Co je advokát?
Advokát nastane, když nájemce uzná nového majitele nemovitosti za svého nového pronajímatele. V případě změny vlastnictví komerčního majetku vyžaduje doložka o zastoupení v dohodě o podřízenosti, narušení a právním zastoupení (SNDA), že nájemce musí uznat nového majitele za svého pronajímatele a pokračovat v placení nájemného bez ohledu na to, zda se nemovitost mění prostřednictvím normální prodej nebo uzavření trhu.
Jak advokát funguje
Advokát je nejčastěji spojován se zákony o nemovitém majetku a je určen k uznání vztahu mezi stranami v transakci. Například může dojít k právním úkonům, když nájemce pronajme byt, jen aby si majitel změnil během pronájmu. Advokátní smlouva nevytváří nový soubor práv pro majitele, pokud jej nájemce nepodepíše. Pronajímatel může použít důvod odmítnutí nájemce k podpisu.
Klíč s sebou
- Advokát se nejčastěji vztahuje na transakce s nemovitostmi. Advokát uznává vztah mezi stranami v transakci. Advokát může nastat, když si nájemce pronajme byt, budova během předání změní novému majiteli. Advokátní smlouva mění práva nového vlastníka, pouze pokud je podepsána nájemcem.
Doložka v SNDA diktuje, že pokud dojde ke změně vlastnictví, nahradí nový vlastník bývalého vlastníka v leasingu a přebírá všechna práva a povinnosti bývalého vlastníka. Ustanovení rovněž stanoví, že nájemci musí i nadále platit nájemné bez ohledu na to, kdo vlastní nemovitost.
Advokát v komerčním leasingu
Komerční leasingy často obsahují SNDA. Jedná se o dohodu mezi nájemcem a pronajímatelem, která popisuje konkrétní práva nájemce a pronajímatele. SNDA může také poskytovat informace o jiných třetích stranách, jako je půjčovatel pronajímatele nebo kupující nemovitosti. Existují tři části: doložka o podřízenosti, doložka o narušení a doložka o zastoupení. Advokát v obchodním pronájmu je podobný. Doložka o právním předpisu v SNDA zavazuje nájemce k uznání nového vlastníka nemovitosti jako jeho pronajímatele bez ohledu na to, zda nový vlastník získal nemovitost běžným prodejem nebo vyloučením. Ustanovení rovněž vyžaduje, aby nájemce pokračoval v placení nájemného novému pronajímateli po zbývající část doby pronájmu.
V klauzuli o podřízenosti v SNDA se nájemce zavazuje, že umožní, aby se jejich podíl na majetku stal podřízeným zájmům třetí strany. Ubytovatel může chtít použít komerční nemovitost k zajištění financování po uzavření nájemního smlouvy s nájemcem. Většina věřitelů by proto vyžadovala, aby všichni nájemníci podřídili své nájemní podíly hypotečnímu úroku věřitele. Doložka o podřízenosti dává věřiteli třetí strany možnost ukončit nájemní smlouvu v případě obchodního vyloučení. Doložka nebo dohoda o narušení poskytuje nájemci právo pokračovat v pronajímání pronajatých prostor, pokud to neplní. Nájemce si může pronajmout prostory i po prodeji nebo uzavření nemovitosti. Doložka o narušení podporuje nájemní práva do prostor, i když pronajímatel nesplňuje hypoteční závazky a majetek je vyloučen.
