Obsah
- Jak najít uzavřené domy
- Fáze uzavření trhu
- Proč jsou uzavřené domy levnější
- Rizika nákupu uzavřených domů
- Zakoupení uzavřeného domu
- Možnosti financování
- Sečteno a podtrženo
Před hypoteční krizí v letech 2008–2009 byl nákup vyloučeného domu obtížným problémem. Lovci vyjednávání o nemovitostech museli sledovat aukce podávané u soudů nebo prosít skrze hromady zákonných podání. Vlna zabavování způsobená tavením subprime však nejen zvýšila počet dostupných nemovitostí, ale také usnadnila jejich nalezení a získání. Ve skutečnosti je dnes tento proces často podobný hledání jakéhokoli jiného domova. Uzavřené domy jsou dostupné prakticky na všech realitních trzích po celé zemi a poskytují příležitosti jak pro vlastníky domů, tak pro investory.
klíčové jídlo s sebou
- Najít uzavřený dům na prodej nikdy nebylo snazší: Mnoho online webů se na ně specializuje. Existuje několik typů uzavření trhu, včetně předběžného uzavření trhu, krátkého prodeje, šerifského prodeje a vlastnictví nemovitosti. Velkou výhodou koupě uzavřeného domu Nevýhodou je například špatný stav domu, délka nákupního procesu a konkurence profesionálních ploutví. Pro uzavřené domácnosti jsou k dispozici některé možnosti financování financované vládou.
Jak najít uzavřené domy
Uzavřené nemovitosti lze najít v periodikách a webech s více seznamy služeb (MLS) prostřednictvím online vyhledávání nemovitostí, bankovních kanceláří a webů a místních novin. V místních službách s více seznamy nemusí být vlastnosti, které jsou vyloučeny, samy o sobě zvýrazněny; to lze uvést pouze v popisu nemovitosti.
Přímější cestou je mnoho webových stránek, které se nyní specializují na domy a nemovitosti, které jsou v uzavření trhu, jako je HomePath.com a usa-foreclosure.com společnosti Fannie Mae. Některé finanční instituce, jako je například Bank of America, nabízejí také stránky věnované hledání domu, který byl zabaven.
Věřitelé stále více prodávají svá zabavená aktiva prostřednictvím realitních agentů, takže neváhejte a požádejte realitního makléře nebo agenta o příležitosti. Někteří realitní profesionálové se dokonce specializují na uzavření trhu.
Domovy v různých fázích uzavření
Přesněji řečeno, umístění vyloučeného domu závisí na tom, kde přesně je v procesu uzavření trhu: Vlastnosti může stále vlastnit původní majitel domu (v dřívějších fázích, v případě předběžného uzavření a krátkých prodejních nemovitostí), nebo subjekt jako banka nebo vláda (v pozdějších).
Zde je pět typů uzavření trhu a přístupy k nákupu.
1. Předběžné zabavení
Majetek je v předběžném uzavření trhu poté, co hypoteční věřitel oznámil dlužníkům, že jsou v prodlení, ale předtím, než je nemovitost nabídnuta k prodeji v aukci. Pokud může majitel domu během této doby nemovitost prodat, může se vyhnout řízení o uzavření trhu a jeho negativnímu dopadu na jejich úvěrovou historii a budoucí vyhlídky. Někteří majitelé domů jsou proto ochotni vyjednat. Předběžná zabavení jsou obvykle uvedena v budovách hrabství a městského soudu. Kromě toho mnoho online zdrojů, včetně www.foreclosure.com, uvádí vlastnosti, které jsou ve fázi před uzavřením trhu.
2. Krátký prodej
Krátký prodej nastane, když je věřitel ochoten akceptovat méně za nemovitost, než co dluží na hypotéce. Dlužníci nemusí nutně splácet hypotéku, aby věřitel souhlasil s krátkým prodejem; obvykle však musí prokázat nějaký druh finančních potíží, jako je ztráta zaměstnání, což pravděpodobně povede k selhání. Dotčená rezidence je často pod vodou, což znamená, že má nižší hodnotu než zůstatek hypotéky. Aby mohl být věřitel kvalifikován jako krátký prodej, musí souhlasit s tím, že „prodá nemovitost krátký“ přijetím méně než dlužné částky a domov musí být uveden na prodej. Tyto vlastnosti jsou obvykle inzerovány jako krátký prodej „až do schválení bankou“.
