Tržní přístup je metoda stanovení hodnoty aktiva na základě prodejní ceny podobných aktiv. Je to jedna ze tří populárních metod oceňování, spolu s nákladovým přístupem a analýzou diskontovaných peněžních toků (DCF).

Bez ohledu na druh oceňovaného aktiva studuje tržní přístup nedávný prodej podobných aktiv a upravuje rozdíly mezi nimi. Například při hodnocení nemovitostí je možné provést úpravy podle faktorů, jako jsou čtvercové záběry jednotky, věk a umístění budovy a její vybavení.

Protože tržní přístup závisí na porovnání s podobnými aktivy, je nejužitečnější, když jsou k dispozici podstatné údaje o nedávném prodeji srovnatelných aktiv.

Klíč s sebou

• Tržní přístup je metoda pro stanovení hodnoty aktiva. Je to jeden ze tří populárních přístupů, spolu s nákladovým přístupem a analýzou diskontovaných peněžních toků (DCF). Tržní přístup vyniká v situacích, kdy jsou k dispozici hojné údaje o srovnatelných transakce. Pokud tato data nejsou k dispozici, mohou být vyžadovány alternativní přístupy.

Jak funguje přístup na trh

Jak název napovídá, tržní přístup se snaží odpovědět na otázku: „Jaká je reálná tržní hodnota tohoto aktiva?“ Aby mohl odpovědět na tuto otázku, musí odhadce zjišťovat nedávné transakce zahrnující podobná aktiva. Protože je nepravděpodobné, že tato aktiva budou totožná s aktivy, které jsou oceňovány, bude nutné provést různé úpravy.

Na některých trzích, jako jsou rezidenční nemovitosti nebo veřejně obchodované akcie, je často k dispozici dostatek údajů, díky čemuž je tržní přístup relativně snadno použitelný. Na jiných trzích, jako jsou podíly v soukromých podnicích nebo alternativní investice, jako je výtvarné umění nebo víno, může být docela obtížné najít srovnatelné transakce.

V situacích, kdy jsou k dispozici omezené údaje, se odhadce možná bude muset spolehnout na alternativní metody, jako je přístup k nákladům nebo analýza diskontovaných peněžních toků (DCF).

Hlavní výhody tržního přístupu spočívají v tom, že jsou založeny na veřejně dostupných údajích o srovnatelných transakcích. Jako takový může vyžadovat méně subjektivních předpokladů než alternativní přístupy. Hlavní nevýhodou tržního přístupu je to, že to může být nepraktické v situacích, kdy existuje málo, pokud existují nějaké srovnatelné transakce, jako je tomu v případě soukromé společnosti působící na mezeru na trhu s malým počtem konkurentů.

Příklad tržního přístupu

Pro ilustraci předpokládejme, že na trhu kupujete nový byt. Najdete výpis bytu ve vaší preferované čtvrti, který je nabízen za 200 000 $. Jednotka je byt o rozloze 1 000 m2 a 1 koupelna. Je v dobrém strukturálním stavu, ale vyžaduje drobné renovace. Přestože je v žádoucí čtvrti, její pohled je zakrytý a nemá vlastní pračku nebo sušičku.

I když se vám líbí byt, máte pocit, že požadovaná cena je příliš vysoká. Vzhledem k tomu, že byt je uveden na seznamu více než měsíc, začínáte mít podezření, že pokud učiníte poctivou nabídku, může ji prodávající přijmout, i když je pod požadovanou cenou.

Za tímto účelem se rozhodnete pro stanovení reálné tržní hodnoty bytu vyhledáním příkladů podobných bytů ve stejné čtvrti, které se prodaly v loňském roce. Své poznatky shrnujete do tabulky takto:

Srovnatelné transakce
	Transakce 1	Transakce 2	Transakce 3	Transakce 4	Transakce 5
Cena	250 000 dolarů	175 000 dolarů	150 000 dolarů	315 000 $	225 000 $
Čtvereční stopa	900	800	1100	1800	1600
Cena za čtvereční stopu (zaokrouhlená)	275 $	220 $	135 $	175 $	140 dolarů
Ložnice	2	2	1	2	2
Koupelny	1	1	1	2	1
Pohled?	Ano	Ano	Ne	Ano	Ne
Pračka a sušička v sadě?	Ano	Ne	Ano	Ne	Ne
Vyžadovány renovace	Žádný	Žádný	Méně důležitý	Žádný	Méně důležitý