Na dnešním trhu se první homebuyers, zejména tisíciletí, mohou ocitnout ve složité síti studentských dluhů, rostoucích cen domů a přísných požadavků na hypotéky. Díky Národní asociaci REALTORS® došlo v posledních letech k nárůstu pomoci rodičů při nákupu domů.
Mít prostředky na pomoc dospělým dětem při koupi domu nebo bytu je požehnáním a luxusem. Než se ale podepíšete na tečkované čáře, zvažte, zda a jak nejlépe.
Vypracujte smlouvu s očekáváními a podmínkami a nechte právníka nebo jiného realitního odborníka, aby jej zkontroloval, zda neobsahuje podrobnosti, které by mohly být nejasné nebo přehlíženy.
Běžné způsoby, jak pomáhat svým dětem
Existuje mnoho způsobů, jak dítěti pomoci s nákupem bydliště, kromě obyčejného nákupu domu ve vašem jménu a pronájmu nebo předání dítěti. Nemovitost je investiční příležitost a od pobřeží k pobřeží najdete tisíciletí žijící v bytech, které jsou legálně zabaleny do papírů jejich rodičů. Existují však i jiné běžné scénáře, které pomáhají dětem s nákupem domu, mezi něž patří:
- Poskytnutí zálohy na dětský domov. Vlastnictví domu s vaším dítětem (rozdělení vlastního kapitálu v jakémkoli procentu, které si vyberete; při prodeji domu získáte peníze zpět). Nákup nemovitosti s více jednotkami (nebo místem) dostatečně velký pro spolubydlící) a pronajímání dalších jednotek k vyrovnání nákladů. Financování nákupu vašeho dítěte a jeho oficiální zajištění jako u jakékoli jiné hypotéky (může vám pomoci správce hypotéky, řádné strukturování půjčky a jejích platebních podmínek, a dokonce generování měsíčních výpisů a daňových formulářů).
Kolik peněz mohu darovat bez získání daňového zásahu?
Z daňových důvodů se rodiče často rozhodnou darovat potomky penězi, které potřebují, místo aby přímo platili náklady. Například vyloučení z darovací daně z roku 2019 je 15 000 $ na příjemce, na gifter, na rok.
V současné době byste například vy a váš manžel mohli dát svému dítěti a jeho manželovi až 60 000 $ (15 000 x 2 nadané rodiče x 2 příjemci) - dost na dostatečnou zálohu v mnoha amerických městech.
Klíč s sebou
- Existuje mnoho způsobů, jak vašemu dítěti pomoci při koupi jejich prvního domova, ale předtím, než to uděláte, zvažte všechna fakta a potenciální úskalí. Zdravý bankovní účet přitahuje hypotéky. Odborníci varují před přepadením vašich penzijních fondů nebo před zadlužením platit za domov vašeho dítěte. Zvažte, aby se vaše dítě stalo autorizovaným uživatelem vašich kreditních karet (za předpokladu, že máte dobro až vynikající kredit), abyste mohli posílit jejich kredit.
První dar můžete sledovat s dalším darem 60 000 $ (15 000 x 2 dary rodičům x 2 příjemcům) od 1. ledna 2020 (za předpokladu, že částka IRS nezmění částku). Celková částka 120 000 $ se nebude počítat jako příjem ani nebude podléhat federální dani z příjmu v daňovém přiznání vašeho dítěte.
Mějte na paměti, že „pokud rodiče dávají peníze jako dárek… peníze musí být získány a sledovány, spolu s dárkovým dopisem, “ říká Linda Robinson, realitní a úvěrová referentka s hypotékou Cabrillo v San Diegu. K zajištění transakce použijte hypotečního profesionála, který má s tím zkušenosti, říká Robinson.
Než podepíšete hypotéku nebo půjčku: Body je třeba zvážit
Někteří věřitelé požadují, aby všechny strany uvedené v titulu měly hypoteční smlouvu. To znamená, že i když je záměrem dítěte zpracovat měsíční splátky hypotéky, za dluh jsou také finančně odpovědní rodiče.
Pokud rodiče nejsou na hypotéce, nemohou využít odpočtu daně z úroků z hypotéky. Dokonce i bezúročná půjčka od rodičů k dítěti může být pro rodiče daňovou povinností. IRS předpokládá, že vyděláte úrok, i když nemáte, a to je zdanitelný příjem. Rodičovské půjčky zvyšují dluhové břemeno dítěte a mohly by zranit šanci dítěte získat nárok na dodatečné financování podle svého vlastního práva. Pozitivní je, že řádně zaznamenaná půjčka umožňuje dítěti maximalizovat odpočty v daňovém období.
I v případě, že rodiče poskytují zálohu, bude dítě stále muset mít nárok na hypotéku, a to včetně nutnosti mít hotovostní rezervy, stabilní zaměstnání a stabilní příjem. To znamená, že hypoteční věřitelé obvykle umožňují, aby zálohy na primární dům byly zcela nebo zčásti vyplaceny darovacími prostředky, pokud budou splněny další požadavky. Například hypotéka Freddie Mac's Home Možná výhoda umožňuje, aby celá záloha 3% pocházela z darů nebo jiných finančních prostředků.