Koupě nemovitosti s krátkým prodejem je ve většině případů stejná jako u tradiční koupě, ale jazyk ve smlouvách se bude lišit a bude upřesněno, že podmínky podléhají schválení věřitele. Bance může trvat několik měsíců, než odpoví na krátkou nabídku prodeje, takže proces může trvat podstatně déle než tradiční nákup. Mnoho webových stránek s nemovitostmi, včetně jednotlivých firem nebo výpisových služeb, nabízí možnost vyhledávání podle stavu krátkého prodeje.
3. Aukce šerifů
Aukce šerifského prodeje nastane poté, co věřitel informoval dlužníka o selhání a poskytl dlužníkovi lhůtu na zaplacení hypotéky. Aukce je určena pro věřitele, aby rychle získal splacenou půjčku, která je ve výchozím nastavení. Tyto aukce se často konají na soudních schodech ve městě, které spravují místní donucovací orgány. Tato nemovitost je dražena nejvyššímu uchazeči na veřejně vyhlášeném místě, datu a čase. Tato oznámení lze nalézt v místních novinách a na mnoha online místech provedením vyhledávání „aukcí šerifského prodeje“.
4. Vlastnictví vlastněné bankou
Nemovitosti, které se neprodávají v aukci, se vracejí zpět do banky; to znamená, že se stávají nemovitostmi vlastněnými (REO). Často je řídí oddělení REO instituce. Online zdroje, jako je www.realtytrac.com, mají rozsáhlé seznamy takových nemovitostí ve vlastnictví banky, které lze vyhledávat podle města, státu nebo PSČ.
5. Vláda vlastněné nemovitosti
Některé domy se kupují s půjčkami zaručenými Federální správou bytů (FHA) nebo Ministerstvem pro záležitosti veteránů (VA). Když dojde k uzavření těchto nemovitostí, vláda je zpětně převezme a prodají makléři pracující pro federální agenturu. Ke koupi majetku ve vlastnictví státu je třeba kontaktovat vládního makléře. Kupující mohou prozkoumat možnosti na www.hud.gov (klikněte na „TÉMATICKÉ OBLASTI“ a vyberte „Domy na prodej“).
Proč jsou uzavřené domy levnější
Největším prodejním místem uzavřených domů je samozřejmě jejich značná cena - často výrazně nižší z jiných podobných nemovitostí ve stejné oblasti (známých jako srovnatelné nebo comps, v broker-talk). Většina zabavování majetku se prodává za 5% pod tržní hodnotou, v některých regionech dokonce s ještě většími slevami. Kupující mohou také využít dodatečných úspor díky výhodám, jako jsou snížené zálohy, nižší úrokové sazby nebo odstranění poplatků za hodnocení a určitých nákladů na uzavření.
Co z nich dělá takovou dohodu? Je-li rezidence ve fázi před uzavřením trhu nebo ve fázi krátkého prodeje, jsou její majitelé ve finanční vazbě. A čas není na jejich straně: Musí vyložit nemovitost a dostat to, co mohou, dokud mohou, jinak to úplně neztratí. Stručně řečeno, tito prodejci přesně nevyjednávají z pozice síly. I když se může zdát kruté využít neštěstí druhých, kupující mohou těžit.
Mohou mít prospěch ještě více, pokud byl majetek skutečně zabaven. Šerifova kancelář nemá zájem zavěsit na dům; banky nechtějí být v podnikání pronajímatele. Finanční instituce se obvykle chtějí zbavit uzavřených nemovitostí neprodleně (samozřejmě za rozumnou cenu - musí odpovídat investorům a auditorům, že se pokusili získat zpět co největší část původní půjčky). Kupující mohou opět využít této situace.
Nakonec jsou uzavřené domy obvykle prodávány ve stavu „jak je“ - pokud dojde k poškození, opravy vlastníkem nejsou součástí rovnice - a jak známí milovníci ojetého vozu a starožitného nábytku, „jak je“, se promítá do sleva. Samozřejmě, „jak je“, může být dvojsečný meč, jak diskutujeme níže.
Rizika nákupu uzavřených domů
Cena nižší než tržní je velkým plusem koupě uzavřeného domu. Tyto vlastnosti však nesou také svůj podíl na nástrahách.
