Existuje spousta různých věcí, které byste měli zvážit, než se potopíte a vložíte své peníze do konkrétní investice. Analýza hodnoty potenciální investice vám může pomoci zjistit, zda je to dobrá volba, nebo ne. Tento proces se nazývá oceňování a pomáhá investorům určit aktuální a plánovanou hodnotu aktiva. Provedení analýzy hodnoty investice znamená, že potřebujete znát některé metriky společnosti a některé informace o řízení společnosti. To platí pro společnosti v jakémkoli odvětví průmyslu, včetně nemovitostí. Tento článek se zabývá poměry ceny k výnosům (P / E) a jejich měřením v realitním průmyslu.
Klíč s sebou
- Poměry ceny k výnosu mohou investorům pomoci rozhodnout se, jaká cena akcií je vhodná vzhledem k výnosům na akcii generovaným společností. Je běžné, že zavedené realitní společnosti obchodují s 35x až 45x forwardovým ziskem, protože REIT jsou hodnoceny s různými metrikami ve srovnání s ostatní společnosti. Investoři by si měli pamatovat, že odpisy majetku mohou překročit příjmy společnosti REIT.
Co je poměr ceny k výdělkům?
Poměr ceny k výdělku (P / E) je důležitým prvkem fundamentální analýzy. Jedná se o běžně uváděnou metriku oceňování, která může investorům pomoci rozhodnout, jaká cena akcií je vhodná vzhledem k výnosům na akcii (EPS) generovaným společností. Hladiny P / E se liší v důsledku několika faktorů, včetně míry růstu a makroekonomických podmínek, a ocenění se v různých odvětvích liší. Výnosová část poměru P / E se může vztahovat na koncové nebo dopředné odhadované výdělky a prognózované výdělky jsou obvykle pro účely ocenění vlivnější.
Poměr P / E bývá preferovanou analytickou metodou proto, že dává výdělkům relativní cenovku. To pomáhá určit, kdy existují slevy nebo zda ceny akcií budou příliš nedostupné.
Zadní P / E
Koncový P / E je ocenění založené na předchozích 12 měsících skutečného výdělku. Abychom ji mohli vypočítat, vezmeme aktuální cenu akcie a vydělíme ji koncovým EPS z posledních 12 měsíců. Tato částka výdělků je uvedena ve výroční zprávě i ve výkazu zisku a ztráty. Někteří investoři a analytici dávají přednost použití tohoto čísla, protože je přesnější, protože používá skutečné údaje. Ale mějte na paměti, že minulý výkon nemusí nutně ukazovat na budoucnost
Dopředu P / E
Spíše než použití skutečných údajů z minulosti používá forwardový P / E orientaci na budoucí výdělky a je to výhledový ukazatel. Investorům umožňuje porovnat současný a budoucí zisk a poskytuje dobrý obrázek o tom, jaký zisk bude společnost pravděpodobně vykazovat v budoucnosti, bez jakýchkoli úprav nebo změn. Tato metoda však může být chybná, protože společnosti mohou být svými odhady poměrně konzervativní nebo velkorysé.
Forwardové P / E poměry mohou být chybné kvůli tomu, jak konzervativní nebo štědré společnosti mohou být se svými odhady.
Poměr ceny k výnosům a nemovitosti
Stanovení hodnoty investic do nemovitostí závisí na typu dané investice. Pokud jde o oceňování fyzického majetku, lidé mají tendenci tak činit s odhady, které měří hodnotu majetku a země, na které sedí. To se provádí měřením řady kritérií, včetně srovnatelných domů a dostupného vybavení, které je v blízkosti.
Realitní společnosti však lze hodnotit pomocí poměru P / E, stejně jako společnosti v jiných průmyslových odvětvích. Ačkoli sektor nemovitostí není všeobecně definován, obecně zahrnuje trusty z příjmu z nemovitostí (REIT), správci nemovitostí a vývojáře nemovitostí. Je běžné, že zavedené realitní společnosti obchodují s 35x až 45x forwardovým ziskem, a to z velké části kvůli skutečnosti, že REIT jsou hodnoceny s různými metrikami ve srovnání s jinými typy společností, jako jsou finanční prostředky z operací.
Jedním z důležitých hledisek při pohledu na realitní společnost P / E je odpisování, zejména REIT. Toto je částka, o kterou se hodnota vlastnosti s přibývajícím věkem snižuje. Protože společnosti mají povoleno počítat s určitým časem odpisů majetku v průběhu času a tyto částky odepisovat, což může vést ke zkreslení údajů o výdělcích.
Různé modely s výdělkem
Existuje několik různých míst, na které se můžete obrátit, abyste získali průměrné poměry P / E již vypočtené pro odvětví nemovitostí a další odvětví. Tady jsou dva.
NYU Stern School
NYU's Stern School publikuje data P / E pro různá průmyslová odvětví a rozděluje nemovitosti do čtyř kategorií a uvádí jejich aktuální P / E od ledna 2019 takto:
- REIT: 46.15Realizace nemovitostí: 26.50Všeobecná a diverzifikovaná nemovitost: 7.79Realizace nemovitostí a služby: 57.46
Data kombinují všechny REITy pod jeden deštník - celkem 238 firem. Nejaktuálnější dostupné údaje o škole, jak je uvedeno výše, byly zveřejněny k lednu 2019. Průměrná koncová P / E byla 36, 58 a dopředu P / E byla 46, 58. Realitní developeři obchodují v průměru za 18, 63x příjmy ze zisku. Obecné a diverzifikované realitní společnosti obchodují s 52, 89x forwardovým ziskem. Firmy zapojené do realitních služeb a operací vykazují koncové P / E z 18, 37 a forward P / E z 13, 29.
Finviz.com
Nástroj Screener akcií na Finviz.com rozděluje realitní společnosti do poněkud odlišných průmyslových kategorií. Medián forwardu P / E mezi developery nemovitostí je 19.07 od listopadu 2019. Dopředu P / E pro správce nemovitostí je 33, 26.
Pro REIT jako celek je střední hodnota P / E 19, 73. Mezi podskupiny v kategorii REIT patří maloobchod, bytové, kancelářské, průmyslové, hotely, zdravotnictví a diverzifikace. Střední průměrné poměry P / E v rámci prostoru REIT se pohybují v rozmezí od -53, 22 do 41, 99.