Potenciální daňové úspory pro rodiče
Rodič, který si koupí dům a dovolí mu, aby tam žilo, by mohl být schopen provést významné daňové odpočty. Majetkové daně, úroky z hypotéky, opravy, údržba a strukturální vylepšení jsou obecně odpočitatelné ve druhém domě. Přestože pronajímatel může každý rok odečíst až 25 000 dolarů ztrát, rodiče čelí různým pravidlům při pronájmu rodinným příslušníkům. Pokud dítě neplatí nájemné, považuje se to za osobní využití majetku a odpočty spojené s nájmem nejsou povoleny.
Pokud však dítě má spolubydlící, kteří platí nájemné, rodič může mít možnost si odpočty vztahující se k nájmu a zároveň tam nechat dítě žít bez nájmu.
Upozorňujeme, že odpočet úroků z hypotéky může provést pouze osoba, která hypotéku platí a vlastní (nebo částečně vlastní) dům. Pokud rodič vlastní majetek, ale dítě vyplácí hypotéku každý měsíc, žádný z nich nemůže odečíst úrok. Pokud dítě vlastní nějaké procento domova, může tento podíl na úroku odečíst.
Budování vlastního kapitálu a dlouhodobé investice
Hypoteční splátky mohou mít větší finanční smysl než dávat dětem měsíční příspěvek na bydlení nebo platit měsíční nájem. Vyplacení hypotéky vytváří kapitál v domácnosti a domy se proměňují v aktiva - obvykle oceňují aktiva, pokud jsou správně udržována. Jen mějte na paměti, že rezidenční nemovitost se nejlépe považuje za dlouhodobou investici. Obecně platí, že většina kupujících musí udržovat dům po dobu tří až pěti let, aby se rozbila.
Pokud se rodiče rozhodnou poskytnout půjčku s nízkým úrokem pro dítě, přičemž se stávají skutečnými hypotečními půjčkami, budou mít z měsíčních plateb trochu příjmu. Dokonce i nízkoúroková půjčka může porazit návrat některých konzervativních investic.
Vysoké náklady na druhé domovy a hypotéky se společným podpisem
Domy zakoupené rodiči jako druhé domovy nebo jako investice často vyžadují větší zálohy, protože se nekvalifikují na štědré hypotéky zaměřené na první časovače, jako jsou půjčky zajištěné Federální správou bydlení (FHA). „Rozdíl mezi primární hypotékou a hypotékou na investiční bydlení je významný, “ poznamenává Robinson. „Musíte odložit alespoň 20% až 30% na investice do nemovitostí a sazby jsou také o něco vyšší. Pokud jsou děti vůbec důvěryhodné, mohou být rodiče lépe v tom, že jsou spolupodavateli a dárcovskými dárci, než ti sami na půjčku. “
Pokud se rodič zadává hypotéce a dítě zaostává s platbami, je jeho rating poškozen stejně jako jeho dítě. Kromě toho, jako spolupodlužník (a tedy spoludlužník) je za dluh zodpovědný rodič. Rodič, který se stará o - nebo dává peníze - vdanému dítěti, které se pak rozvedlo, by se mohl zaplést do chaotického rozdělení aktiv a mohl by ztratit část nebo celou investici bývalému manželovi.
Navigace emocionálních nákladů
Finanční zapletení v rodinách může způsobit stres a konflikty. Sourozenci mimo burzu se mohou cítit žárlivě nebo rozzlobeně. Dárci mohou být frustrovaní tím, co vnímají jako zneužití dárku, ale bezmocní dělat cokoli s tím, jak je dárek použit.
Dárkové přijímače se mohou cítit frustrovaní řetězci připojenými k dárku ve formě očekávání a pravidel. Někteří rodiče nebudou prosazovat důsledky, pokud dítě nevydrží svůj konec dohody. Finanční ujednání mezi členy rodiny mohou často vést k nejasným nedorozuměním a může být obtížné je vymáhat.
Sečteno a podtrženo
Výhody koupě domu pro dítě - nebo poskytnutí finanční pomoci k jeho získání - je mnoho. Může dítěti poskytnout daňové výhody z vlastnictví domu a pomoci mu vybudovat dobrou úvěrovou historii.
Nákup může být také výhodný, pokud jsou rodičovská aktiva dostatečně velká na to, aby vyvolala majetkové daně nebo dědické daně; snížení majetku nyní může v budoucnu snížit daňové zatížení. Tato nemovitost je také investicí, která by nakonec mohla rodičovi pomoci rozbít se, nebo obrátit zisk, přičemž jeho výdaje budou způsobilé pro odpočet daně.
Rodiče by nikdy neměli kupovat dům pro děti, pokud to znamená ohrožení jejich schopnosti platit vlastní účty, splácet hypotéky nebo udržovat životní úroveň v důchodu. Obecně je špatný nápad půjčit si proti penzijním fondům nebo primárnímu bydlišti nebo úplně decimovat účty. A emocionální důsledky jsou těžší měřitelné než ty finanční.
Bez ohledu na to, jak se k němu rozhodnete - dar, půjčka, spoluvlastnictví - uveďte to písemně, tj. Právní smlouvu. Může to být akt lásky, ale musí být považován za obchodní ujednání mezi vámi a vašimi potomky. Koneckonců víte, kde žijí.