Problémy s majetkem
Zatímco to má kompenzační slevu, "jak je" stav může být docela ponurý. Pokud je dům stále obsazen majiteli, je často špatně udržován - konec konců, pokud lidé nemohou splácet hypotéku, pravděpodobně také zaostávají v placení za pravidelnou údržbu, nemluvě o velkých opravách. Kromě toho jsou někteří lidé, kteří čelí nebo jsou nuceni k uzavření trhu, roztrpčeni a své frustrace z domova odstraní před uložením banky. To často zahrnuje odstranění zařízení a příslušenství a někdy dokonce přímého vandalismu.
Skryté náklady
Spolu s nepředvídanými opravnými a renovačními pracemi mohou delikvence, jako jsou zpětné daně a zástavní práva (k nimž se často připojují dražební nemovitosti, ať už ze strany IRS nebo státního či jiného věřitele), přidat další náklady do jinak žádaného domu. Ať už dluží cokoli, vláda musí být nejprve zaplacena a vypořádána, než může kupní proces pokračovat. To se týká především dražených nemovitostí; banka vždy splatí všechna zástavní práva spojená s majetkem, než jej znovu prodá jiné straně.
Pomalý proces
Předchozí komplikace často znamenají spoustu papírování. Zabavení majetku obvykle obsahuje řadu dalších dokumentů, které je třeba vyplnit, aby se připravilo na uzavření, což není vždy tak aktuální. Pokud se jedná o krátkou prodejní situaci, musí věřitel vlastníka dohodu schválit a to může chvíli trvat, jak již bylo zmíněno. Vážné poškození v domě může mít za následek nižší hodnocení domu, což může ovlivnit schopnost kupujícího zajistit si půjčku. Někteří věřitelé nebudou půjčovat pod určitou částku dolaru, protože riziko zisku menší půjčky nestojí za riziko.
I když byste si mysleli, že by banka dychtivě vykládala repasovanou rezidenci, doba odezvy mezi bankou a dalšími zúčastněnými stranami může být u nemovitostí REO také pomalá. Čas potřebný k odpovědi na vaši nabídku se může značně lišit; Pokud je banka, která drží váš majetek, zaplavena zabavením, může zpracování vaší žádosti trvat mnohem déle. Je známo, že banky s výrazným počtem nevyřízených položek reagují na nabídku až 90 dnů. Pokud plánujete nákup financovat, měli byste strávit čas získáním předběžného schválení hypotéky.
Soutěž
Stejně jako u každého trhu, kdykoli existuje možnost získat něco se slevou z běžného kurzu, poptávka stoupá. Zvýšený zájem a konkurence - nejen ze strany potenciálních obyvatel, ale také ze strany investorů a odborníků na převrácení - jsou tedy nevyhnutelné při jednání s hodnotnými uzavřenými nemovitostmi. Uzavřený dům může být velmi často cenově atraktivně oceněn pod ostatními domovy v okolí, ale když se slovo dostane ven, může rychle přijít řada nabídek a následovat nabídková válka. To, co bylo kdysi podhodnoceným domem ve skvělé čtvrti, se může rychle stát nákladnou nemovitostí.
Potenciální kupci vyloučených domů může být moudré podat nabídky na několik nemovitostí najednou, protože je možné, aby si konkurenční kupující zajistili nemovitost vyšší nabídkou nebo nabídkou v hotovosti. Ale nenechte se odradit, pokud někdo jiný převezme vaši nabídku na konkrétní nemovitost; pravidelně kontrolujte, zda se znovu objeví v inventáři banky. Dohody o uzavření trhu mají tendenci často propadat.
Zakoupení uzavřeného domu
Pokud nakupujete od banky, budete muset naostřit své vyjednávací dovednosti a začít proces s nabídkou nízké koule na nemovitost, kterou chcete. Banky, které nashromáždily značné zásoby uzavřených nemovitostí, budou více nakloněny vyjednávání o ceně; čím déle banka drží majetek, tím větší je pravděpodobnost, že bude vážně zvažovat nižší nabídky, zejména u nemovitostí, které byly drženy delší dobu. Pravděpodobně byste tedy měli učinit svou počáteční nabídku za cenu, která je nejméně o 20% nižší než současná tržní cena, nebo možná ještě více, pokud se nemovitost, na které se ucházíte, nachází v oblasti s vysokým výskytem zabavení majetku.
