Vyplatí se vaše renovace domů?

Přestavba určitých částí rodinného domu je pro majitele domů skvělým způsobem, jak přidat na pozemek něčímu majetku vyšší funkčnost a krásu. Výběrem správného projektu pro zlepšení vašeho životního prostoru může být významná část nákladů přenesena na budoucí majitele ve formě zvýšených hodnot nemovitostí.

Klíč s sebou

• Přestavba může zvýšit návratnost investic (ROI) domu. Dřevěné paluby, výměna oken a modernizace kuchyně a koupelny mají tendenci generovat nejvyšší návratnost investic. V zájmu obnovy nákladů musí projekty přestavby obecně opravit konstrukční nebo konstrukční vadu, aby získaly zpět náklady na výstavbu. Náklady na renovaci nájemních nemovitostí mohou být získány zpět během prodeje, ale také se zvýšením sazeb nájemného zřízených aktualizovanými domy. Úvěry na bydlení jsou jedním ze způsobů, jak financovat projekty renovace, které umožňují platby pouze na úroky, dokud není nemovitost prodána a náklady nejsou hrazeny. Jednou z největších chyb při renovaci je zlepšení domu výrazně nad průměrem sousedních domů. Ceny domů mají tendenci odrážet vkus místních kupujících domů a částku, kterou jsou ochotni zaplatit.

Co je třeba zvážit před renovací

Návratnost investice (ROI) jakéhokoli daného projektu renovace je funkcí charakteristik místního trhu, stavu trhu s nemovitostmi při prodeji nemovitosti a kvality provedené práce. Historicky a průměrně některé projekty, jako je přidání dřevěné paluby, modernizace kuchyně a koupelen a výměna oken, vykázaly největší návratnost investic bez ohledu na umístění nemovitosti nebo stav trhu rezidenčních nemovitostí.

Větší renovace nejsou vždy lepší, protože vyšší výdaje ne vždy zajistí větší tvorbu hodnoty.

Pokud však projekt přestavby není navržen tak, aby vyřešil strukturální problém nebo konstrukční vadu, je nepravděpodobné, že majitel domu získá zpět více než náklady na výstavbu. Pokud je úhrada nákladů stejně důležitá jako zvýšené potěšení z vylepšování nemovitosti, měli by majitelé domů při rozhodování o tom, které projekty pokračovat, zvážit vkus potenciálních kupujících.

U investorů, kteří přestavují nemovitost na pronájem, mohou být náklady na její posílení získány nejen v době prodeje, ale také prostřednictvím zvýšených sazeb nájemného na základě aktualizovaných rezidencí.

Majitelé domů si však musí být vědomi toho, které projekty se rozhodnou dokončit, protože potenciální zisky z hodnoty lze realizovat pouze do té míry, že jsou kupující ochotni zaplatit za renovace.

Zvažte svoji polohu

Při zvažování jakéhokoli typu projektu je nezbytné zajistit, aby provedená vylepšení byla vhodná pro konkrétní typ obydlí a oblast místních nemovitostí. Jednou z chyb, kterou majitelé domů často dělají, je zlepšení jejich domovů daleko nad průměrem sousedních domů. Kupující jsou přitahováni do konkrétních čtvrtí kvůli službám umístěným poblíž a proto, že domy v této oblasti se prodávají v rámci cenového rozpětí tohoto kupujícího. Ačkoli se dům zlepšil výrazně nad ostatními v okolí, může stále dostávat stejnou úroveň zájmu ve srovnání s ostatními, které se uvádějí na trh, je nepravděpodobné, že by prémie nadprůměrně ovládal jednoduše kvůli dalším zlepšením.

Realitní agenti budou vědět, kdy je procentuální zvýšení hodnoty vyšší pro průměrné nebo podprůměrné ceny domů v dané čtvrti a nižší pro domy s cenou na vrcholu jejich příslušných trhů. Během těchto období zvýšené hospodářské činnosti a zvýšené poptávky po nemovitostech bude mít zlepšení největší dopad na tržní hodnotu domova.

Čas bude mít také vliv na schopnost vylepšení zvýšit hodnoty nemovitosti. Provedení strukturálních nebo konstrukčních vylepšení, jako jsou přírůstky budov nebo dokončování surového prostoru, přinese přidanou hodnotu po delší dobu, než například aktualizace kuchyní a koupelen nebo technologická vylepšení, jako jsou nové klimatizační systémy, protože tyto systémy mají tendenci být zastaralé. přesčas.

Geografická poloha bude mít také velký dopad na nejrychlejší nebo největší návratnost projektů. Například doba údržby a náklady na bazény v zemi znesnadňují úhradu nákladů na instalaci av některých případech sníží celkovou hodnotu domu. To však nemusí platit v jižních oblastech USA, kde delší období extrémně horkého počasí činí z koupaliště pro některé majitele domů cenný doplněk.

Jak může vláda pomoci

Vzhledem k tomu, že úrok z hypotéky je odpočitatelný od daně z příjmu, může strýček Sam pomoci dotovat vylepšování domů, což činí náklady na výstavbu pro majitele nemovitostí ještě menší.

Za méně rizikovou averzi mohou vlastníci nemovitostí, kteří nashromáždili přiměřený vlastní kapitál ve svých domovech, použít k financování svých stavebních projektů finanční nástroje, například refinancování v hotovosti nebo půjčku na vlastní kapitál. Při použití těchto metod by jedinou hotovostí nezbytnou k dokončení plánovaných projektů byly platby úroků na udržení půjček, které jsou ve většině případů daňově uznatelné. Pokud je nemovitost konečně prodána, jistina může být splacena.

Návratnost projektu

Konečným důvodem k provedení jakéhokoli projektu přestavby domova jako majitele-majitele je radost získaná z bydlení v aktualizovaném domě. Pro ty, kteří doufají, že budou profitovat také z přestavby, existuje několik zdrojů, které nabízejí nahlédnutí do očekávané návratnosti konkrétních projektů. Například časopis REALTOR® zveřejňuje výroční zprávu „Cena vs. hodnota“, která porovnává náklady na běžné projekty předělávání a ukazuje návratnost, kterou mohou majitelé domů očekávat. Tyto odhady návratnosti jsou založeny na základech trhu s nemovitostmi v té době a na průměrných nákladech na výstavbu.

Tabulka 1 obsahuje průměrné národní odhady, ale majitelé domů mohou najít konkrétnější informace na webu Remodeling Online, který nabízí stejné odhady pro různé geografické oblasti USA. Tyto průměrné rozsahy návratnosti pro nejběžnější projekty přestavby dávají potenciálním prodejcům obecný údaj o tom, které projekty mají největší pravděpodobnost vrácení většiny projektových nákladů při prodeji. Rozdíly v průměrných výtěžcích jsou vysvětleny rozsahem a kvalitou provedené práce, přičemž menší a méně užitečné projekty jsou na spodním konci rozsahu.

Průměrná návratnost nákladů na obnovu / přestavbu
Renovace / Přestavba	Průměrná návratnost nákladů
Přidání dřevěné paluby	80-85%
Výměna obkladu	75-83%
Malá kuchyňská přestavba	75-83%
Výměna okna	75-80%
Přestavba koupelny	70-78%
Hlavní kuchyně předělat	70-78%
Podkrovní ložnice předělat	65-76%
Přeměna suterénu	65-75%
Přidání dvou příběhů	65-74%
Přidání garáže	60-70%