Použití vaší IRA k nákupu nemovitostí

Obsah

• Právo IRA pro vlastnictví
• Co je a není tvoje
• Nákup v IRA
• Vlastnictví nemovitosti v IRA
• Prodej nemovitosti v IRA
• Výhody a nevýhody vlastnictví v IRA
• Sečteno a podtrženo

Pokud jde o IRA, jsou finanční aktiva - akcie, dluhopisy a podílové fondy nebo fondy obchodované na burze (ETF) - obvyklými podezřelými investory. Přesto je možné držet nemovitost ve vašem Roth IRA za určitých podmínek. Můžete si koupit rodinné domy nebo bytové domy, bytové domy, komerční nemovitosti, jako jsou maloobchodní prodejny, hotely nebo kancelářské komplexy, nezpracovaná půda a mnoho, a dokonce i lodě.

Není to tak snadné jako nákup několika stovek akcií. Pokud se chcete ponořit do nákupu nemovitostí prostřednictvím své IRA, musíte znát pravidla - a je jich spousta.

Klíč s sebou

• Nemůžete držet nemovitost ve své IRA, ale budete k tomu potřebovat vlastní IRA. Každá nemovitost, kterou koupíte, musí být přísně pro investiční účely: Vy a její rodinní příslušníci ji nemůžete použít. Nákup nemovitostí v IRA obvykle vyžaduje placení v hotovosti a veškeré náklady na vlastnictví musí být hrazeny IRA. Zájem o nemovitost ve vaší IRA může být složitý, s daňovými problémy a byrokracií. Na druhou stranu vám však nemovitost může poskytnout dobrou (nebo velkou) míru návratnosti a diverzifikovat vaše portfolio.

Správná IRA pro nákup investic do nemovitostí

Za prvé, vaše IRA musí být řízena sami. Pojem „vlastní směrování“ znamená, že alternativní investice jsou přijímány nebo nabízeny depozitářem IRA, finanční institucí nebo společností odpovědnou za vedení záznamů a požadavky na podávání zpráv IRS. Samořízená IRA je nezávislá na jakémkoli zprostředkovatelském, bankovním nebo investičním podniku, který by za vás rozhodoval (většina zprostředkovatelských účtů stejně nedovoluje držení nemovitostí).

Chcete-li nakupovat a vlastnit nemovitost prostřednictvím své IRA, budete stále potřebovat správce, subjekt specializující se na účty s vlastním zaměřením, který bude spravovat transakci, související papírování a finanční výkaznictví. Všechno prochází správcem, aby vás neporušovalo přísná pravidla týkající se těchto typů transakcí s nemovitostmi.

Jak byste očekávali, bude za službu účtován poplatek. Nebude vám však poradit, jak nejlépe strukturovat své podíly. Úkolem tohoto custodiana je zpracovávat back-office práci.

Než se podíváme na zbývající pravidla, pochopte tuto základní skutečnost: Vy a vaše IRA jste dvě samostatné entity. Vaše IRA vlastní majetek - vy ne. Ve skutečnosti bude název vlastnictví znít „XYZ Trust Company Custodian (FBO) IRA.“

Co je a není tvoje

Vaše nemovitost musí být čistě investicí. Nemůžete jej použít jako rekreační dům, místo pro život svých dětí, druhý domov nebo kancelář pro vaši firmu. Tato pravidla se vztahují na vás a na lidi, které IRS považuje za „diskvalifikované“. Kdo je tedy považován za diskvalifikovaného?

• Váš manžel / manželkaVaši rodiče, prarodiče a prarodičeVaše děti a jejich manželé, vnoučata a vnoučata Poskytovatelé služeb vaší entity IRAAny, která vlastní více než 50% majetku

Nemůžete také koupit nemovitost od jednoho z těchto diskvalifikovaných lidí - to se nazývá transakce provádějící obchod - a nemůže si IRA koupit nemovitost, kterou již vlastníte. Více o zakázaných transakcích se můžete dozvědět v části 4.72.11.2.1 příručky Internal Revenue Manual.

Provádění nákupu

Váš zůstatek IRA bude muset být docela vysoký, protože získání hypotéky na nákup nemovitosti uvnitř IRA není snadné. Pravděpodobně budete muset platit v hotovosti, což nejenže z účtu udělá velké sousto, ale také ovlivní vaši návratnost po silnici.

Investoři do nemovitostí často odkládají malou částku a využívají stále relativně nízké úrokové sazby, aby získali pákový efekt, a zjistili, že mohou na nemovitosti vydělat více peněz, než zaplatí v úroku. Pokud nemůžete financovat nákup nemovitostí, ztratíte tento potenciál pro významnou návratnost investic (ROI).

Některé banky budou zvažovat půjčky pro tento druh transakce, ale to představuje další problém: Jakékoli příjmy z nemovitosti pak mohou být považovány za nepříbuzný příjem z podnikání (UBTI). Více o UBTI se můžete dozvědět v Oddílu 511 404 IRC (Internal Revenue Code) IRS.

Vlastnictví nemovitosti

Protože vaše IRA neplatí daně, nemůžete využít odpočty, které přicházejí s vlastnictvím nemovitosti. Protože jste zaplatili hotovost, nelze odečíst žádné hypoteční úrokové platby. Nezískáváte ani výhody odpočtů nebo odpisů daně z nemovitostí. Pokud váš majetek generuje příjem z pronájmu, každý jeho kousek jde přímo zpět do vaší IRA. Vzhledem k tomu, že nevlastníte majetek, nemůžete kapesné žádným příjmem. (Samozřejmě dostanete peníze nakonec, když provedete výběr z účtu při odchodu do důchodu.)