Možnosti financování pro uzavřené domácnosti
Hypotéku můžete použít k nákupu nemovitosti REO, i když soukromí půjčovatelé bývají skeptičtí ohledně financování uzavření trhu. Pro ty, kteří se kvalifikují, je však k dispozici několik možností financování financovaných vládou: 203 (k) půjčky od Federální správy bydlení (FHA), programu HomePath ReadyBuyer Fannie Mae a programu HomeSteps prostřednictvím Freddie Mac.
203 (k) Půjčky
Agentura FHA navrhla své půjčky 203 (k), aby pomohla zmírnit obavy bank, které by se jinak vyhýbaly vysoce rizikovému REO. nákupy. Účtováním dlužníků pojistné na hypotéky jsou schopni zaručit půjčky soukromých věřitelů, kteří se účastní programu.
Pro dlužníky je jednou z velkých výhod schopnost financovat nákup domu plus případné opravy v jediné hypotéce. Základní verze, zjednodušená půjčka 203 (k), je určena pro omezené opravy, které nevyžadují inženýrské nebo architektonické plány. Jednotlivci si mohou půjčit až 35 000 dolarů nad domácí prodejní cenu na pokrytí základních prostředků, jako jsou nová zařízení, obklady a okna.
S rozsáhlejšími opravami, jako je budování sčítání nebo péče o strukturální poškození, je obvykle nejlepší půjčka 203 (k) půjčka. Na rozdíl od zjednodušené varianty musí majitelé domů uzavřít alespoň 5 000 $; maximální částka je založena na limitech FHA pro každý kraj. Kromě toho musíte zaplatit za nezávislého konzultanta, který provede prohlídku nemovitosti a ověří, zda práce splňuje programové pokyny.
Dalším nedostatkem těchto půjček je cena. Kromě placení hypotečního pojištění dlužníci obvykle platí úrokové sazby, které jsou o čtvrt procentního bodu vyšší než úroky z běžných půjček. Mohou také muset rozdělit jeden nebo dva body, což jsou počáteční poplatky, z nichž každá stojí 1% z částky jistiny.
Obrázek 1. Porovnání tradičních půjček 203 (k) a zjednodušené verze.
HomePath ReadyBuyer
Program HomePath ReadyBuyer, který nabízí Federální národní asociace hypoték (FNMA) - nebo Fannie Mae, jak je známo láskyplně - je zaměřen na zákazníky, kteří kupují zboží poprvé. Po absolvování povinného homebuying vzdělávacího kurzu, který je k dispozici online, mohou účastníci získat až 3% na uzavření nákladů na pomoc při nákupu uzavřené nemovitosti ve vlastnictví Fannie Mae. Tento podnik sponzorovaný vládou nabízí také další přestávky; kupci domů mohou potřebovat např. vydělat jen 500 dolarů, a soukromé pojištění hypotéky může být zrušeno poté, co váš kapitál v domácnosti dosáhne 20%.
HomeSteps
Freddie Mac poskytuje likviditu hypotečnímu trhu nákupem půjček od bank, jejich sdružováním a prodejem investorům jako cenných papírů. S HomeSteps nabízí organizace - prostřednictvím svých soukromých úvěrových partnerů - speciální financování pro ty, kteří chtějí koupit pouze vyloučené nemovitosti, které vlastní. HomeSteps je v současné době k dispozici pouze v následujících státech: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Severní Karolína, Jižní Karolína, Tennessee, Texas a Virginie.
Na webu HomeSteps mohou kupující najít seznam rodinných, bytových a multi-rodinných nemovitostí.
Sečteno a podtrženo
Na povrchu se mohou uzavřené domy zdát hrozně přitažlivé. Náklady však mohou být extrémně nepředvídatelné a základní škody mohou způsobit, že majetek bude nežádoucí. Proces nákupu je často pomalý, což může v myslích kupujících podnítit druhé myšlenky, zatímco silná poptávka po lákavých uzavřených nemovitostech může některé nadějné kupce odvést.
Když bude toto vše řečeno, uzavřené domy mohou skončit jako neuvěřitelné obchody. Kupující mají jedinečnou příležitost zaplatit nižší než tržní hodnotu za domy, které by za normálních okolností neměly k dispozici. Pokud na straně akvizic existují úspory, zvyšuje se tím pravděpodobnost, že si kupující v budoucnu uvědomí ohodnocení svého aktiva, a zisk z jeho investice, pokud bude prodávat, v budoucnu.
Je-li to provedeno odpovědně, nákup uzavřeného domu může kupujícímu umožnit vytěžit nespočet výhod po mnoho dalších let.
