Investoři do nemovitostí a první kupci domů čelí prudké bitvě na pomalém realitním trhu. Pokud jde o nákup a prodej nemovitostí, je stále možné vydělávat peníze, ale nebude to snadné. Vyhnout se některým klasickým chybám vám však pomůže dostat se na správnou cestu. (Vzhledem k tomu, že skočíte na trh s nemovitostmi?
Nedostatek výzkumu
Než většina lidí koupí auto nebo televizi, porovná různé modely, položí spoustu otázek a zkusí zjistit, zda to, co se chystají koupit, opravdu stojí za peníze. Due diligence, která jde do nákupu domu, by měla být ještě přísnější.
U každého typu realitního investora existují také úvahy o výzkumu - ať už jde o osobní majitele domu, budoucí pronajímatele, ploutev nebo developera.
Budoucí kupující si musí nejen položit spoustu otázek týkajících se domu, ale měl by se také zeptat na oblast (sousedství), ve které se nachází. (Koneckonců, k čemu je hezký domov, když je hned za rohem dům s univerzitním fratem, známý pro jeho večerní večerní sudy? Pokud ovšem samozřejmě nepřitahujete studentskou půjčovnu.)
Následuje seznam otázek, které by se potenciální investoři měli zeptat ohledně daného domu:
- Je nemovitost postavena v blízkosti komerčního areálu, nebo dojde k dlouhodobé výstavbě v blízké budoucnosti? Zůstává nemovitost v záplavové zóně nebo v problematické oblasti, jako jsou oblasti známé radonovými nebo termitovými problémy? dům má nadaci nebo povolení "problémy", které bude třeba řešit? Co je nového v domě a co musí být vyměněno? Proč se majitel domu prodává? Co zaplatil za dům a kdy? Pokud se pohybujete do nového města, existují ve městě nějaké problémové oblasti?
Získání financování Lousy
Přestože se v roce 2007 objevila bublina na trhu s nemovitostmi v Severní Americe, stále existuje velké množství exotických hypotečních opcí. Účelem těchto hypoték je umožnit kupujícím dostat se do určitých domů, které by si jinak nemohli dovolit za použití běžnější, 25leté hypoteční smlouvy.
Bohužel, mnoho kupujících, kteří zabezpečují nastavitelné / variabilní půjčky nebo pouze úrokové půjčky, nakonec zaplatí cenu, když úrokové sazby stoupnou. Jde o to, že domácí kupující by se měli ujistit, že mají finanční flexibilitu k provedení plateb (pokud sazby stoupnou). Nebo by měli mít záložní plán převodu na běžnější hypotéku s pevnou úrokovou sazbou.
Dělat všechno na vlastní pěst
Mnoho kupujících si myslí, že to všechno vědí, nebo že mohou uzavřít transakci s nemovitostmi sami. I když v minulosti možná dokončili řadu obchodů, které se povedly dobře, tento proces nemusí na hladinovém trhu probíhat tak hladce - a není nikdo, na koho se můžete obrátit, pokud chcete vyřešit nepříznivý obchod s nemovitostmi.
Investoři do nemovitostí by měli využít všech možných odborníků na zdroje a přátelství, kteří jim mohou pomoci při správném nákupu. Seznam potenciálních odborníků by měl zahrnovat přinejmenším důvtipný realitní agent, kompetentní domácí inspektor, údržbář, dobrý právník a zástupce pojištění. Tito odborníci by měli být dostatečně schopní upozornit investora na jakékoli nedostatky v domácnosti nebo sousedství. Nebo v případě právního zástupce může být schopen upozornit kupujícího v domácnosti na jakékoli vady titulu nebo věcná břemena, která by se mohla vrátit a pronásledovat je po linii.
Přeplatení
Tento problém je poněkud svázán s otázkou výzkumu. Hledání správného domu může být časově náročný a frustrující proces. A pokud potenciální kupující konečně najde dům, který skutečně splňuje jeho / její potřeby / přání, je přirozené, že si kupující přeje, aby nabídku přijal.
Problém s úzkostí spočívá v tom, že úzkostní kupující mají tendenci prodávat nemovitosti. Nadměrné nabízení domu může mít problémy s vodopádem. Kupující mohou skončit přílišným prodlužováním a přijetím příliš velkého dluhu, čímž vytvoří vyšší platby, než si mohou dovolit.; v důsledku toho může trvat několik let, než domácí kupující získá zpět tuto investici.
Chcete-li zjistit, zda má vaše vysněná investice vysokou cenu, začněte hledáním toho, co podobné domy v této oblasti prodaly za poslední měsíce. Každý realitní makléř by měl být schopen poskytnout tyto informace relativně snadno (zejména s jejich přístupem k databázi realitních kanceláří s více seznamy). Ale jako rezervu, nebo pokud nevyužíváte služby realitních kanceláří, se jednoduše podívejte do srovnatelných domů v místních novinách a podívejte se, za co jsou nabízeny. Logika by měla diktovat, že pokud dům nemá jedinečné vlastnosti, které by mohly časem zvýšit jeho hodnotu, měl by se kupující snažit udržovat jakékoli nabídky v souladu s ostatními prodeji domů v sousedství.
Kupující by si měli uvědomit, že vždy existují jiné příležitosti a že i když se vyjednávací proces zapadne nebo selže, šance jsou v jejich prospěch, že tam bude další domov, který bude vyhovovat jejich potřebám. Je to jen otázka trpělivosti v procesu vyhledávání.
Podceňování výdajů
Každý majitel domu může potvrdit, že je více způsobů, jak vlastnit dům, než jen splácení hypotéky. Na rozdíl od pronájmu existují náklady na údržbu spojené se sečením trávníku, malováním kůlny a ošetřováním zahrady. Potom jsou náklady spojené se zařízením domu a udržováním provozu všech spotřebičů (jako je trouba, pračka / sušička, lednice a pec), nemluvě o nákladech na instalaci nové střechy, provedení stavebních změn v domě, nebo jiné drobné věci, jako jsou pojištění a daně z majetku.
Jde o to, že noví investoři mají tendenci zapomenout na tyto náklady při lovu domů. Bohužel to je přesně důvod, proč mnoho nových majitelů domů bývá chudých a chudých v hotovosti.
Nejlepší radou je sestavit seznam všech měsíčních nákladů, které jsou spojeny s provozem a údržbou domu (na základě odhadů), než skutečně podáte nabídku na jeden. Jakmile se tato čísla sčítají, budete mít lepší představu o tom, zda si můžete nemovitost opravdu dovolit.
Stanovení nákladů před koupí nemovitosti je ještě důležitější pro ploutve a investory. Je to proto, že jejich zisky jsou přímo vázány na množství času, který jim trvá na koupi domu, jeho zlepšení a další prodej. V každém případě by takový seznam měl určitě vytvořit investor. Měli by také věnovat zvláštní pozornost krátkodobým finančním nákladům, pokutám za předčasné splacení a případným poplatkům za zrušení (za pojištění nebo veřejné služby), které by mohly být hrazeny, když bude dům převrácen v krátkém pořadí.
Sečteno a podtrženo
Realita je taková, že kdyby investice do nemovitostí byly snadné, každý by to dělal. Naštěstí mnoha bojům, kterým investoři vytrvají, lze před podpisem smlouvy vyhnout s náležitou péčí a řádným plánováním.
