Co je zajištěná hypoteční povinnost?
Zajištěný hypoteční závazek (CMO) se týká typu cenného papíru zajištěného hypotékou, který obsahuje soubor hypoték spojených dohromady a prodaných jako investice. Organizace CMO, organizované podle splatnosti a úrovně rizika, dostávají peněžní toky, protože dlužníci splácí hypotéky, které slouží jako kolaterál těchto cenných papírů. Společné organizace trhu zase distribuují platby jistiny a úroků svým investorům na základě předem stanovených pravidel a dohod.
Zajištěná hypoteční povinnost (CMO)
Pochopení zajištěných hypotečních závazků (CMO)
Zajištěné hypoteční závazky se skládají z několika tranší nebo skupin hypoték uspořádaných podle jejich rizikových profilů. Jako komplexní finanční nástroje mají tranše obvykle různé zůstatky jistiny, úrokové sazby, data splatnosti a potenciál prodlení se splácením. Zajištěné hypoteční závazky jsou citlivé na změny úrokových sazeb i na změny ekonomických podmínek, jako jsou sazby pro uzavření trhu, sazby refinancování a sazby, za kterých se nemovitosti prodávají. Každá tranše má jiné datum splatnosti a velikost a proti ní se vydávají obligace s měsíčními kupony. Kupón provádí měsíční splátky jistiny a úrokové sazby.
Klíč s sebou
- Zajištěné hypoteční závazky jsou investiční dluhové cenné papíry skládající se z zabalených hypoték uspořádaných podle jejich rizikových profilů. Jsou podobné jako zajištěné dluhové závazky, které představují širší výběr dluhových závazků napříč několika finančními nástroji. Během finanční krize v roce 2008 hrály hlavní roli MNO oni balónem ve velikosti.
Pro ilustraci si představte, že investor má SOT tvořenou tisíci hypoték. Jeho potenciální zisk je založen na tom, zda držitelé hypotéky splácí hypotéku. Pokud pouze několik majitelů domů splácí hypotéku a zbytek provede platby podle očekávání, investor získá zpět svou jistinu i úrok. Naopak, pokud tisíce lidí nemohou splácet hypotéku a zabavit se, CMO ztratí peníze a nemůže platit investorovi.
Investoři do SOT, někdy označované jako Realitní hypoteční investiční vedení (REMIC), chtějí získat přístup k hypotečním peněžním tokům, aniž by museli vznikat nebo si kupovat hypotéky.
Zajištěné hypoteční závazky vs. zajištěné dluhové závazky
Stejně jako společné organizace trhu, kolateralizované dluhové závazky (CDO) sestávají ze skupiny půjček spojených do celku a prodaných jako investiční nástroj. Zatímco však společné organizace trhu obsahují pouze hypotéky, CDO obsahují řadu půjček, jako jsou půjčky na auta, kreditní karty, komerční půjčky a dokonce i hypotéky. CDO i CMO dosáhly vrcholu v roce 2007 těsně před globální finanční krizí a jejich hodnoty po té době prudce poklesly. Například trh CDO dosáhl svého vrcholu v roce 2007 hodnoty 1, 3 bilionu dolarů, zatímco v roce 2013 dosáhl 850 milionů dolarů.
Mezi organizace, které nakupují společné organizace trhu, patří zajišťovací fondy, banky, pojišťovny a podílové fondy.
Zajištěné hypoteční závazky a globální finanční krize
Společné organizace trhu, které poprvé vydaly Salomon Brothers a First Boston v roce 1983, byly složité a zahrnovaly mnoho různých hypoték. Z mnoha důvodů se investoři častěji zaměřili spíše na toky příjmů, které nabízejí společné organizace trhu, než na zdraví samotných podkladových hypoték. Výsledkem bylo, že mnoho investorů zakoupilo společné organizace trhu plné hypoték s nízkou bonitou, hypotéky s nastavitelnou sazbou, hypotéky držené dlužníky, jejichž příjem nebyl v průběhu procesu žádosti ověřen, a další rizikové hypotéky s vysokým rizikem selhání.
Využití SOT bylo kritizováno jako povzbuzující faktor ve finanční krizi 2007–2008. Rostoucí ceny nemovitostí způsobily, že hypotéky vypadají jako investice odolné proti selhání, které lákají investory ke koupi CMO a dalších MBS, ale tržní a ekonomické podmínky vedly ke zvýšení zabavování a platebních rizik, které finanční modely přesně nepředvídaly. Následky globální finanční krize vedly ke zvýšeným předpisům pro cenné papíry zajištěné hypotékou. Nedávno v prosinci 2016 SEC a FINRA zavedly nová nařízení, která zmírňují riziko těchto cenných papírů vytvořením požadavků na marži pro kryté transakce s agenturami, včetně zajištěných hypotečních závazků.
