Poslední věc, kterou lidé, kteří žijí v družstvech, chtějí slyšet na výroční schůzi akcionářů, je, že jejich družstvo je v nebezpečí selhání. Ale pro mnoho lidí je to realita. Co-ops každý rok zkrachují a nechávají své „majitele“ v chladu.
Co je družstvo?
Co-ops jsou dohody o bydlení, kde obyvatelé vlastní podíl právnické osoby nazývané korporace. Tito akcionáři dostávají majetkový pronájem nebo právo, které jim umožňuje žít v jednom z bytů nebo jednotek. Technicky vlastník vlastní pouze akcie této společnosti, nikoli samotnou nemovitost. Společnost vlastní nemovitost. Majitel akcií platí měsíční náklady na údržbu, které se používají na pokrytí nákladů na správu budovy, jako je úklid, teplo, voda, platy zaměstnanců, odvoz odpadků, náklady na opravy, daně, pojištění a hypotéka budovy.
Typy výchozích
Existují dva běžně známé typy selhání, které zahrnují kooperace: výchozí hypotéky a technické výchozí hodnoty.
- Technická výchozí nastavení nejsou tak vážná. Adam Leitman Bailey, Esq., Realitní právník z New Yorku a New Jersey a vedoucí rezidenční a komerční realitní kanceláře v New Yorku Adam Leitman Bailey, PC, říká, že tento typ výchozího „spočívá v neprovedení oprav v rozporu hypoteční smlouvy, i když všechny peněžní platby byly uhrazeny včas. ““ Obvykle je možné tyto typy výchozího stavu vyřešit zajištěním, aby opravy byly dokončeny nebo alespoň uhrazeny. Neplnění hypotéky je mnohem závažnější, protože věřitel nedostává platby za budovu, podle původní dohody. To je frustrující situace pro akcionáře, kteří pilně platili měsíční výživné bez chybějících plateb. Toto je často nejrychlejší cesta k podání konkurzu na družstevníky. V této situaci věřitel pošle vedení budovy oznámení o prodlení, a pokud selhání hypotéky nebude vyřešeno, začne proces uzavření.
Nejhorší scénář: Uzavření trhu
Uzavření trhu je to nejhorší, co se může stát, když družstvo podá konkurz. Uzavření trhu je soud zahájený věřitelem za účelem získání právního nároku na budovu. Stuart M. Saft, partner společnosti Dewey & LeBoeuf LLP, říká, že v New Yorku může uzavření trhu trvat několik let, ale nakonec, pokud družstvo nemá legitimní obranu, rozhodčí uspořádá aukci, aby budovu prodal, a akcionáři se vrátí zpět k tomu, že jsou nájemci nájemného a již „nevlastní“ své byty.
V případě, že družstvo požádá o úpadek v důsledku prodlení s jeho hypotékou, má věřitel pravomoc vyloučit budovu a vystěhovat akcionáře. Bailey dodává: „Věřitel základní hypotéky nemůže jít po každém akcionáři bytu, protože hypotéka budovy není osobní zárukou akcionářů.“ V případě bankrotu bude banka družstva zaplacena před akcionáři.
Jakýkoli výtěžek z uzavření bankrotu bude tedy platit bance. Akcionáři, kteří získali osobní hypotéku, budou za tyto platby odpovědní, i když ztratili vlastnictví bytových akcií.
V tomto scénáři nemají akcionáři mnoho možností. Pokud se družstvo rozhodne podat kapitolu 11 (reorganizace), družstevní hypotéka se může přestěhovat a převést ji na kapitolu 7, což je likvidace, kde je budova okamžitě prodána.
V konkurzu nebo vyloučení z trhu zůstávají spoluzakladatelé jako nájemci, pokud tam žijí, ale jejich vlastní leasing je zrušen. Pokud dluží hypotéku na svůj byt a neplatí, „mohou mít nepříznivé důsledky na daň z příjmu, “ potvrzuje Saft.
Družstva, která mohou mít potíže se selháním, se mohou pokusit dohnat platby zapůjčením dalších prostředků, zvýšením měsíční údržby nebo přidáním hodnocení. Hodnocení je dočasné zvýšení měsíční údržby. Toto navýšení je určeno k opravám nebo jiným výdajům, které kooperační potřeby pokryly.
Jsou společné bankroty běžné?
Co-op bankrotů je vzácný případ. Saft říká: „Pokud víme, od nynějška druhé světové války bylo v New Yorku vyloučeno méně než 10 družstev, takže je nepravděpodobné, že by k němu došlo hned teď. Vyplatí se však být ostražitý.“ Technické selhání by mohlo vést k bankrotu, pokud by všechny peníze v bankovce byly splatné v důsledku technického selhání, ale je to nepravděpodobné.
Co mohou akcionáři dělat?
Pro akcionáře bohužel není toho moc, co by se dalo udělat, pokud by již zakoupili družstevní byt. Pokud zakoupili akcie v problémovém družstvu, měli by požádat o radu kvalifikovaného právníka. Klíčem je učinit vzdělaná rozhodnutí při nakupování v okolí a prozkoumat družstvo před nákupem.
Bailey říká, že když zastupuje kupujícího, zajišťuje, že budova je stabilní analýzou financí budovy za poslední dva roky. Porovná účetní závěrku s případnými významnými strukturálními vylepšeními nebo potřebnými opravami a hledá, zda má budova solidní hotovostní rezervy. Budovy, které si nemohou dovolit splácet hypotéku nebo uhradit výdaje, jsou definitivní červené vlajky.
Co-op lovci bytů se mohou vyhnout upadnutí do „špatného“ co-op tím, že požádají o finance sami. Pohled na dvouletou historii může poskytnout dobrý pohled na to, jak dobře (nebo špatně) se budova daří. Například nízká hotovostní rezerva může naznačovat, že družstvo nebude mít dostatek finančních prostředků na pokrytí nouzových oprav. V tomto případě by družstvo muselo získat prostředky buď od banky ve formě jiné půjčky, nebo od akcionářů.
Akcionáři musí při průzkumu bytu položit klíčové otázky. Například se zeptejte, zda družstvo provádí měsíční splátky hypotéky. Pokud zmeškali platby, zeptejte se proč. Zeptejte se, zda existují jiné typy dluhů, než je hypotéka, také zda existují nějaké nadcházející velké opravy, a pokud ano, jak je družstvo plánuje zaplatit za ně.
Saft navrhuje několik tipů: „Podívejte se na poslední účetní závěrku, abyste zjistili, zda účetní vydal čistý auditní dopis; nechte svého právníka, aby zjistil, zda existují nějaké zástavní práva podané proti budově nebo zda nebyly zaplaceny daně z nemovitostí. Zkuste zjistit od řídícího agenta, pokud mnoho akcionářů nezaplatí jejich výživné. Nechte svého právníka přečíst si zápis ze strany družstva, aby zjistil, zda existují nějaké problémy.
Sečteno a podtrženo
Koordinační rada má právo vás jako potenciálního kupujícího požádat o vaši finanční historii. Chce se ujistit, že budete moci splnit odpovědnost za měsíční údržbu, kromě své vlastní hypotéky. Jako kupující však máte také právo zajistit, aby obytný prostor, ve kterém skončí, byl ekonomicky stabilní. Nezapomeňte se zeptat na každý detail. Je to vaše budoucnost, a proto uplatňujte svá práva.
