Stephen Schwarzman tím, že vsadil malý, to nezvládl. Jeho kariéra byla definována velkou šancí. V současné době předseda a generální ředitel The Blackstone Group podrobně popsal mnoho z těchto velkých sázek ve své nedávné autobiografii Co to bere . Od jeho dnů jako třídní prezident na střední škole v Abingtonu až po pokorný proces pokusu zahájit Blackstone v roce 1985 s Pete Petersonem byl Schwarzmanův život definován tím, že se na každém kroku zvětšoval.
Blackstone se od té doby rozrostl o investování podniků zaměřených na private equity, hedgeové fondy, úvěrové, infrastrukturní a biologické vědy - mimo jiné - ale mnoho z největších sázek firmy bylo v oblasti nemovitostí. Blackstone je ve skutečnosti jedním z největších investorů do nemovitostí na světě a zhruba čtvrtina z jeho 545 miliard dolarů investovala do tohoto sektoru.
Blackstone zaostával za některými z největších transakcí s nemovitostmi v historii, včetně nákupu Hilton Properties v červenci 2007 a nákupem Stuyvesant Town v New Yorku v roce 2015 za 5, 5 miliardy dolarů.
Mluvil jsem se Schwarzmanem o zahájení jeho autobiografie o jeho kariéře a jeho pohledech na investiční krajinu - zejména v oblasti nemovitostí.
Silver: Blackstone v průběhu let uzavřel velké sázky na nemovitosti a nyní je to jeden z největších vlastníků nemovitostí a investorů na světě a je to dnes největší část vašeho investičního portfolia. Jaká jsou základní pravidla pro identifikaci velkých nemovitostí? Co hledáš?
Schwarzman: Nemovitost je přímočará záležitost. Máme několik pravidel.
- Nakupujeme stávající příležitosti, které můžeme zlepšit. Neděláme vývoj. Vývoj má mnohem větší riziko než nákup stávající budovy. Máme rádi konzervativismus nákupu něčeho existujícího. Za druhé nakupujeme jen věci, které můžeme vylepšit. Nemáme zájem pouze o nákup toku peněžních toků. Chceme něco vylepšit. Poté, co jste to vylepšili, můžete jej prodat za více. Zatřetí, jsme tematický investor. Nemovitost má v rámci nemovitostí různé třídy aktiv, od kancelářských budov a bytů po nákupní centra a sklady. Různé třídy aktiv mají různé základy v různých bodech hospodářského cyklu a také potenciál pro technologické narušení. Například jsme prodali všechna naše nákupní centra a vše v maloobchodě, když jsme viděli Amazon vyvíjet tuto obrovskou dynamiku v roce 2010, a rozhodli jsme se stát se ještě větším kupcem skladů. Sklady byly v posledních 5 letech v maloobchodě velkou výkonnou třídou aktiv. Mnoho prodejců, nejen Amazon, se muselo převést na možnosti online. Chcete-li zboží doručit zákazníkovi, potřebujete sklady. To nás vedlo k celé oblasti, kde máme obrovskou expozici, kde nájemné stoupá dvojnásobně (nebo více) než kterákoli jiná třída aktiv. Také se na nemovitost díváme jako na globální příležitost. V určitém okamžiku není v geografické oblasti tolik kapitálu. Například jsme hodně koupili ve Skandinávii, což se ukázalo jako velmi dobré. Konečné pravidlo se týká nákladů na výměnu. Ujistěte se, že jste dobře pod tím, když něco kupujete, je opravdu důležité.
Když jsme dokončili úkol vylepšit nemovitost, prodáme ji. Máme malou mantru nazvanou: „Koupit, opravit, prodat.“
Silver: Kde vidíte realitní příležitosti v příštím desetiletí?
Schwarzman: Při pohledu na 10 let… v oblasti nemovitostí je trend lidí, kteří se stěhují do měst z předměstí. Díky tomuto trendu budou byty ve městech dobrým místem. Změní to vaši geografickou orientaci. Pokud jste americký investor, budete chtít mít předpojatost v nízkých daňových sazbách a snadnějším pracovním prostředí. Pokud se podíváte na 10 let, dojde ke skutečným posunům, které již můžete vidět při migraci lidí ze severu na jih. Lidé se stěhují z vysokých daní do států s nízkými daněmi, jako je Florida, Texas nebo Severní Karolína, kde můžete pobírat dělníky.
Bývalo to tak, že když lidé dostali práci, vybrali by si místo na základě své práce. Nyní mnoho mladých lidí hledá místo a doufá, že si najde práci. Pokud jdou na správná místa, úlohy se přesunou, aby je našli.
V oblasti nemovitostí existují světová města, která jsou znalostními městy. Jsou to Seattle, San Francisco, Austin, dokonce i New York a Londýn. Najdete města v Indii, jako je Bombaj, Chennai, Bangalore… a najdete průmyslová odvětví, o kterých víte, že budou mít explozivní růst, a sledovat je po celém světě, jak se díváte z 10 let, budou velmi dobrá. A v biotechnologii a výzkumu existují zvláštní případy, které se rychle zrychlují. Jsme jedním z největších vlastníků mokrých laboratoří pro biofarma. To je další z těchto trendů.
Stříbro: Blackstone koupil nemovitosti Hilton v roce 2007 se ukázalo být skvělou výzvou. Hilton byl již zavedenou značkou s velkým rozměrem. Domníváte se, že hotelnictví bude v příštím desetiletí nebo dvou stále chytrým místem pro investice?
Schwarzman: S rostoucím bohatstvím cestuje více lidí. Měl by to být katalyzátor, který umožňuje dělat věci související s cestovním ruchem, ať už se jedná o brána nebo jiná oblíbená místa. Ty by měly mít dobré výsledky.