Z jasného hlediska nevyplývá z vaší kapsy žádná údržba ani jiné související náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti. IRA platí za všechno. To však není bez nevýhod. Každý dolar, který vychází z vaší IRA, je dolar, který již nemá několik desetiletí na to, aby ocenil bez daně z hodnoty.

Jedno obrovské riziko: náklady na údržbu, které vyčerpávají hotovost vaší IRA a vedou k drahým pokutám, pokud na účet „nadměrně přispějete“.

A co se stane, pokud majetek způsobí řadu velkých výdajů, které tlačí váš zůstatek IRA tak nízko, že účet nemá dostatek peněz na to, aby za něj zaplatil? Nezapomeňte, že za nic týkající se této nemovitosti nemůžete zaplatit z vlastní kapsy. Příspěvky IRA jsou omezené: v roce 2020 můžete vložit pouze 6 000 až 7 000 $, pokud máte 50 a více let.

Pokud to nepokrývá opravu a musíte vložit více, jste na háku za pokuty spojené s přílišným přispíváním. Jedná se o významné riziko, protože nemovitost může často vyžadovat drahou údržbu a příjem, který získáte z pronájmu, nemusí pokrývat to, co potřebujete strávit v roce vysoké údržby.

Prodej nemovitosti v IRA

Chcete-li prodat svůj majetek, vypracujte prodejní cenu stejně jako u jiných nemovitostí. Jakmile se obě strany dohodnou na ceně a podmínkách, požádejte svého depozitáře, aby nemovitost prodal jménem vaší IRA. Všechny peníze se vrátí do vaší IRA buď odložené nebo osvobozené od daně, v závislosti na složení vaší IRA.

Jedna poslední úvaha: likvidita. Jak snadné je dostat se z investice? U akcií je to relativně snadné. Někdy můžete mít své peníze zpět za několik sekund. Naopak nemovitost je notoricky nelikvidní investice. Může to trvat dlouho, než se odprodáte, a během cesty byste mohli přijít o peníze. Jak se ve Velké recesi v roce 2008 dozvědělo osm milionů lidí, mohli byste se ocitnout s aktivem, jehož hodnota je nižší než částka, kterou za něj dlužíte.

Výhody a nevýhody vlastnictví v IRA

Zmínili jsme tolik potíží a nevýhod, možná byste se v této chvíli zajímali, jestli existuje nějaký důvod k tomu, aby se do IRA vložil majetek. Historicky je nemovitost dobrou dlouhodobou investicí, protože hodnoty nemovitostí v průběhu času rostou, a dlouhodobé zhodnocování jde ruku v ruce s dlouhodobým investičním horizontem důchodového účtu. Z krátkodobého hlediska je jakýkoli příjem, který tento majetek vytváří, v rámci IRA chráněn před daněmi. A konečně, jako tvrdé aktivum, nemovitost pomáhá diverzifikovat portfolio jinak investované do akcií a jiných cenných papírů - nikoli nejhorší nápad na světě.

Profesionálové

• Nemovitost pomáhá diverzifikovat portfolio, často se pohybující proti finančním trhům.

• Nemovitosti se historicky ocenily, ideální pro dlouhodobý investiční horizont IRA.

• Nemovitosti mohou poskytovat stabilní tok příjmů z nájemného a jakýkoli příjem z pronájmu, který vybíráte, roste v rámci IRA bez daně.

• Můžete nakupovat, prodávat, převrátit a akumulovat vlastnosti.

Nevýhody

• Musíte si nastavit opatrovníka IRA s vlastním řízením.

• Nemůžete požadovat odpočty za daně z nemovitostí, hypoteční úroky, odpisy a další výdaje spojené s majetkem.

• Veškeré náklady, opravy a náklady na údržbu musí být hrazeny z prostředků IRA a vy musíte zaplatit ostatním za jejich správu a správu nemovitosti.

• Vy a vaši příbuzní nemůžete žít nebo provozovat podnikání z nemovitosti.

Sečteno a podtrženo

Použití IRA k nákupu investice do nemovitosti není pro slabé srdce, ani pro nikoho neobeznámeného s různými typy individuálních důchodových účtů. Investice do nemovitostí jakéhokoli typu jsou docela riskantní nebo při nejlepší údržbě; pro IRA je však nemovitost obzvláště vysoce rizikovou volbou. Hodnoty vlastností mohou klesat nejen stoupat; rok značných nákladů na údržbu by vás také mohl postihovat, pokud váš příjem a limit příspěvku IRA nepokryjí opravy, které si nemůžete dovolit ignorovat.

Pokud nemáte jak čas, tak odborné znalosti pro správu nemovitostí, jste pravděpodobně nejlepší s více mainstreamovými strategiemi pro vaši IRA. Nebo zvažte sekuritizované možnosti nemovitostí, jako jsou trusty pro investice do nemovitostí (REIT) nebo podílové fondy a ETF, které investují do nemovitostí. Jedná se o nepřímou formu vlastnictví nemovitosti, ale jde o jednodušší a likvidnější nabídku - a lze je pořádat i v pravidelných IRA.